京沪穗三大城市是中国经济的热点区域，作为拉动投资增长的房地产业更是炙手可热，在三大城市不难看到这些共同的画面：精美的房地产广告铺天盖地，此起彼伏的房展会上人头攒动，黄金周中看房班车穿梭、看房人潮涌动，房地产大腕争相登场亮相、侃侃而谈……三大城市中房地产业的火热是共性，但三大城市又各有其特性。从三大城市房地产业的发展历程中可看出，房地产业发展初期，开发商拼胆量、先入为主，从暴利中大捞一把；发展中期，开发商拼广告、炒概念，从消费者的无知中赚上一笔，而发展到现在，市场走向成熟、消费者趋于理性，开发商就要拼品质、比服务，以货真价实的产品去赢得消费者而获取利润。如果说，从前是开发商操纵着房地产市场，那么现在，广大消费者的需求主宰房地产市场。特别是个人购房成为了房地产市场的主流、房地产市场竞争加剧时，开发商更应研究市场，准确定位。三大城市的许多房地产商都把目光对准了广大工薪阶层，他们认为中等价位的住房能让广大消费者敢于购买，也是房地产市场发展的潜力所在。据统计，今年一季度房地产投资仍是推动投资增长的主要动力。除广州房地产投资略增2.1%以外，北京和上海的房地产投资均呈快速增长态势，分别增长46.5%和23%。在投资增长的同时，销售略有下降的趋势，如何把握购销均势，如何消化存量住房，如何研究市场作好服务仍是广大开发商需要面对的难题。北京仍然是全国房地产投资的热点地区，其房地产投资占全市投资的比重达到50.5%。今年前两个月，销售面积虽然仍然高于同期竣工面积，达到39.50万平方米，但出现了同比下降趋势，与去年同期相比减少了4.5%，尤其商品住宅销售同比下降了6.8%。市场消化压力增加。广州商品住宅竣工面积、销售面积出现下降趋势，2001年商品房销售已比上年减少6.3%，空置房累计已经达到680多万平方米。在此情况下，商品住宅施工及新开工面积却仍在攀升，这种供需状况的差异，预示着增量房市场竞争进一步加剧。上海房价升幅持续放缓，价格走势平稳，体现出一种理性的回归。为适应市场新形势，部分成熟的开发商将通过控制房屋上市量，稳定房价。同时，上海已普遍实施商品房“明码标价”，使购房者的心态更加理性平和，不再盲目跟风追涨。再加上，由于市场上已经有超过5000万建筑平米的可开发用地，上海房地产市场规模在经过迅猛发展后已经出现逐步稳定趋势。值得一提的是二手房交易市场，上海和广州二手房交易旺盛，而北京却仍按兵不动，二手房市场显得薄弱。广州二手房交易量占商品房总成交量的三成，上海二手房交易占已购公房的10%以上，而北京二手房仅占已购公房的0.3%。此外，上海登记备案的出租房8万余套，北京出租房屋市场基本没有启动，还处于私下交易阶段。目前，上海、广州的房地产市场已形成商品房成交、二手房上市、租赁住房屋三分天下的格局，而北京仅有商品房交易一项支撑，影响到其房地产市场的总体发展。