上海推行全装修住宅起步不久，很多房产开发企业是第一次开发全装修住宅，自然会遇到各种问题和困难。现就菜单式全装修住宅开发中应注意的7个问题，提出如下看法。一、菜单式全装修住宅应以整幢开发为宜房产开发企业为降低风险，在推出菜单式全装修住宅时，可能会采取这样一种方式：购房者购买一套房屋，可以选择毛坯房或是菜单式全装修房。如果在一幢住宅楼中有两种购房选择，装修时间不一致，就不利于整幢住宅楼的统一装修。其结果是在一部分购买者入住后，另一部分人仍在敲敲打打地进行装修，甚至要动及房屋的主体结构，给邻近单元的全装修房造成影响，建筑垃圾也会给物业管理带来麻烦。所以，菜单式全装修住宅，宜整幢开发，才能真正体现其优越性。二、装修材料和装修企业的选择为使菜单式全装修住宅顺利推进，由市住宅发展局牵头，会同有关部门，对市场上的装修材料进行筛选，推出了《新建住宅菜单式全装修试点工程推荐装修材料》，列入菜单式全装修试点的推荐材料，可享受到20-30%的优惠；推荐材料的使用必须进行产品质量和产品责任的保险，有保险方的参与，可降低房产开发企业所承担的风险。由于上海懂得做全装修或做过全装修的企业微乎其微，选择装修企业应该和选择建筑施工企业一样，要进行招投标。三、装修菜单不宜过多为了给购房者更大的选择空间，同时也为了降低风险，有些房产开发企业推出十多种或者数十种装修菜单。菜单过多或允许购房者按自己的愿意设计装修方案，这两种做法都不利于装修材料的统一购买，不利于装修企业的统一装修。较为合理的做法是：推出2-3档装修菜单，比如：600元/平方米、800元/平方米、1000元/平方米，并由购房者自愿选择。房产开发企业也可推行一种“简装修”的做法，将装修限于地坪（地板、瓷砖）、墙面、顶板、橱具、台面、洁具、台盆，以及门窗等。对于一些可以展示个性的地方，如厅的吊厅、玄关、固定家具、墙花砖（厨、卫除外）等，则可以不考虑。相对而言，厨卫装修可做全，别的厅室应力求简单。四、认清装修方案设计的重要性有些开发商认为，对于住宅装修，重要的是材料的价格、档次，而忽视对装修方案的设计。事实上，装修设计应该是推行菜单式全装修的关键所在。推行菜单式全装修的最大阻力，是购房者认为全装修不能体现他们的个性，但大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。如果房产开发企业推出设计合理、风格超前的装修设计方案，必将大大减少推行菜单式全装修房的阻力，开发商的风险也会相应降低。装修设计应该在住宅建筑设计图定稿后紧跟参与，最好一开始就参与策划建筑设计、结构处理的全过程，做到“建筑与装修设计一体化”。五、装修工程的保修责任问题这也是令房产开发企业较为头痛的问题之一。有关文件规定，装修工程中出现的问题，第一责任人是房产开发企业，也就是说，购房者发现装修工程的质量问题，直接找开发商，而不是找装修单位解决。菜单式全装修工程的保修与建筑工程的保修一样，由装修公司向房地产开发企业出具质量保证书，房产开发企业再向购房者出具质量保证书。国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工企业对商品房电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程质量保修期限为两年，保修期限自竣工验收合格之日计算。由此可以看出，装修企业对房产开发企业的保修期也为两年，自装修工程竣工验收合格之日计算。同时，房产开发企业应向购房者承担装修工程保修责任。六、税费问题菜单式全装修住宅的装修款必须打入房价。房产开发企业先与装修企业结算一次装修款，房屋销售时与购房者再次结算这部分装修款，就势必带来房产商“二次缴税”的问题。经市住宅发展局与有关税务部门协调，这个问题已原则解决。但还要解决具体操作方法问题，就是“一本合同，两张发票”，即房屋销售时，购房者只与开发商签定房屋销售合同，同时购房者将得到两张发票，一张是由房产开发企业出具的毛坯房价格发票，一张是装修企业出具的装修款发票。值得一提的是，装修款打入房价后，可以进行银行按揭贷款，这对购房者上有很大的吸引力。七、装修价格明朗化菜单式全装修住宅材料统购，价格便宜；方案由专业人员设计：统一施工，相互不会造成影响等，这些优点都是个人装修所无法比拟的。但大多数购房者都有这样的心理：装修交给开发企业来做，开发商和装修商都要获利，不如自己去找装修队伍。为此，应尽量做到装修价格明朗化。样板房制作完毕后，应附一张装修材料清单，详细写出每种装修材料的价格。在售房合同中，也应附上类似清单，让购房者有一个横向比较。从保护消费者权益角度出发，也应如此，要让购房者明白他们买的到底是什么。 （上海住宅）