北京房地产市场向来是一个颇具硝烟色彩的“战场”，博弈的双方总是在寻找自己的利器，并往往将这把利器尽情演绎成“口水战”。月初，一家名为北京锋尚国际公寓的开发公司推出了“按使用面积售楼”的做法，立马触动了房地产市场的“三八线”――购房面积计算方式这根弦。　　无疑，按使用面积售房是对房地产界现时通行的按建筑面积售房的方式提出了挑战。 所以，不管按使用面积售房的“始作俑”者张在东如何地解释这是为消费者好，潘石屹仍不买账，并将其形容为“鸵鸟”式的行为。潘石屹说，鸵鸟的眼睛永远只盯着地面。而房子是一个空间的概念。购房人不应该把目光只盯在自己屋子里的那点儿使用面积。他认为，在以期房为主的市场中，如果按使用面积来卖房，很容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。　　由于住宅是目前我国市场的消费热点，住宅又是价值额巨大的消费品，所以住宅市场的一举一动都会引来全社会的极大关注。住宅在我国是一个相对处于发展中的产业，出现一些问题也属正常。　　“多事”的面积　　据中国消费者协会投诉事务部主任王前虎介绍，消费者在房地产方面的投诉，近三年分别以23%、25%和13.2%的增长率在增长。而面积之争是房地产纠纷的焦点。　　据说，以建筑面积计价，有些开发商就可以利用其中的“公摊面积”(约占房屋总面积的15%至20%)玩猫腻，把大量不该摊的面积摊到消费者头上，消费者多掏了钱还拿这些开发商没办法。由于建筑面积计算复杂，即便有政府背景的测绘机构“把关?，测定出哪些该摊哪些不该摊，老百姓还是不放心。　　去年年底，由于《商品房买卖合同示范文本》的出台，一些地方的开发商开始以“套内建筑面积”计价。套内建筑面积大体等于“使用面积＋墙体面积”，起码把“公摊面积”这一块剔除出去了。但是墙体面积是多少、怎么量，老百姓仍然不易掌握。　　在一些房地产开发商看来，购房者在面积上的知情权不该由他们来负责。　　红石实业公司总经理潘石屹说，什么面积该分摊，什么面积不该分摊，有政府的测绘大队来做，开发商不用知道，只要测绘大队知道就完了。房地产开发商不可能再在房屋面积问题上缺斤短两，因为面积是由测绘大队负责测量。　　华远新时代集团总裁任志强认为，买房测量职能靠国家测量单位，因为测量不是开发商做的，按什么卖是政府要求这么卖的，他按斤就按斤。　　实际上，虽然测量公司是独立的第三方中介机构，但目前的数量还很有限。仅北京市来说，只有23家测量机构，而且基本上各区管各区的，还没有形成良性的竞争，消费者和开发商没有太多的选择余地。　　论说以套售房　　其实，在北京之前，深圳市房地产市场也为关于是以套内面积结算还是以建筑面积结算合理争论得热火朝天。　　前不久，深圳市规划与国土资源局的网上调查显示，89%的人赞成实行套内面积计算。接受调查的网友表示，套内面积才是买房者最关心的面积，这种计算方法保护了购房者的利益，避免了开发商多计算公共面积来增加利润。　　与此形成鲜明对比的是，跟北京一样，很多业内“专家”对这种套内面积的算法并不赞成。　　世联地产董事长陈劲松担心，套内面积并不是一般的消费者者拿着一把尺就能准确算出来的。　　深圳中原策划副总监玉家雄认为，如果按套内面积计算，单价就会提高。市场人士之所以不赞成，还有一个原因是怕置业者一下子接受不了价格提高的现实而影响销售。　　按套内面积计算，无论对业主和发展商而言，都有其有利因素。对发展商来说，不必向业主解释太多面积差异的产生原因，避免业主产生发展商给他多算了面积或在骗他们的误会，而且发展商也不必再向业主说明哪些该分摊哪些不该分摊，减少了投诉。　　对于业主来讲也是一样，拿着自己房子的图纸算不出房子的面积，就是因为有了分摊面积的原因。所以他们往往就此认为自己受骗了而心有不甘。