摘要：要说现在老百姓关心的是什么，住房肯定要算一件，1998年下半年起国家取消福利分房，开放二级市场，连续出台税收优惠政策，从此，百姓买房得自个儿掏钱了，而居高不下的房价就成了百姓心中的一个难解的“结”。2001年国家又出台了住房租赁和消化空置房两项含金量颇高的税收优惠政策，会对百姓的购房产生怎样的影响？税收优惠政策连续出台为配合住房消费，国家相继出台了税收优惠政策，对税收政策做了重大调整。1999年8月1日开始实施的减免房地产市场税收的优惠政策，将普通住宅购销环节的税收负担由原来的10%左右降低了4％～5％；紧接着12月份出台的个人出售住房税收优惠政策，对个人出售普通住房应缴个人所得税实行保证金办法；另外就个人购买自用普通住宅，国家从征收契税给予优惠，其契税从房价的3％降至为1.5％，对1998年6月30日前竣工，一直未出售的商品住房，在2000年12月31日前全额免征契税。2000年11月份，财政部、国家税务总局又决定对于城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税。　　2001年以来，财政部、国家税务总局决定从元月1日起，政府定价住房租赁免征房产税和营业税，个人出租房屋的总体税收负担由原来的17.5％～30％降为7.3％～14.57％；2001年5月份，国家出台扶持政策支持消化空置商品房，财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》明确规定：一是适当延长销售空置商品住房税费优惠期限。对已规定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征各种行政、事业性收费的优惠政策，予以延期两年，即延长至2002年12月31日止。二是将税费优惠政策扩大到积压的商业用房、写字楼，在2002年12月31日前出售的，可以比照消化积压空置商品住房的政策免征营业税、契税及各种行政、事业性收费；对于别墅、度假村高消费性的空置商品房应照章征收税费，不予优惠。税收优惠政策功不可没这一系列税收政策的出台，总的思路是通过减税来降低房地产价格，进而刺激房地产销售，这种作法的根本目的是利用房地产市场的启动来拉动经济增长，进而扩大就业、促进社会稳定，从而形成一个良性循环。国家对房地产市场减税是客观、务实的思路，抓住了问题的“牛鼻子”。究其原因，一方面可以降低房地产交易成本、缓解房地产市场前期积累的重重矛盾。另一方面，我国针对房地产交易征收的税本来就不尽合理，税种多、税率偏高，现在作出调整实际是在规范政府行为，为进一步改革房地产收费制度铺路，从而向人们表明，政府将会逐步优化房地产市场调节方式。国家频频出台这些优惠税收政策，将会从5方面刺激房地产市场：一是全面体现了国家对个人购销房的照顾，为大多数中低收入者购买、置换房创造了更为宽松的环境，从一定程度上减轻了收入水平偏低者的购房经济压力。二是随着市场化和城市化步伐的进一步加快，作为房地产业重要组成部分的住房租赁市场亟待培育和规范，在这种背景下，国家及时决定调整房屋租赁税收政策。据悉，国家对住房租赁市场税收政策进行调整，是从房地产业整体发展战略出发，是进一步激活房地产市场的又一举措。三是房地产税收政策的调整将会带来较为强烈的示范效应，促使政府从其他方面再进一步减轻房地产交易成本，进而活跃房地产市场。四是减轻房地产交易负担将会启动新一轮房地产开发，使得目前大批寻找出路的资金流向房地产市场，这会使房地产业成为推进新一轮经济增长的有生力量。五是对启动住房一、二级市场，促进空置住房的销售，起到了很好的作用。商品房空置一直是政府的“心病”，也是发展商手中的“热山芋”，大量空置商品房，已严重阻碍了房地产开发和企业的正常发展（目前全国总空置面积已累计超过1亿平方米），由于住房体制的根本转变和一系列的政策的有效刺激，带动了人们消费意识的根本转变，好政策的连续出台，无疑会加快大众购房意识的形成。百姓圆梦还需迈过“三道坎”启动我国房地产市场是一个系统工程。税收政策对房地产市场的启动效应，如果没有其他方面的制度去配套，是不可能正常释放的。要真正启动房地产市场，圆百姓住房梦想，还需迈过“三道坎”。