他山之石，可以攻玉。借鉴国外房地产市场发展的新动向及其新举措，有利于我国房地产市场的进一步发展和完善。近来，国外房地产市场发生了一些新的变化。一、美国房地产不容乐观1．住宅销售量增长近来美国现有住房销售继续增长，住房销售上升了16.2％，达到年销售量6O4万套，超过原先预估的525万套。2．商业楼闲置率上升去年美国的办公楼房闲置率高达13.6％，与2O00年相比上升了5.7％。今后商业楼房闲置率还会继续增长，甚至可能出现恶化。3．前景不容乐观目前的房地产业呆帐比例有2％左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会持续上升。同时，商业建筑业将急剧收缩。商业房地产业目前面临的困境主要是由于需求短期疲软，如果经济恢复顺利，商业房地产的出租率就有望回升。二、日本房地产创新改革l．办公楼改成民用住宅为了充分利用办公楼，缓解市中心住宅紧张状况。政府以都市圈的办公楼为对象，鼓励将办公楼层改装成住宅，条件是每幢大楼最少要住五户人家，而且在一个楼层内；该楼层内不得设公司的办公室；在大楼内要醒目地标出办公地点同住宅区的出入口，使入住者的居住环境不受干扰。2、开发再生品住宅市场为了减轻废物处理场的压力及减少引起温室效应的二氧化碳的排出，最近进行了“再生品材料所建住宅”的实验。该实验房使用面177平方米，再生品材料的利用率达98％。如何提高再生品材料的利用率，是住宅建设的一大课题。由于成本及规格等部门尚未解决，目前还处在实验阶段。三、法国政府鼓励买房1、住房政策鼓励高收入者买房法国政府通过综合运用补贴、税收、金融、保险、担保等多种政策工具，鼓励中高收入家庭买房，帮助低收入家庭租房。住房税收方面如：住房储蓄存款利息收入免征所得税；住房贷款利息可以作为支出，从所得税税基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得税；降低出租住房建设增值税。2、实施住房担保政策住房担保基金由政府和发放零利率贷款的银行共同出资组成，政府不作为基金股东，但向基金提供反担保，当担保基金破产时，政府负责偿还基金担保的债务。3、引入人寿保险制度法国政府在住房金融中引入了人寿保险制度，即借款人在申请住房贷款时，必须同时购买人寿保险公司的人寿保单，如果借款人在贷款期间发生残废、死亡而丧失还款能力时，由保险公司代为偿还借款人剩余的全部贷款。四、德国房产市场透明度高德国购房人的利益得到《房租价格法》的保护，这项法律中有明确细致的条款规定。为了增加房租价格的透明度，德国的多数城市都制定了一个叫做“房租明镜”的价目表，列出了该城市各种房产的大致租价，最后价格必须在这个项目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制作的。五、英国的房地产市场需求看好英国的房地产市场主要集中在城市和城郊。房地产市场需求很旺：自己拥有房产的人已接近70％。　　英国央行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，目前经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃，预计房地产市场将继续旺销，购房需求不断增加，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。 孙尧　周刚　王海娟　《中国房地信息》