如果按套内面积算的话，虽然价格会高点，但会给业主带来一种实在的感觉，而且买得心中有数，不会因为“我住一楼为什么要分摊电梯的面积”而伤神。　　但弊端也是有的。一位房地产商认为，套内面积并不是房间的面积，还包括墙体的面积，假如按套内面积算的话，有些业主不知就里，拿着尺子一量，发现自己的面积不对，还会发生新的纠纷。“另外，开发商还会产生公用面积就是自己的，可以随意处置的心理，那就乱套了”。　　还有人担心，假如按套内面积计算，开发商会片面追求套内面积而忽视公用面积的建设，从而影响居住质量。　　此外，物业管理如何收取相关费用。当建筑面积大于使用面积时，如果按使用面积销售，就得按使用面积收取暖费，但如按使用面积计算，每平方米的收费标准则会比现行的标准高出许多，消费者会认同吗？　　加之国家目前的许多税费均按建筑面积收取，购房合同并没有约定“使用面积”，如果按使用面积售房，公摊面积谁来缴税？国家不会因为这个而少收税，如果开发商上缴，是否不太可能？因为“羊毛最终出在羊身上”，最终可能是否由消费者来承担？针对究竟是按建筑面积算还是按套内面积算合理的问题。深圳百仕达公司总经理郭兆斌则认为，我们不要纠缠于究竟是按套内还是建筑面积计算，关键是要委托专门的部门准确地测量面积。　　以套售房，国际游戏规则　　无论商品住宅还是社会性住宅，国际上通常都采用“套”(户)或“栋”(单体)来作为计量单位。根据美国对1970年和1980年的住房供应量预测时的数据，“1970年住房总量接近6870万户。从此，每年兴建量介于1980年的100万户和1982年的240万户之间。”这里采用的是“户”，即“套”。在美国《现代不动产》(2000)权威教科书内，一般都是以“套”、“栋”(单体)或者“户”来表述出售(需求)单位。　　据了解，商品房成套销售已经成为国际惯例。西方国家以及我国的香港地区都是按套销售，法律规定很清楚，公摊面积按一定比例扣除，包括锅炉房、变电室、停车场等。国际上(包括我国的香港地区)没有房产证这一说，都是以契约为准，契约上写多少就是多少，消费者可以复测，如有缺陷由建筑师、律师和开发商三方承担，律师是公证的，建筑师和开发商都很讲法律和诚信。消费者自己要复测费用自理，所以基本上没有人进行复测。因为卖房时还是按契约上写的面积进行交易，就是说消费者不会因面积的多少而吃亏或占便宜。　　天津顺驰投资集团副总经理邵瀛认为，我国的消费者已习惯于商品房的买卖以每平方米多少钱论价，但由于分摊共有建筑面积计算较复杂，特别是建筑设计方面的新结构与新格局，现有的商品房销售计算规则和标准也存在有滞后和不完善的问题，因此消费者对建筑面积中所分摊的公用面积数量总是心存疑虑。从这个角度来看，按套销售可以简化公摊面积的分摊方式，同时这也是适应“入世”、与国际通用惯例接轨的需要。他表示，对于诚信的开发商，不会因为以面积或成套销售，而在房价上执行不同的标准。消费者在按套买房时，也会把房屋的建筑面积问清，甚至用总房价除以平方米数之后与市场价比较。　　在南开大学经济学博士、天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录先生看来，按套销售商品房在法律依据上已有规定。八年前，建设部《关于不得给一个平方米单位产权颁发‘房屋所有权证’的通知》(1994)，从法理角度讲，实际上已经间接肯定了以套为单位售房的形式。建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》(2000)示范文本计价方式条款也规定了“按套(单元)计算”的方式。建设部《商品房销售管理办法》(2001)“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价……按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。”