房地产上市公司上半年的经营业绩有所下滑,以下五大因素对房地产上市公司上半年的业绩产生了影响。 开发周期 在半年报中提到房地产开发周期影响的公司达11家之多,而世茂股份最为突出。该公司因为项目尚未完工结算,没有房地产项目收入和利润。象这种受行业特征影响的公司还有金地集团、万科A、珠江实业、东华实业、ST深物业、浙江广厦、阳光股份、天宸股份、北京城建、旭飞实业等。 由于房地产开发的周期长,前期投入大,收入会比较集中在某一时段,尤其是下半年。许多房地产公司在下半年将会出现产品的集中销售,届时市场的需求状况和承受能力将影响到公司的业绩。 扩张成本 不容忽视的是,一些房地产上市公司的主营业务收入得到较快提高的同时,成本、费用却以更快的速度增加。上半年房地产类上市公司中主营业务成本增长率高于主营业务收入增长率的占了44.19%,期间费用增长率高于主营业务收入增长率的公司占了60.47%。 现金流情况房地产类上市公司上半年的平均每股经营性现金流为-0.036元,低于0.1791元的市场平均水平,其中仅26家的经营活动中的净现金流为正。之所以如此,与房地产公司土地储备和项目前期投入所需资金量大有关。一旦项目不能如期实现销售现金收入,公司就可能面临现金周转的困难,影响其他后续项目的进展。 收益结构 目前境内的房地产上市公司的收益主要以房地产开发销售为主,缺乏其他稳定收益,因此受项目完成情况的影响非常大,导致收益不均衡。在进行房地产开发的同时发展物业将是以后的趋势。境外许多房地产公司的物业都是发展得比较好的。例如香港著名房地产上市公司长江实业有限公司2002年上半年实现物业销售收入3.8亿港元,同期物业出租达3.66亿港元；新鸿基去年的利润中, 出租物业就占到了40%,有力地降低了公司经营风险。而境内上市公司物业经营与管理收入占主营业务收入比重一般较小,大都在20%以下,并且规模也不大。 土地招标 典型的例子是深长城,尽管该公司实力较为雄厚,但今年上半年由于某一项目结转时土地成本的剧增导致房地产毛利率下降30个百分点,从而使主营业务收入增长61.01%的情况下,主营业务利润仅增长17.16%。而对房地产行业而言,土地招标导致的成本上升能否以商品房价格上升为补偿,仍然要视产品的市场容量而定。房地产上市公司必须正视由于土地招标使房地产业成本上升的趋势,以及这一趋势对房地产公司资金实力的考验。 值得重点关注的几类公司 下半年的房地产业将进一步理性稳定地发展,过热的迹象将被政府的政策导向和行业的自身调节尤其是商品房价格的变化所化解。房地产业所处的宏观环境的变化,将促使房地产的理性发展,有效抑制房地产泡沫。土地招标制度的正式实行、整顿市场秩序、逐步停止销售未经装修的商品房的规定、内外销房界限取消、经济适用房的提速等举措,将使房地产业向市场化、规范化方向发 展,房地产业的产品结构矛盾将得到一定缓和。 结合房地产业的发展趋势和房地产上市公司存在问题,房地产板块的投资机会主要存在于以下几类公司中： 1、上半年业绩受行业特征影响的部分公司 房地产上市公司下半年的业绩将受到行业发展环境的影响。项目工程较大、上半年项目预售率较高的公司盈利将相对有保障,反之,下半年的项目结转并不一定能太大改善本年度的经营状况。笔者认为,万科、金地集团下半年获利能力有望提升。而世茂股份的各个项目中仅世茂湖滨花园项目年内可以预售,年内的业绩提升将视实现的预售款能否确认收入而定。2、物业管理收入比例相对较大的公司 物业管理收入比例相对较大的公司能较好的降低经营风险。深长城在物业经营与管理方面在同行业中做得比较好。近年来,深长城不断扩大物业管理的规模,上半年物业管理收入占主营业务的17.07%,实现了42.01%的毛利率,而同期房地产开发的毛利率是24.21%,这在一定程度上抵消了土地成本增加对主营业务利润下滑的影响。估计深长城这种主业结构将对其后期的发展起到促进作 用。 3、可能重组的公司 近年来,房地产上市公司两极分化加大,许多公司不断亏损,重组也不断发生。目前来看,房地产行业的亏损面加大,同时房地产业面临国内外竞争的压力、也有进一步将规模扩大的需求。不论是从实力强的公司还是盈利能力差的公司,重组的需求都较大。投资者可留意一些公司的重组动向,如深圳本地房地产股。