三大动力推动房地产业发展记者：2001年，占全球经济总量70％的三大经济主体――美国、欧盟和日本同时陷入经济衰退，中国经济却稳步实现了7.3％的增长。然而，在可喜的成绩面前，我们却无法回避深层次需求结构的变化对经济增长的影响。从2001年需求结构的特点来看，国内需求对经济增长贡献的百分比共为113．6％，净出口的贡献率为―13％。需求结构的变化使得扩大内需再次成为拉动经济增长的重中之重。在未来的5～10年，中国以住宅为主的房地产业将保持强进的增长态势，我国的住宅产业在今后的一段时间里会对扩大内需起到什么样的作用呢？汪利娜：居民消费结构转换、城市化和“入世”将成为推动房地产业发展的三大动力源。居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代。1990～2000年，城镇居民吃、穿、用占消费支出的比重从75．99％，降至　60．45％。住、行、医、教育支出的比重由18．72％上升至30％。这不仅印证了国外的经验，同时预示着我国居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求会明显上升。根据第五次全国人口普查公报，我国现有城镇人口　45594万人，占总人口的36.09％，人均居住面积10．4平方米；建筑面积约19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划纲要，到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米，仅城镇就需建设住宅27亿平方米，平均每年需新建住宅5．4亿平方米（农村每年新建住宅6亿平方米），这样大的住宅投资与需求将对国民经济的增长产生不可低估的促进作用。记者：城市化步伐的加快和我国加入WTO是不是也带来了巨大的住房需求呢？汪利娜：根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。经济的发展将加快城市化的进程。如果在未来的十几年中，我国总人口的自然增长率仍保持在9．6‰左右，城市化率以每年1％速度增长，到2010年达到46％，城市人口将达到6.4亿人，净增加l．9亿人，每年新增人口　1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力。　　“入世”后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求。外资无论是以合资或独资企业的形式进入中国市场，都会增加对房地产产品――住宅、写字楼、中央商务区、中介服务、物业管理等多种需求。以北京为例，现有139个外国驻华使馆和7000余家外国代表处的5万多常驻外国人和30余万的流动外国商客。这正是北京高档住宅、商务楼投资规模大、租售两旺的重要原因。　　区别潜在需求与有效需求　　记者：值得关注的是，尽管未来5―10年我国房地产业的发展总体看好，但是在现阶段，潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾并没有得到解决，这是不是在一定程度上抑制了我国住宅及房地产业的健康发展？　　汪利娜：住宅的有效需求包含相互关联的两大要素：一是消费者的购买的愿望和动机；二是支付能力并表现出实际购买量。　　而现阶段，至少有下列因素在不同程度上抑制了消费主导者的有效需求；首先是住房消费热点形成的渐进式和排浪式。从我国2000年的统计数据分析，经济较发达的沿海城市，人均收入水平高，住宅市场发达，商品房购买力也大于经济欠发达的内陆城市。收入水平与个人住宅购买力的连动关系，表明新一轮的住房消费不再是计划经济体制下平均分配、“大锅饭”，而将以渐进、排浪式出现，即住房消费热将首先出现在东部经济发达、收入高的城镇，然后向内陆省市扩散。　　另外，城镇居民收入增长缓慢也加大了消费支出的不确定性。收入增长是扩大住房消费的前提和基础，因此，启动住房消费须以个人收入为杠杆。但是自东亚危机以来，一方面，我国城镇居民人均可支配收入的年增长速度趋缓，另一方面，改革中的利益调整所产生的收入及社会福利的诸多不确定性，都使居民不得不捂紧自己的钱袋子。这也是城镇居民消费水平增幅连续4年在7％低水平徘徊的重要原因。　　记者：在经济转型期，制度安排、政策制定的失误及多种利益的冲突与博弈，导致我国城乡、地区间及城镇居民内部的收入差距不断扩大，并有愈演愈烈的势头。收入差距的扩大也决定了住房消费的多元化。　　汪利娜：根据世界银行的报告，1978年，我国城镇居民的基尼系数为0．16，2000年为0．403，接近美国0．408的水平，且大大高于其他发达国家。收入差距的扩大和向少数人集中的结果是住房消费的分布不均或多元化：一方面中低收入者有需求但支付能力差；另一方面高收入者支付能力高，但边际消费倾向低，因此，很难使住房成为真正的消费热点。　　面对住房潜在需求与有效需求的尖锐矛盾，决策者们如何通过一系列切实可行的制度安排、相互协调的政策，如土地政策、税收政策、投资政策、信贷政策、质量监理审查制度、抵押保险制度、中介服务、物业管理等，真正将房价降下来，质量搞上去，才能让百姓潜在的住房需求释放出来。