建设部《关于房屋建设面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002)第一条规定：“在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。”以上法律(规)条款的引文，充分说明以套售房的大门已敞开，现在只是一个实行和在实行中逐步完善规范的问题。　　很明显，按套售房及相应的交易结算计价方式，可给出一个产权结构边界清楚的房子，将面积等专业问题留给公共管理部门去处理，更适合没有房屋相关专业知识的老百姓。在房屋转卖、拍卖、拆迁、抵押、估价、贷款、保险、评股上市等不动产流转时，便于交割、区分、认定、计算，可大大节约交易成本。既使业主省事放心，又是社会资源的节约。以套售房的障碍　　当前，面积纠纷已经成为购房者与开发商共同挥之不去的痛，并且，这种纠纷在一定程度上影响了公众对房地产市场的整体形象，市场上也流传着对房地开发商的种种缪论。所以，有不少业内人士赞成并希望房屋按套销售，据说有关部门也看好按套销售商品房的做法，但记者在采访中了解到在目前相关法律法规还不完善的情况下，以套售房可能出现一些新的不利因素：　　1、市场现有销售流程的改变。现行售房都是以平方米为基本计量单位，进行成本核算、确定主诉、策略组合、售后跟踪、反馈调整，房屋的平均价便于比较衡量。以套售房，要彻底打破现实的房屋销售工作流程，人们可能感觉太费事了，划不来。同时，以套标价与单方标价相比，直观上会给人以相对价高的印象，不利于项目市场推广。另外，消费者置业观念习惯适应于新的以套为单位的销售也有个时间过程。　　2、经济社会统计指标的变更。房地产业的住宅实物统计指标体系，目前国家和地方两级都是以平方米作为基本单位，而不是象国际上采用套(单元)为计算单位。以套售房及其统计方法势必牵涉到整个国民经济核算体系的调整，这会涉及到从中央到地方以至基层单位的各个环节和相关部门。牵一发而动全身，其工作量和复杂程度可以想像。　　3、现行行业管理工作上的调整。实行以套售房，突出了计量上的实物性特征，随之带来宏观上平均房价的涨落不易观察的问题。在市场的形势估计与判断中，需要相应建立实物和价值两套分析指标，显然比原来增加了工作量。同时，房屋产权证目前是按建筑平米面积制作，按套售房后就会把许多问题推移到产权管理部门办证时处理，明显加大了局部工作压力。另外，可能还会带来土地分摊的认定、分割、计算等问题。　　4、可能产生的弄虚作假问题。以套售房后，有的开发企业可能会借机在面积上“打埋伏”、装糊涂，搞“傻子卖房”，一问三不知，侵害了消费者的知情权；不法企业甚至会面积“注水”，以小充大，虚报空间，蒙骗买房人，以获取不义之财。另外，可能会诱使一些开发商将小区房屋公共部位面积的设计越做越小，结果降低了小区布局的环境质量。　　“以套售房”的对策　　众所周知，由于房地产的特殊性，房屋质和量不便识别，其综合质量只能在使用过程中与时俱进地逐渐感受，具有衡量上的后滞(继)性和模糊性。特别是房屋套外的共有(用)面积难以准确分摊、认定、计算，即使水平较高的从业人员做起来也非轻松之举。在专业性极强的房屋市场上，存在着买卖双方的信息严重不对称。平民百姓大多不甚懂房屋专业知识，更不知道欲买房屋项目的来龙去脉等背景情况，信息十分短缺。何况为了买一套房不可能、也来不及让每一个业主都成为房地产专家，正象每一个使用电脑的人没必要都成为软件专家一样。　　另外，不动产市场的原料即土地、产品即房屋不具备标准化，具有非均质性，是物理本性固定标的物，不可替代，不像谷物、饮料可无限细分拆开来卖。