我国房地产业正处于一个中长期的繁荣阶段。自1998年以来，全国商品房开发投资额、销售面积等指标年平均增长率分别达到33％和23％，这种持续稳定的高速增长在其他行业是非常少见的。统计显示，今年1－5月份，房地产开发投资比去年同期增长36．7％，房地产销售面积同比增长20．3％。在这样的行业背景下，房地产上市公司的表现是否同步是投资者普遍关心的。公司表现与行业走势背离较大通常情况下，房地产上市公司的表现与所处行业的发展情况基本上是呈正比关系，但不能简单类比。就上市公司而言，公司表现与行业走势背离较大。截止2001年年底，目前沪深两市以房地产为主业的上市公司有几十家，其中大部分是以房地产企业的名义上市的，其余是受行业景气的吸引或通过借壳、或通过改变主营成为房地产上市公司的。从这几年的情况看，在同样面临行业景气的前提下，房地产上市公司在业绩上的表现却差异较大。原有的房地产上市公司因为大多数是上个世纪90年代初上市的，当时的房地产业的泡沫破灭给这些上市公司留下了不少隐患，如大量存货、官司等，严重阻碍了公司的正常经营，面临行业复苏，不少公司也难以走出困境，如商业网点、农商社、深金田等等。近几年房地产企业借壳上市或者改变主营从而成为房地产上市公司的业绩也不尽如人意，这是因为房地产的经营周期较长，业绩体现尚有时日。当然，也有一些公司基本保持了与行业同步的发展速度，如万科、中远发展、北京城建、中华企业、金地集团等公司，在2001年取得了较好的收益，它们的共同特点是公司实力较为雄厚、有良好的市场形象。上市公司业绩表现差强人意2001年房地产上市公司在行业持续向好的情况下业绩表现差强人意，同比下滑幅度大于沪深两市。主要原因有新会计制度的实施、投资收益下降和业内竞争激烈。受以上因素的影响，从2002年开始，上市公司所得税返还优惠政策的取消，也在一定程度上影响公司上半年的业绩，但去年的所得税返还在中期体现可能会缓解这一不利因素。近期有多家房地产上市公司发布了业绩预警和预亏公告，其中是一些市场较为看好的公司，如金地集团、世茂股份等，房地产上市公司业绩的波动开始让投资者困惑，据悉，这与房地产企业收入确认原则和房地产经营特性有关。房地产销售收入确认的一般原则是：商品房已经竣工验收，并与购房者办理了房屋交接手续时方可确认房地产销售收入，因此如果在报告期内楼盘尚未竣工，即使房屋已经销售一空，仍然不能确认收入，已收进的售楼款只能暂时放在“预收账款”科目核算，而期间发生的管理费用、营销费用、财务费用等又必须列入当期损益，因此房地产公司受当期竣工结算，楼盘多少受到影响。此外，房地产的经营特性是开发的季节性，房地产销售的旺季在春秋季，开发商在制订建设进度时，大都将楼盘竣工交付的时间安排在下半年。特别是北方地区，冬季不能施工，楼盘在下半年竣工的就更多，这也是导致中期业绩波动的原因之一。因此投资者在考察房地产上市公司业绩时，要仔细鉴别上市公司业绩波动的原因。开发商多，规模小，资金实力弱投资房地产上市公司，首先需要分析目前房地产市场的竞争格局。我国目前有几万多家房地产企业，整体格局是开发商多，开发规模小，开发商资金实力弱。现在一般的房地产企业销售额最多做到20多个亿，素有中国地产第一品牌的万科2001年房地产销售收入为33．5亿元，不到全国的1％，而香港的最大房地产公司企业占据的市场份额为30％－50％。2001年受房地产景气向好的吸引，有众多企业纷纷携巨资加盟房地产业，其中既有国内的首富们，根据2001年《福布斯》公布的50名首富名单中显示，已有17人从事房地产及建筑行业，如新希望集团预计投资房地产业金额在25亿至30亿元；也有香港的地产大鳄，如新世界、和黄地产、新鸿基等。随着我国房地产业日益规范，我国房地产市场在今后一段时间将不可避免面临一个大调整，产业集中度将会有所提高，具有资金优势和品牌优势的企业将会获得迅速增长，而实力较弱的中小公司生存空间将越来越小，不少公司将面临出局。通过分析认为投资房地产上市公司应该遵循以下原则：1、良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则整个公司几年难以翻身，拥有良好的企业素质及市场形象往往能够化不利为有利。如深万科。2、历史遗留问题少。总体来看，房地产上市公司的历史遗留问题严重，主要体现在积压房上。大量的积压房妨碍了企业的进一步发展．历史遗留问题少是房地产企业取得良好业绩的基础。如新上市公司中的栖霞建设、金地集团等。3、有大量优质低价的土地储备。土地是房地产企业的命根子，在房地产业中长期向好的背景下，拥有大量低价优质的土地是房地产企业持续发展的保证。这类公司较为突出的是中华企业、华侨城和招商局等。4、大股东实力雄厚。通常上市公司仅是一个融资窗口，有实力的大股东为了更好地利用这个融资窗口，会不断地将优质资产注入到上市公司中去，因此这类上市公司有较好的业绩保证。如世茂股份、中远发展和天鸿宝业等。