2002年度房地产类上市公司半年报显示，69家上市公司中业绩下降的47家，业绩提升的22家；盈利的为58家，亏损的11家。整体业绩明显下降从1998年以来，全国各地房地产市场普遍开始复苏，进入2002年，房地产业仍然保持了良好的发展势头。今年上半年全国房地产主要指标新开工面积、竣工面积、商品房销售额、销售面积同比分别增长32.92％、19.75％、20.36％、22.35％、22.50％。上市公司业务比较集中的三个地区北京、上海、广东重要指标投资完成额、商品房销售额增长幅度分别为：北京36.16％和8.45％，上海45.32％和33.38％，广东52.51％和17.03％。这表明，房地产业进入一轮新的景气周期。但与此形成鲜明对比的是，房地产类上市公司业绩出现了较大下滑，平均实现净利润1927.28万元，同比下降28.68％，每股收益为0.052元，同比下降32.47％。业绩下降50％以上的公司达到了27家，占房地产板块上市公司总数的39％。面对这种情况，我们不禁要问：是什么原因导致房地产行业和公司业绩出现如此大的背离？四大因素是主因其实，房地产上市公司业绩与行业发展背离由来已久。对从1998年到2001年均属于房地产板块的上市公司业绩计算可知，从1998年到2001年，其平均每股收益分别为0.179元、0.157元、0.141元、0.073元；平均净资产收益率分别为7.35％、6.74％、5.93％、3.10％。可见，在房地产行业保持快速发展的这四年中，房地产类上市公司的业绩出现了下降，而今年中期下降的幅度则更大。造成今年上半年业绩大幅下降的原因有以下几点：房地产上市公司良莠不齐。这主要表现在两个方面：一是多数房地产上市公司历史遗留问题严重，困难重重，靠自身的力量根本不能解决其存在的困难，更无力开发新项目。因此，行业条件再好，对其积极影响也不是很大。二是不少房地产上市公司管理落后，体制不顺，人员素质不高。房地产行业是一个完全竞争性行业，专业性非常强，在激烈的竞争中，上述两大因素决定了多数房地产上市公司没有优势可言。取消税收优惠产生一定影响。从2002年开始，上市公司所得税返还这一优惠政策被取消，一些上市公司的业绩会因此受到影响。虽然一些公司在今年上半年会收到上年的税收返还，可以抵消优惠政策取消的不利影响如金融街（000042）等，但许多公司由于这项政策实施业绩出现了一定程度的下降，如亚泰集团（600881）、长春经开（600215）等。新四项计提影响今年的同比数。2001年下半年，上市公司被要求在老四项计提的基础上，再计提固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备和委托贷款减值准备。这对去年中期的业绩没有影响，但对今年半年报业绩产生了一定的影响，因而两个期间数比较会使下降幅度增大。今年半年报上市公司管理费用平均同比增长22.92％，这其中就有新四项计提因素。投资收益减少。统计表明，房地产类上市公司2001年上半年投资收益平均为950万元，占利润总额的26.95％，而今年上半年仅为285万元，占利润总额10.74％。今年上半年二级市场行情不好，是许多公司投资收益大幅下降的原因。优质项目定乾坤分析房地产上市公司半年报不难看出，拥有优质项目的公司业绩都比较好，因而有无优质项目成为决定当期业绩的重要因素。如招商局（000024）正是由于在售的多个房地产优质项目如半山海景别墅、海月花园等，使其业绩提升48％；而金地集团（600383）由于北京项目没有完成竣工结算，中期业绩大幅下降。而从发展前景看，有无良好的土地储备，是否具备专业化的项目运作水平成为衡量房地产类上市公司未来潜力的重要因素。特别是土地储备，其多少与好坏在一定程度上可以决定一个公司是否具备增长的潜力。如中华企业（600675）最近几年业绩比较稳定、北京城建（600266）潜力被看好在很大程度上就是因为这些公司拥有良好的土地储备。深万科（000002）一直业绩稳定，土地储备也是功不可没。当然，专业化也是必不可少的。从历年统计看，纯房地产类上市公司业绩最好，开发区类上市公司其次，混合类上市公司最差。今年上半年，纯房地产类上市公司每股收益为0.063元，比开发区类的0.043元和混合类的0.042元都好。因此，立足主业、进行专业化经营是决定公司业绩稳定的重要因素。