物业产权虽然在理论上可无限细分，但房屋效用的空间整体性要求，只能以系统形式存在，故房子只能按套整个儿的卖。平方米是一个平面概念，不是空间概念，不能准确反映具体一套房子的总体情况和其特殊性，所以说，目前以平方米出售住宅的形式是违背房屋特性和市场规律的。美国专家查尔斯.温茨巴奇讲过：“在不动产中，销售的产品是空间。”房屋的套(户)是立体含义，更能表现房屋的空间特征，准确性强，便于区分可交易部分(套内)和不可交易部分(公摊)，有利于产权为基础的权益划分，方便物业管理等一系列事宜。现实楼市上，房屋都是以户为单位整套购买，对房子好坏的评价也是以套为单位(范围)来综合评价作出判断，交易对应上亦应整套出售。大家公认，不动产房屋是相关法律最多的行业，其“外部性”突出，作为法律产权调整的客体范围以套更为准确。　　在采访中，业内人士对“以套售房”的现实可能性表示充满信心，并对“以套售房”提出对策建议：　　1、已有做法、总结提升。粤、沪、渝等地已有按套售房的做法，可委托当地房屋管理部门对其进行跟踪、归纳、总结、指导和提升，并借鉴吸收国外与我国港澳台地区的相关经验，最后经过论证研究形成备选方案。以套卖房不等于在面积上“打呼噜”，糊弄人。无论是以整栋还是以套内面积卖，都必须在合同内准确标明总面积、构成它的套内面积、公摊面积三项内容，套型面积误差更应进一步从严要求掌握。同时，可考虑实行卖房双重价格对照公示制度，即同时标明整套房价和加上公摊面积的每建筑平方米房价，结算中以套总价为计价依据，建筑面积价作为参照值。　　2、完善法规、统一文本。将散见于建设部《关于不得给一个平方米单位产权颁发‘房屋所有权证’的通知》(1994)、建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》(2000)示范文本、建设部《商品房销售管理办法》?2001)等文件中有关以套售房的规定条款，进行集中合并，形成专门的一个文件，即商品住宅一律以套出售的系统规定。规定不仅是技术性的，还要明确界定各方的权利、责任、义务。以此文件为依据，统一全国售房合同标准文本及相关附件，统一全国涉房部门的办公文件系统，包括房屋单位名称、文件格式、计量标准等。　　3、协调各方、口径衔接。依据上述国家法定统一文件规定，经济社会综合管理部门从产业发展、社会管理的角度出发，在纵横即条块两个层次上，统一和规范统计口径，互相配合。涉房部门，如测绘、质检、产权、物业管理、规划、土地、建设、城管等都需要在计量单位上进行衔接。市场诚信危机呼唤地产经济伦理。涉房部门的令行禁止，防止扯皮，在调整期比任何时候都显得重要。　　4、强化培训、全面推开。以法规和标准文件蓝本为基本教材，结合先行城市作法的案例，进行从业人员的全员培训，尤其是营销人员。以点及面，加快推广。理念培训可借鉴营销学上的“产品线(product line)”概念，它是指一群相关的产品，这群产品功能可能相似，卖给同一顾客群，经过相同的销售途径，或者在同一价格范围之内(?美?菲利普.科特勒：《营销学原理》，P323)。房屋销售采取以套为单位的“产品线决策”符合现代营销潮流。　　我们必须承认，住宅产业不成熟不仅仅是开发商的问题，开发商和消费者在面积、质量等方面的纷争，最根本的原因是住宅市场不成熟和住宅产业超常发展的矛盾，住宅市场出现的问题也表现出管理、学术研究都相对滞后。“以套售房”意味着原有一套做法的打破，可能还会引出一系列新的问题。我们可以提出许多口实和理由不这样做，但是，空前地处于黄金时期的中国房地产宏伟大业的美好态势时时在激励着我们，使我们无法停下步来。对于住宅市场发展中产生的问题，我们也不可太过于责难，而要去维护爱护它。我国目前比较成熟的家电市场，想当初也有很多问题，但这些问题在市场成熟中已逐步被解决了。住宅市场也会是如此。