我国已经在２００１年１２月１１日正式加入世界贸易组织，然而加入世界贸易组织对中国来说却是“一把双刃剑”，各个行业既面临着一个新的发展机遇，也会面临不同程度的挑战，对于我国房地产投资基金的发展同样如此。

　　四大难题挑战中国房地产基金业

　　我国房地产金融还处于起步阶段，完善的房地产金融体系尚未建立，外国金融势力很容易渗透到我国的房地产金融行业。特别是根据ＷＴＯ金融服务协议要求，入世后外国金融机构允许在基金管理企业中持股３３％，３年后增至４９％，这意味着外国金融机构已经开始被允许进入我国基金市场；而外资房地产金融机构凭借其资金实力、金融服务和技术人才优势，必将对我国房地产投资基金的发展造成冲击。

　　首先，国内房地产投资基金管理人将感受到巨大的竞争压力。国外房地产投资基金管理机构及其设立的基金一般经过多年的经营，积累了丰富的专业管理经验，基金管理人才的专业素质较高，同时具有成型、完善的投资理念、投资方法与技术，以及服务体系比较完善，服务水平和信誉程度相对较高，内部风险控制经验极为丰富，诸如此类的种种优势令国外的房地产投资基金对投资者有着更高的吸引力，极有可能会从我国房地产投资基金管理机构的基金中拉走不少投资者，对我国房地产投资基金的发展既起到促进作用又带来了竞争和挑战。

　　其次，我国房地产投资基金管理机构现有人员的整体素质和国外的房地产投资基金管理机构的人员素质虽然差距较大，虽然从长期看来，越来越多的外资房地产投资基金管理机构的管理专家会进入我国，从而全面提升我国房地产基金的管理水平。但外资房地产投资基金进入我国市场时，在管理人员上必然会有一个本土化的过程，其以高薪吸引我国现有的相对高精尖、出类拔萃的人才，从而使我国原有房地产投资基金的管理水平在短期内下降，经营能力被削弱。

　　第三，加入ＷＴＯ后，随着外国金融机构进入我国市场，我国的金融监管体系将逐步和国际接轨，同时，国外成熟的投资理念对我国普通投资者和基金管理者的影响也会逐渐加深。因此，我国房地产投资基金对此将会有一个逐步适应的过程，在这个过程中，难免会使之在和外国房地产投资基金的竞争中处于比较被动的地位。

　　第四，加入世贸将使我国经济融入世界经济主流，国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，国际经济变动状态对我国房地产市场的影响将加大。如果国际经济环境动荡，将会对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务等构成较大的冲击，与之相联系的房地产投资基金也会受到较大影响，同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现。也就是说，在开放的市场条件下，我国房地产投资基金经营的不可控制风险将加大。

　　ＷＴＯ给中国房地产投资基金带来三大发展新机遇

　　但是从长远来看，外资金融机构进入我国市场，带来先进的金融技术、金融工具和经营管理经验，有利于促进我国房地产金融市场完善，同时对资金需求较大的房地产开发和消费带来充裕的资金支持，从而起到推动我国房地产投资基金发展的作用。

　　１．外国金融机构尤其是外国房地产投资基金进入我国市场，将促进我国房地产投资基金的发展由于房地产行业具有资金需求巨大、专业要求较高尤其是地域性强的特点，所以随着我国金融市场的逐步开放，外资必将首先通过投资房地产投资基金形式进入我国房地产行业。外国房地产投资基金进入我国市场，不但可以直接壮大我国房地产投资基金业，而且可以为我国房地产投资基金的发展起很好的借鉴作用。

　　一是外国房地产投资基金的进入将为我国带来先进的组织运作模式和管理经验，有助于我国房地产投资基金管理人提高资产管理水平。二是我国房地产投资基金的资金来源渠道将大大拓宽。加入ＷＴＯ后，我国将逐步放宽市场准入条件，扩大开放领域，扩大外资金融机构业务范围，而且我国经济的良好发展形势必将吸引更多的外国资金进入我国房地产市场，所以在发起房地产投资基金的时候可以吸收外国大型机构投资者的资金。另外，入世必将促使我国金融制度和金融市场的逐步完善，我国也将形成诸如养老保险基金、医疗保险基金等追求稳定收益的成熟型大型机构投资者。这些，将使我国发起设立大规模的房地产投资基金成为可能，促进我国房地产基金的不断发展和壮大。三是外国金融机构进入我国市场将带来先进的金融技术和金融创新，随着我国金融市场的逐步完善，将大大丰富我国的金融投资工具。不但能够丰富房地产投资基金的投资渠道，而且也会使房地产投资基金在后续融资上拥有更多的选择余地，从而有利于房地产投资基金的进一步运作、发展。四是由于我国投资基金尤其是房地产投资基金处于起步阶段，基金管理人才相对缺乏。而外国房地产投资基金的进入不仅可以直接带来一批国外的投资管理专家，还可以锻炼出相当一批属于我们自己的房地产投资基金管理的专业人才。

　　２．加入世贸组织有助于进一步改善我国基金业规范发展的法制环境，并促使政府出台有利于本国基金业发展的相关政策由于基金业是金融体系的重要组成部分，因此，我国必将完善投资基金的相关法律法规，以促进本国投资基金业的发展，加强本国投资基金的竞争能力。同时，国外基金以同等的国民待遇进入我国，将以外力推动和促使我国的法律法规建设加速进行，并尽快与国际通行的作法接轨，进一步改善我国基金业规范发展的法制环境。

