尽管“入世”效应不断深化，北京甲级写字楼市场经过了去年“9?11”事件之后似乎正在逐渐转暖，但北京甲级写字楼市场在今年上半年还是延续了去年的下跌趋势，表现在租金持续下跌，入住率也没有出现明显的改善。之所以会出现这种情况，主要是因为世界经济疲软没有得到根本的好转，这在一定程度上影响了写字楼市场的彻底复苏；另外，2001年的大量存量房没有被及时消化也加剧了写字楼市场上的竞争，从而间接地影响了市场租金的反弹。新增供应减少市场压力仍大2002年上半年北京只有两栋甲级写字楼入伙，即融科咨询中心和中国国际科技会展中心，分别为市场提供写字楼面积49000平方米和 50000平方米，使市场总存量达到283万平方米。这两栋写字楼分别位于海淀区中科院南路和朝阳区马甸桥东北角，都处在北京市的西部，远离东部的中央商务区，因此商务氛围不如东部写字楼市场浓厚。今年上半年新增供应与往年相比很少，但写字楼市场压力仍旧很大，这主要是由以下几点原因造成的。第一，去年入伙但尚未消化的写字楼存量仍有很多，像东方广场、中国人寿大厦、艾维克大厦和赢嘉中心等都有许多空置面积可供选择：第二，许多小业主的房子也逐渐空了出来。小业主的房子无论空置与否都要交一大笔管理费，因此许多小业主纷纷压价以争取客户；第三，许多公司由于业务方面的调整而使一些面积空了出来，这些面积也加入到了写字楼存量中，例如美国网威公司撤出了中国大陆，其在建威大厦的面积就空了出来；第四，一些国外公司由于被兼并，其在北京的写字楼物业也相应地空了出来，如美国莲花软件被美国商用机器公司吞并后搬到了盈科中心IBM大厦，其在建威大厦的面积就空了出来，贝尔实验室也要从海淀的航天长城大厦搬到东方广场。传统行业市场需求增加从租务市场上看，2002年上半年可以分为两个阶段，即传统行业占主导地位的第一季度和高科技行业开始复苏的第二季度。在第一季度，传统行业的表现超过高科技行业。中青旅在艾维克大厦签了4700平方米，成为本季度最大的一笔租赁成交。另外。石油行业也表现不俗，壳牌在国贸二期扩租了1000多平方米。除此之外，与世贸相关的行业，如保险和投资银行，也开始表现出强烈的需求。作为首家被中国政府批准在北京营业的外国人寿保险公司美国友邦保险公司，在京汇大厦租了2500平方米作为其在北京运营的总部；美国投资银行 LoneStar也在嘉里中心租了510平方米。在第二季度，传统行业在写字楼市场的表现继续超过高科技行业，传媒业表现尤其突出――阳光四通在汉威大厦租了3000平方米，联想时代华纳在融科资讯中心租了1890平方米。与世贸相关的行业，尤其是汽车和投资业，也对写字楼表现出了强烈的需求。大众汽车，中国大陆的汽车巨人，在嘉里中心租了3000平方米；首创投资和香港运盛投资集团分别在腾达大厦和艾维克大厦租了1500和1400平方米。虽然传统行业在2002年2季度继续保持领先地位，但过去几个季度表现不佳的高科技行业也开始在二季度复苏。太阳公司的研发部门在学知大厦租了3000平方米；诺基亚在盈科中心扩租了3000平方米；而国内通讯公司深圳华为也在泰康大厦租了2600平方米。主要买家在国内从投资市场上看，国内公司仍是主要的买家，但与以往不同的是，目前国内公司更倾向于购买北京东部的高档写字楼，这与“人世”效应带来的CBD热有密切的关系。但是，由于目前靠近东三环的中央商务区内可售写字楼非常少，买家不得不转向朝阳区东北三环、甚至北三环和东城区的写字楼。例如，上半年最大的买卖成交就发生在东北三环，国内两家公司共同购买了朝阳区霄云路上总建筑面积59600平方米的华麟大厦，另外两个大成交也发生在东北三环――中国“一汽”购买了南银大厦4500平方米的面积，三峡国际招标公司在鹏润大厦也购买了1800平方米。而建工集团和中国进出口银行则分别在北三环的浙江大厦和东城区的牡丹公寓购买了写字楼。从行业分布上看，现在的买家不再像以前那样集中在金融和通讯行业，这是因为这些行业的需求在前几年已经得到了释放，另外，最近这两个行业都不是很景气也影响了他们的需求。售价企稳 租金看跌2002年上半年北京甲级写字楼市场的租金一直呈下降趋势，根据统计，到今年6月份北京甲级写字楼市场的平均租金报价为24.38美元每月每平方米，比年初下降了2.24个百分点，并且已经连续五个季度出现下跌。租金下降可归咎于下列原因。第一，由于经济不景气租户普遍紧缩租房开支；第二，由于跨国公司的并购而使写字楼的需求缩减；第三，尽管上半年新增供应不是很多，但消化现有存量这一任务仍给发展商，尤其是对其物业空置很长时期的发展商带来很大压力。与租赁市场相似，2002年上半年北京甲级写字楼市场的售价也是一直呈下跌趋势，但由于销售市场对经济环境的敏感程度不如租金市场那么强烈，因此售价的变化幅度也比较小。根据统计，到今年6月份北京甲级写字楼市场的平均售价报价为2180美元每平方米，比年初下降了1.77个百分点。由于对北京东部新入伙的可售写字楼需求旺盛，而此类写字楼供应却有限，买家不得不转向分业权出售的旧写字楼，该地区二级市场因此开始活跃起来。而在北京西部，买卖成交主要集中在一级市场上。市场前景不乐观2002年下半年将有许多写字楼入伙，包括朝阳区的国航大厦、金泰大厦、名人广场，海淀区的创新大厦、海淀艺术中心以及西城区的国际金融中心等，将为市场带来可观的写字楼供应量。如果再加上现有的写字楼存量、一些公司由于调整而投放市场的面积以及小业主房不断空出的面积，今年下半年写字楼市场的有效供应将会有相当规模。从需求上看，尽管“入世”后有许多公司已经或准备来北京，但这些公司刚进入时基本上都是从办事处这一级开始的，因此规模一般在100平方米以下，这相对于北京巨大的市场存量和新增供应来说无异于杯水车薪。从北京目前现有的公司来分析，其中相当一部分公司由于考虑到装修成本等各方面因素，一般会考虑续租；那些想搬家的公司即使有新增需求，其数量也不会很大；另外一方面，由于上海在许多方面的条件对外资公司更有吸引力，因此一些外资公司，甚至包括一些中资公司已经或考虑把在北京的总部搬到上海，如德国汉高、美国的德尔福电子系统以及中国的中国化工进出口总公司都已把总部迁往了上海，他们在北京的办公室或者完全撤销或者面积大大缩小。综上所述，今年下半年北京写字楼市场的需求即使有所增长，增长幅度也很有限。从上述供需对比来看，我们认为今年下半年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，写字楼的空置率将不断攀升，而租金和售价也将随之保持下降趋势。