住房抵押贷款证券化既是房地产金融创新的结果，也是房地产金融创新的动力。1990年诺贝尔经济奖得主夏普和米勒通过实证分析和逻辑推导提出：房地产证券化将成为未来金融发展的重点。从世界范围看，住房抵押贷款证券化是搞活房地产市场最为有效的手段。　　美国政府性住房金融体系基本构架是：联邦住房与城市发展部（HUD），负责所有的住房与城市发展计划及相关政策的制定；下属联邦住宅管理局（FHA），负责住房标准的制定和为中、低收入阶层提供按揭担保；吉利美（Ginnie Mae）是HUD的下属公司，但不属于FHA，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，可以归属于政府性住房金融体系的还有房利美（Finnie Mae）、福利美（Fredde Mao）以及退伍军人管理局（VA）等。商业性住房金融体系则包括为数众多的银行、储藏机构和证券公司，它们在政府公司业务范围之外的领域发挥着主角作用。这样，就组成了一个多层次、既分工又协作的住房金融体系。　　房利美、吉利美和福利美号称三大政府信用机构，但实际上房利美和福利美已从最初的政府控制转变为私营公司，现均在纽约股票交易所上市，因此这两家公司的对外担保只有政府暗示（imPlication），并不是美国政府的对外信用担保。吉利美的对外担保则是政府信用担保。　　吉利美是最典型的政策性机构，主要收购由FHA和VA发放或担保的贷款。FHA和VA是专门为特定的中低收入者提供帮助的。这两个机构95％以上的贷款都被吉利美收购或者证券化了，这样就保证了它们有足够的资金为更多的人服务。由于有美国政府的担保，吉利美本身发行或担保的证券也就为市场上广为持有，目前住房抵押贷款债券余额已超过5500亿美元左右。吉利美除了按照市场方式收购抵押贷款和将其证券化外，还直接或者间接地通过地方政府或社区给低收入阶层提供补贴，这样的资金则来源于国会拨款。　　房利美的业务范围比吉利美广泛得多，它可以收购任何金融机构发放的住房抵押贷款。由于房利美成立时的政府背景，在收购抵押贷款时也具有政策倾向性，收购贷款的最高额度是241000美元，显然是为了协助中低收入阶层的融资。由于政府性公司都有自己特定的业务要求，在政府性公司不能覆盖的领域，商业性机构如雷蒙兄弟公司（Lehman Brothers）、所罗门兄弟公司（Solomen Brothers）和美林证券公司便成为二级市场的主角。这此商业性机构除了作为发起人参与二级市场外，还是政府性公司重要的承销商和技术伙伴。由于近几年来，发行的MBS数量越来越庞大。根据雷蒙兄弟公司提供的数据，抵押贷款证券享有的市场份额已经接近国债，分别为33.44％和34.69％，高于公司类债券的市场份额（20.81％），住房抵押贷款证券余额在3万亿美元左右，高于全美股票的市值。房利美、吉利美、福利美三家政府性公司在MBS市场占有接近90％的份额，而国债的发行量却由于美国财政赤字的减少而逐步萎缩，因此，MBS形成的收益曲线越来越为市场所看重，房利美正计划把MBS收益曲线做成为市场新的基准（benchmark）。