　　首先，我国必须尽快出台《投资基金法》，并且将逐步和国际接轨。随着《投资基金法》的颁布，我国成立房地产投资基金就有法可依，在其设立组织形式上的选择余地也会相应较大，可以依据基金发起者的具体情况和当前的经济环境选择适当的组织形式。另外，投资基金法规的出台，也将促使房地产投资基金运作更加规范化和有效降低运作中的政策性风险。

　　其次，入世将促使我国出台有利于房地产投资基金建立和发展的政策法规。由于房地产投资基金对于房地产业的发展起着积极的推动作用，而房地产行业在国民经济中的支柱作用也使发展房地产投资基金对一个国家经济发展显得极为重要。在面对强大的外国房地产投资基金的竞争压力下，我国必将出台相关政策以促进本国房地产投资基金的发展，比如房地产投资基金的税赋优惠政策等。

　　３．入世将促进我国房地产行业的发展，而房地产行业的发展为房地产投资基金的发展提供了良好的物质基础首先，入世将促使我国房地产行业规范化，提高我国房地产企业的素质，使房地产投资基金在投资房地产企业时的选择余地更为广泛，并且投资的安全性也更有保障。

　　我国房地产行业发展历史较短，从全国范围看尚处于初期阶段，并且地区发展不平衡，７０％左右的投资开发集中在沿海发达地区，整体行业的技术素质和管理素质较低，从开发生产、流通、分配、消费各环节的体制、机制不健全，同国外成熟的房地产行业相比，存在较大差距。入世后面临外国投资者的竞争，房地产企业将加速改革和调整，理顺体制，转换机制，增加科技含量，改善管理，促进房地产行业整体素质的提高。

　　在我国外商早已进入房地产行业，三资企业及港澳台房地产开发企业约占企业总数的１７％。但其中多数是港台地区的投资企业，而且多是国内企业在境外投资的企业，来自发达国家的微乎其微，并未对国内的房地产企业产生冲击。入世后，国外知名的大型跨国公司进军中国房地产业会有较大增加，而这些企业实力强，必将带来资金、技术、销售、物业管理等优势，具有较强的竞争力。而我国现有的２万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应。有实力的外商进入后，为应对这种冲击，国内众多的房地产企业也会尽力加快现代企业制度建设进程，推进企业资产重组，加强企业管理，提高企业素质，增强竞争力。竞争必将伴随着优胜劣汰，淘汰一批不能适应市场的房地产企业，形成一批运作规范具有较大规模的房地产企业集团。同时，随着房地产企业集团的形成，我国房地产上市公司的数量也将增加，丰富了房地产投资基金在证券市场上的投资。

　　另外，我国目前房地产市场运行机制虽然有所改善，但仍不健全，突出表现为，土地有偿使用与无偿使用并存、商品房与非商品房并存、外销房与内销房并存的“双轨制”等等，与ＷＴＯ的规则不符。所以在入世后我国房地产市场必将会健全体制、完善规则，房地产行业秩序会得到进一步的规范。

　　这样，随着房地产市场的发展，房地产投资基金的投资渠道将更为广泛，投资的安全性也将更高。

　　入世后，我国房地产的市场需求会明显提高，房地产的投资性能将得到进一步重视，市场上将具有更多可供房地产投资基金直接投资的收益性物业。

　　入世将带来房地产市场需求的较大增加。主要表现在“双高”：一是外商用商品房的需求增加。如在中美协议中，中国在三年内将对大部分产品的零售和批发服务的市场，同时还包括会计、律师、储运、维修、广告等等服务性行业市场的开放。尽管中美协议与入世有一定的区别，但是这足以说明中国入世以后，随着中国投资环境和法律与国际惯例的靠拢，一大批国外的服务性行业的公司和企业将进入中国，与中国公司竞争服务业市场。国外厂商投资建厂的数量增多，银行业、保险业、中介服务业等外商开设的分支机构和营业场所增多，外商进驻人员增多，带动工业厂房、办公用房、营业用房和购租住宅的需求大大增加。二是房地产市场需求的档次提高。这些外资公司所引致的国外投资者和外国人才的大量进入，将带来更多的对于高档住宅和写字楼的需求。外资企业的进入，同样还意味着对于本地高质量人才的需求。外资企业对人才的竞争，是以雄厚资金作为后盾，通过高薪金和优厚待遇来吸引人才。可以想见，届时将有一大批人才进入外企工作，成为白领，收入水平大大提高。这一群体大都比较年轻，具有较高的素质和水平，随着收入的提高，他们也将成为高档住宅的主要需求群体。

　　所以随着我国加入ＷＴＯ，收益性房地产的需求将大大增加，这样房地产尤其是写字楼和高档公寓的租金收益回报率将会得到提高。这样，房地产投资基金可投资的收益性房地产就会增加，也会有利于房地产投资基金的发展。

　　总体来说，入世对我国房地产投资基金的真正挑战是，我国房地产投资基金能不能规范化和理性化地发展。可以这么说，风险和机遇并存，未来的路取决于我们自己，我们是主动的。但是，如果我们没有抓住机遇发展自己，我们就会在和外国房地产投资基金的竞争中处于被动的位置，因此，我们应该借入世之东风，大力发展房地产投资基金。