今年上海房价持续上升，升幅为近几年最高值，许多个人投资者加入住宅投资的行列，住宅租赁市场出现供大于求的情况，房价上升而租赁价格下滑，致使投资住宅收益率下挫。许多投资者开始寻求新的投资点，在这种背景下，商铺、办公楼近来成为沪上投资人关注的新亮点。投资商铺地段、人气、商业模式一个都不能少7月28日结束的首届上海商业房产展示交易会出现火爆场景，前来参展的项目既有以上海最大的地铁商城亚太盛汇、亚洲最大的购物中心虹桥购物乐园等为代表的商区旺铺，又有以联洋社区为代表的社区商铺，还有以上海广场等为代表的商务区商铺，就连合肥、常州、嘉兴、昆山等地的商铺商也赶来，推销当地中心城区和旅游区的15万平方米商铺，其盛况表明，商用房地产的发展正日益受到个人投资者的关注。上海作为一个商业繁华的大都市，商业的持续发展为商业房地产的发展奠定了良好的基础，商铺物业作为房地产的重要组成部分，虽然总量不如住宅物业，但由于价值较大，发展潜力为投资人所看好。在前两年的供给量得到消化后，上海商铺的租金在1999年降到谷底后开始回升，一些热销的商铺租金和售价更是有了成倍的增长，最近大型优质商铺供给的稀缺使租金继续保持上升势头。“投资商铺是金、办公楼是银、住宅是铜”。商铺吸引众多上海投资者的主要原因是它的投资高回报。据上海信义房屋对2001年住宅用房投资收益分析，住宅用房的投资回报率约为6%～8%，而商铺的投资回报率则为8%～12%，有的甚至达到15%以上。沪上知名的七浦路市场、迪美购物中心以及一些商业街中的商铺的回报率更是大大高于这个水平。上海上房商铺服务网络公司总经理项先生认为，商铺所代表的不再是一个铺面，而是铺面背后的升值空间；和住宅相比，商铺更容易易手，并具有更稳定的兑换方式，目前有买房后出让赚取差价、转手出租两种方式。投资专家建议，在选择投资商铺时要注意其未来升值潜力，一般来讲，在新建的轨道交通、城市交通枢纽、公共绿地周围以及中心城区外围的大型生活社区和城市现有的一些区域性商业中心内，商铺比较有升值潜力。地段和人气是决定商铺租金的重要因素。专家建议，选择商铺时要注意人流量大、道路通畅、能够留住行人和有稳定消费群体的区域；要注意商铺周围的硬性环境，不要买快车道旁边的商铺，不要买店前马路有隔离带的地段，也不要买近期有拆迁计划的商铺；租赁商铺不可急功近利，商铺投资的回报有一定的周期，因此，如果1～2年商铺的生意没有出现火爆的局面，不可急于转手，耐心养旺才是出手最佳时机。目前上海热炒商铺，一些个人投资者往往不顾风险盲目跟风。据上海市商委发布的信息表明，上世纪90年代初期，上海市商业用房的面积仅有385万平方米，而到了2001年，商业用房的面积超过了1200万平方米，随着商铺供应面积的增加，商铺的回报率也会逐渐趋向理性化。除了要关注市场供求的变化外，商业模式的转变更值得注意。当前的商业模式已从条状商业街向集聚式的大卖场转化。“一站式购物”的大买场、建材市场等带来的风险是不言而喻的，它往往能将方圆几公里范围内的小杂货铺消灭干净。当年世纪联华大卖场和好美家建材超市在上海世纪大道开业时，附近社区里的小店纷纷关门，建材小店也难逃厄运。一般而言，一个大卖场的控制范围在25分钟步程、1万户人家，100万平方米建筑面积左右，这也是商铺投资者必须考虑的因素。投资写字楼不可小视宏观经济因素对市场供求的影响写字楼投资热成为近期上海楼市的又一个亮点，其中以浦东小陆家嘴地区尤其受到关注，京银大厦和新上海国际大厦在近期均推出了写字楼投资计划，其中前者投资者可以直接投资，后者则通过信托投资的方式。个人投资写字楼的热情来源于对市场的乐观判断。在《陆家嘴写字楼市场现状及投资前景研讨会》上，戴德梁行写字楼部董事张震频预测，今后5年，浦东主要写字楼平均租金水平将达到1.5～2.0美元／平方米／天，这个预测让人吃惊。张震频解释说，租金涨幅的5%将来自WTO效应，5%来自于区域优势效应，10%来自于上海租金的涨势。张震频认为，未来5～10年，上海写字楼将出现供需两旺的局面，其中65%为自用型，35%为投资型，这些投资者当中预计将有50%来自港澳台及东南亚，35%来自大陆，15%来自欧美。如果按1.5美元／平方米／天的租价计算，目前报价2000美元／平方米的京银大厦，其投资回报率将非常可观，高达19%。当然，许多业主并没有这么乐观。金茂大厦租售部陈先生认为，不可否认陆家嘴地区写字楼存在升值潜力，但他同时醒，市场力量才是决定租金价格的最终因素。今年，陆家嘴新一轮开发已经启动，大批写字楼开工建设，这部分写字楼预计在2005年以后投入市场，届时，高密集写字楼供应量将抑制写字楼的租金涨幅。除了供求因素，宏观经济因素的波动对写字楼的影响也非常明显。研究一下写字楼历史状况或许会让投资者的头脑保持清醒。在亚洲金融危机爆发后，上海甲级写字楼市场受到严重影响，市场平均空置率曾一度达到50%以上，租金也大幅下跌。在市场低迷时期，投资型写字楼的抗跌性是最差的，小业主往往竞相压价，从而导致整幢楼租金集体跳水。除此以外，物业的空置情况也值得关注，一般的物业空置期为1.5～2个月。与住宅投资不同，除了空置期外，写字楼投资往往会有装修期和免租期，在市场低迷的1999年，一年3个月的免租期并不鲜见。上述风险因素也是投资写字楼时必须考虑的。