一道坎：房价能否真正降下来。现在国际上，一般而言，工薪阶层家庭6年的收入可以买一套适用住房。而我们大部分城镇工薪阶层家庭10年的收入，不吃不喝也买不了一套适用住房。如果总体相对价格不降，再减税，房屋销售也不会火爆，房地产市场也不会真正启动。据国家统计局统计，2000年全国商品住宅每平方米的平均销售价格为1951元，比上一年同期增长了8.04％，而2001年1月～4月，全国商品房平均销售价格为每平方米2344元，同比增长11.7％，从总体上看全国商品房价格呈小幅稳定上涨的势头。为什么在老百姓的一片期待中，房价不降反升呢？有人认为，目前，国家已经取消了诸多有关房地产开发的收费，建筑成本也在降低，银行降息也使开发商融资成本下降，再加上大量商品空置房存在的客观因素，商品房价格实在该降了。但也有些人持不同观点，他们认为，随着地价越来越高（一般要占房价30％～40％），城镇人口逐渐增多，人们的家庭收入日前增长，追求住房舒适化，成为消费的新热点，再加上这些年来，实行住房贷款为房市注入了活力，为此，开发商产也就“压挺”了价格，使房市价格居高不下。2001年4月份，财政部取消了47项房地产收费项目，上海也从8月1日起，率先在全国实行内外销商品房并轨，不少购房者都会感到这是利好的消息。据业内人士分析，因为取消的这47项收费，在很多城市已经取消了其中大部分，或其中的不少收费项目本业就没有收过。据调查，深圳市可能下降得最多，但也不过每平方米至多降10元，而北京等城市连10元都降不到。实际上，这些行政收费项目虽多，但总额并不多，只占商品房总体价格的极少一部分。　　二道坎：房市信用机制能否真正建立起来。我国房地产市场长期存在严重的信用危机，诸如建筑面积‘缩水”、质量没有保证、销售广告欺诈行为等问题，相当普遍。令人欣喜的是，2001年6月1日开始实行的《商品房销售管理办法》进一步规范了商品房市场秩序，对百姓购房绝对是一个佳音，这一办法在不少地方加大了对购房者保护力度，如《办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价。合同未作约定的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的据实结算房价款；面积误差绝对值超出3％时，买受人有权退房。如果开发商能够严格遵守这一办法，购房者可以减少有关公用面积分摊、面积误差等方面风险，而这些都是目前消费者投诉最多的内容。因此，要活跃房地产市场，就必须严厉打击房地产市场内商业欺诈行为。　　三道坎：二手房能否“火”起来。目前，我国城镇共有存量住房近60亿平方米，其中约有40％已通过房改卖给职工，其余大部分也将陆续卖给个人。加快这批已售住宅的流动，启动二手房市场，对消化现有数千万平方米空置房，活跃整个房地产市场，具有重要意义。从总体上看，二手房上市作为我国住房二级市场最主要的组成部分，搞得好，可以激活整个住房市场，利于形成高中低档的城市居民住房梯形格局，从而使我国的住房市场进入一个公平、合理的良性循环轨道。从老百姓的切身利益着想，二手房顺利上市有利于许多市民通过二级房市，以小换大、以旧换新、以远换近，以解决因工作变动及婚姻带来的居住不便。在二手房交易中，涉及的交易主体大部分是居民个人，目前，在全国各地，更多的居民对于二手房买卖还处于观望阶段。各级主管部门只有真正将包括税收政策在内的各项政策细化并落到实处，简化交易过程，规范运作，才能带来住房市场的全面启动，此外，当前影响住房交易的一个主要问题是，住房的产权问题不明晰，它已经成为个人出售住房的一大障碍。尽管一些大中城市相继开放了住房二级市场，允许二手房上市，可真正的成功交易却少之又少。据悉，长春秋季房地产交易大会非常火热，参观、访问者达11万人之多，可居民房改房保出的仅有40户；广州市2000年就力推公房上市，然而一个月内仅成交了几宗交易。对此，有关专家指出，我国的住房市场要走向完善和繁荣，就必须改变目前这种一级市场强，二级市场弱的状况。　　我们相信，伴随经济的健康发展，住房改革的进一步深化，影响住房改革的三道“坎”，会顺利踏过，到那时，人们“安得广厦千万间”的购房梦想，已不再遥远。（吴真《城市开发》）