房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾，使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）（以下简称《通知》），《通知》对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道等部分是否计入商品房建筑面积，以及如何计入等问题进行了规定，试图给所有购房者一个惊喜和公正。但由于存在建筑面积定义不清、法规适用范围不明确等问题，笔者认为，如不加以明确的解释，《通知》的执行可能会导致房地产市场的某些混乱，破坏现有的房地产市场秩序，引发一系列纠纷。一、建筑面积涉及到众多房地产行为，慎重增减意义重大 按照国内外通行的学理解释，建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。其中，使用面积指建筑各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，在居住建筑中的使用面积称“居住面积”；辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动作用所占净面积的总和，例如，楼梯、走道、厕所、厨房等；结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。 在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关系到众多房地产行为的实施细节，牵涉到各方面的利益，制定、修改、废止建筑面积方面的法律、法规应当慎重，并应协调各方面的利益，统一相关法律规范。而《通知》却偏重从房屋权属登记的角度制定关于建筑面积的法律规范，未能协调好各种关系： 1、建筑面积是城市规划与管理的基础。如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。如果外墙面积、挑檐面积、坡顶面积的计算发生变化，与之相配套的规划、管理法规也应随之变更，否则，房地产规划与管理的难度将加大，某些实际操作甚至无法进行。 2、建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。如果建筑面积的计算方式发生了变化，怎样计算收取土地出让金的基数就成了一个问题。按照《通知》规定，外墙有主墙之外的幕墙不计入建筑面积，斜面结构屋顶层高（高度）2.20米以下的部位不计入建筑面积，阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，超过底板水平投影部分不计入建筑面积……如果按照以上规定执行，这些不计入建筑面积，但占用了土地和空间的外墙、斜面结构屋顶、阳台、挑廊、架空通廊等是否也不应该收取土地出让金呢？但现实生活中，这些部分的土地使用权出让金还在收取，这样就会出现一种怪现象：被收取了土地出让金的部分却不能计算为房屋权属的面积，土地拍卖因此必然会出现矛盾。此外，市政基础设施配套费和四源费的收取标准与土地使用权出让金收取的标准是一致的，按照《通知》不计入建筑面积的部分同样要交纳市政基础设施配套费和四源费，这部分费用的计量标准是什么呢？ 3、传统的建设施工招投标是以建筑面积作为计算定额依据的。新的定额以工程量单价计算也离不开建筑面积做基数。如果按《通知》的规定计算建筑面积，那么这些工程量则无法列入计价取费基数。但这些工程却必须用建筑材料和施工时来完成，增加了开发商与施工建设单位之间的纠纷。施工单位绝不会白干活的，而收费的依据又如何计算就必然成了矛盾的焦点。 4、购房者在购房时希望摊入计价的建筑面积越少越好，但这并不能解决纠纷与合理性问题，因为当政府硬性规定的可分摊面积项目减少时，商品房交易的单价必然会提高，开发商是不会为购房者支付成本的，这些成本最终也还会由购房者承担。《通知》试图通过硬性文件规定而减少计算中的纠纷，这根本不可能实现。因为，商品房的面积不是由开发商自行计算测量的，现实生活中，商品房销售前的面积预测是第三者做的，竣工后的面积测量也是第三者做的。因此，实际上，开发商与购房者之间要求的是一个公正平等、可实际操作的测量方式。就拿斜面屋顶的层高来讲，斜面屋顶的层高在2.20米以上时计算建筑面积，那么，如果交房时是粗装修，没有做地面，这时的2.20米空间高度是一个斜面的点；而做了标准精装（图纸设计的标高）则2.20米是另一个点的高度；如果客户自行精装地面标高超出了设计的标高，则2.20米高度又变换了一个点。点的不同会引起建筑面积计算的变化。到底是以图纸标高为准呢，还是以竣工标高为准，并没有统一的法律规范，这样必然会增加纠纷。 5、目前物业管理费的收取和供暖费的收取是以建筑面积为计价基础的。当按建筑面积收取上述费用的基数被政府硬性规定缩小时，这些2.20米以下的空间是否不应供给热源和不应提供物业管理的服务（包括门窗、外围结构的清洗、保洁、维修等），因为当这些空间和结构面积不被计算为建筑面积时，并不能合理地收取供暖费和管理费，就必然会出现新的纠纷。 6、《通知》要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。这个权属登记的土地使用年限是与整体建筑相同的，但被明确的登记为有权属的使用空间是否分摊土地使用税呢？这部分空间毕竟是占用了土地空间的。 7、目前的公共维修基金和大、中修费用是按建筑面积来计算收取的。非商品房的房租有些也是安建筑面积为依据收取的。如果这些建筑物不计入建筑面积，也会有问题发生。二、《通知》所指建筑面积应理解为商品房销售过程中的建筑面积 虽然《通知》未明确规定该《通知》中的建筑面积特指商品房销售过程中的建筑面积，但从通知的适用、执行情况，可以推知，《通知》中的建筑面积应为商品房销售过程中的建筑面积，立法原意只是为了对商品房销售过程中如何计算建筑面积的问题做出进一步的明确。但由于该《通知》可能涉及到其他各个方面计量及操作问题，因此应以法律解释的形式明确《通知》的适用范围，这样才更为实际和便于实施，也能适应入世后，我国现行法律体系应与国际接轨的需求，更好地解决当前房地产市场中普遍存在的面积问题、物业管理问题及其他问题，完善建筑面积方面的法律规范。三、关于完善现有建筑面积方面的立法的几点建议 1、首先将建筑面积一词恢复到国际统一的，教科书中的基本概念上来，即建筑面积包括：使用面积、辅助面积和结构面积三个部分，亦称“建筑展开面积”。这个建筑面积是用于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理的建筑面积。 2、在土地出让时将不可用于销售的结构面积，维护外墙等不具有使用功能和不具备一定高度条件的面积扣除。 3、销售时应将面积分为三个层次，按照三个不同的层次分别计算各种收费。销售前应预先按政府管理部门的规定做预测，并力争销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并计入销售合同，以利于权属管理及登记：第一个层次是套内建筑面积，这是供购房者合理使用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是销售时，依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。关于不同层次面积的收费问题，笔者认为应当这样规定：套内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积，可以作为供暖费收费的计价面积；依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积是计价的标准面积，等于是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，是可以用于再销售转让的面积；在小区中拥有的其他共有建筑面积（或百分比）是物权权益的面积，是该套住房在社区中拥有的其他面积的权益（包括锅炉房、配电室、人防使用权、公共停车场、社区活动中心或俱乐部、物业管理用房、绿地、活动场所等应分配给分期的小业主共有的权益面积）。该面积无法进行个性化划分和转让（转让房产时同时转让权益）。这个百分比是承担管理费、维修费等有关费用的计价单位（面积或百分比）。 非套内的2.20米以下的建筑应计入第三层次中分摊（管道间不可再利用的可不计入建筑面积），如自行车库等，但不应作为计价销售的分摊面积（但不能不算建筑面积）。套内2.20米以下的建筑也应计入套内面积，但应在销售时于合同中注明（以衅纸设计标高为准），让购房者事先知道并可以选择（有些可为不计价面积）。社区的公共共有面积的细化，可使购房者知道自己拥有它项的权益，也知道自己应承担的义务。 4、建筑面积的定义不能由政府任意修改，但如何计算销售计价的建筑面积，哪些可列入分摊，作为每户单元的建筑面积等政府是有权决定的。不进入分摊的面积并不等于不是建筑面积，也不等于业主不拥有权利和义务，应在第三个层次中作为社区共有建筑面积分摊。

作者：任志强　来源：北京房地产