进入新世纪的第一年，浦东新区房地产业进入新一轮快速发展周期：房地产业增加值占新区GDP的比重继续上升；房地产景气指数全年走出一条大阳线；房地产投资呼应市场需求继续向住宅倾斜；商品住宅的建设与消费呈排浪式攀升景象；存量房与办公房租售市场交易盛况空前。2001年浦东房地产业在浦东经济发展史上留下了辉煌的一页。一、房地产业增加值占新区GDP的比重继续上升据初步测算，作为浦东新区支柱产业之一的房地产业，其2001年增加值已达67.41亿元，按可比价格计算，比上年增长18%；占新区GDP比重为6.2%，比上年上升了0.3个百分点；占新区的第三产业增加值比重为13.3%，比上年上升了0.5个百分点。同期，房地产业增加值的增长速度高于新区GDP增幅1.9个百分点，高出第三产业增加值增幅3.3个百分点；房地产业对新区经济增长的贡献率已上升到6.7%，拉动当年新区GDP增长1.1个百分点，若再考虑房地产的关联行业，如建筑业、批零业、交通运输业以及社会服务业等，那么其对新区经济增长的拉动就更明显了。二、房地产景气指数全年走出一条大阳线去年，上海市的人均GDP已超过4500美元，人们的消费已进入一个新的转型期，消费结构升级、置业投资和动拆迁安置等，极大地发掘了房地产的市场潜力，为浦东新区房地产业的蓬勃发展奠定了扎实的基础。据测算，2001年浦东新区房地产景气指数年初一开局就有不俗的表现，1月份为105.05点，3月份冲高到108.51点，超过上年的最高点107.95点，4月份又升至110.07点，以后几月一直游移在110点附近，10月份跳高至117.15点，创近年新高。由于楼盘品质的全面提升，施、竣工周期相应延长以及房价增速有所趋缓等因素的作用，12月份房地产景气收盘指数报收于112.16点，与今年的最高点相比，下降了5个百分点，但与前几年相比，2001年全年的房地产景气指数走出了一条大阳线。三、房地产投资呼应市场需求继续向住宅倾斜2001年浦东新区房地产开发投资，在前几年稳步发展的基础上，开发商根据市场出现的供求新情况，及时调整了投资方向，使房地产开发投资继续向住宅建设倾斜。2001年全年的住宅投资额已占房地产总投资额的73.1%，比上年猛升12个百分点；办公楼占7.1%，比上年锐降9.6个百分点。与此同时，商品房屋施工面积、新开工面积也相应增长。2001年，浦东新区商品房屋施工面积1132.2万平方米，比上年增长8.5%；新开工面积395.7万平方米，增长11.2%，其中商品住宅施工面积762.1万平方米，新开工面积330.8万平方米，分别比上年增长18.2%和26.7%（详见下表）。2001年浦东新区房地产投资、施工及竣工面积------------------------------------------------------------------------------类别 投资结构 施工面积 新开工面积 比重（%） 增减百分点 绝对数 增长（%） 绝对数 增长（%）------------------------------------------------------------------------------总计 100.0 ―― 1132.2 85 395.7 11.2住宅 73.1 12.0 762.1 18.2 330.8 26.7办公楼 7.1 -9.6 167.5 -23.4 0.2 -94.1商业营业用房 6.9 0.2 86.1 -1.2 10.2 -23.0其他 12.9 -2.6 116.5 2.5 54.5 16.5------------------------------------------------------------------------------从以上数据可以看出：一是房地产开发投资结构呈快速调整之势；二是商品住宅市场在新区房地产业的地位更加凸显；三是办公楼开发投资受前几年市场因素和政策控制的双重影响，投资明显疲软。四、住宅的建设与消费呈排浪式攀升景象2001年新区商品房销售面积达296.2万平方米，比上年增长18.4%，商品房销售面积增长速度高出商品房竣工上市量6.6个百分点，住房消费的持续升温，使部分空置商品房继续得到消化。从各类商品房的供求形势来看，结构性差异还是存在的。商品住宅市场延续上年的供求格局，继续表现为销售总量超出当年竣工上市量，而且两者的距离正在逐步拉开，全年商品住宅竣工面积172万平方米，比上年下降7.4%；商品住宅销售面积达225.6万平方米，增长14.4%。办公楼市场，尽管租售情况良好，但投资规模、竣工上市量和租售量极不相称。2001年，新区办公楼开发投资占房地产开发投资的比重仅为7.1%，比上年下降一成多；办公楼竣工面积为19.3万平方米，下降近五成。五、存量房与办公房租售市场交易盛况空前浦东新区房地产增量市场产销两旺的繁荣景象，极大地带动了存量房（二手房）市场，2001年存量房交易量飙升到历史新高点，全年交易面积162.9万平方米，占同期商品房销售面积54%，交易套数20959套，成交金额36.6亿元，分别比上年增长1.4倍、1.7倍和1.6倍，增幅是上海市存量房市场平均增幅的2倍。其中职工所购公有住房上市成交8247套，成交面积42.5万平方米，占存量房交易面积的26.1%。存量房交易量的大幅增长，从另一侧面显示了浦东房地产市场正日趋成熟。与此同时，陆家嘴金融贸易区楼宇租售率持续攀升，自1997年底以来，在竣工面积扩大1倍的情况下，租售自用率仍呈一路上扬态势，至2001年底，租售自用率达到历史最高点。在已竣工楼宇的可用面积中，租赁面积为106.6万平方米，内环线以内租售自用率为81.5%，比2000年末提高了11个百分点，其中，小陆家嘴地区已达85.1%，比2000年末提高了16个百分点。可以预计，2002年，随着货币化分房政策的出台、居民收入的提高，“入世”效应的进一步释放、楼市品质和人文环境的提升，和房地产流通、中介、物业的逐渐规范管理，房地产企业本身的做大、做强，以及浦江两岸综合开发工程建设序幕的拉开，都将会使浦东房地产业继续稳步发展。 (邹锦标 上海房地产市场报告)