今年5月9日，国土资源部发布第11号令，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》自2002年7月1日起施行。对于这一纸部颁《规定》，一般民众可能不会对它有太多的关注，但是对国内房地产业说，特别对于北京的房地产业来说，却犹如发生了一场强大地震，它预示着国内地产业的“土地革命”来临。因为该《规定》取消了以往“协议”出让土地的方式，即取消土地出让由政府审批的方式。今后国有土地使用权转让以市场化的招标、拍卖、挂牌出让的方式进行，从而让国有土地的转让由政府主导的非市场化暗箱操作转向以市场化的方式来替代。而且为了保证上述《规定》有效实施，国土资源部和监察部最近联合发出《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，要求各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让，严禁用行政手段以打招呼、批条子等形式指定供地对象、价格等要素。如果有领导干部继续搞个人审批，那么其中无论有无权钱交易行为，都将作为违纪处理。可以说，不管该《规定》和《通知》实施效果如何，但有一点是明确的，就是房地产业要求从政府主导的困境中走出，从根本上确立国内房地产业市场运作的体系。国土资源部的这一《规定》和《通知》与最近提请九届全国人大常委会的审议《行政许可法草案》精神是相一致的。该草案以制度化的方式明确了政府职能转变的原则，提出大批地削减政府的行政审批权限，原则上设定行政许可范围，并明确规定除直接关系国家安全?经济安全?公共利益以及人身健康?生命财产安全的事项外，有限自然资源的开发利用与配置基本上采取市场化的方式进行，从而达到转变政府职能的根本目的。我们看到，近几年来，国内房地产业得到飞速的发展，成了带动国内经济稳定增长的三大动力之一。不过，在政府主导下的房地产业尽管空前繁荣，但隐藏着的困难与危机也是不可视而不见的。因为，从土地资产的特点来看，不仅数额巨大，而且具有价值增值性和供给稀缺性等特点，加上政府的严格管制，这就使得土地供应上寻租设租的机会越来越多，越来越严重。从近几年公之于众的政府官员贪污腐败案件看，很多都与土地审批有关。而这些人之所以能够在房地产业上非法牟取暴利，就在土地资源完全为政府所管制，就在这些土地资源的运作以非市场化方式进行。可以说，以往进行的房地产项目的土地有多少是以市场化得来的呢？有时表面上看是在土地拍卖，但拍卖下的台底交易外人是不知道的。由于以往土地的转让基本上是政府主导下的“暗箱操作”，政府的权力与边界在哪里不清楚。而权力边界的不清，也就为那些有权者攫取巨额地价差额及操纵土地价格创造了条件。如前广东省副省长于飞，在广东大亚湾成为房地产商们的竞赛场时，于飞的女儿和人合资9998港币在香港注册了一家公司，由于飞亲赴大亚湾开发区，以每平方米180元的价格为女儿的公司要到3500亩土地的红线图，所需资金也由佛山市建设银行所属一家公司提供，一转手再以380元的价格卖出，轻松赚走2800万元巨款。在近几年全国房地产开发的热点城市中，类似这种靠官职、关系和批条子低价拿地的“空手套白狼”的做法到处都是。由于政府的权力在房地产业中无处不在，因此拿地者期望尽可能少交地价款，炒地者需要更换开发商名称、修改容积率和土地用途等等。这不仅使得土地资源不能有效利用，而且使得房地产业的市场环境越来越恶劣。而上述《规定》及《通知》的出台，严格明确了政府能决定的只是卖哪一块地、什么时候卖、底价多少，至于卖给谁、什么价钱卖出去则完全由市场来决定，这就将政府权力的边界界定得清清楚楚，从源头上减少寻租设租行为，完全体现出公开、公平、公正的市场原则。正是在这个意义上说，如果上述的制度安排能够促使政府职能转变，那么国内房地产市场肯定会发生巨大的变化。近几年来，随着国内经济的发展，政府职能错位一直是市场体制建立的最大障碍。但上述的制度安排明确地表明，要从根本上转变政府的职能就得以市场法则为依归，减小政府的权力。政府仅是市场规则的制定者及“守夜人”，而不是市场运作的当事人。正如奥尔森所指出的那样，一个能够促进社会经济繁荣的政府，其职责只是界定产权、保证合约的有效履行及保护个人财产不受到侵犯，除此之外，政府能够做的事情不多。上述规定就是以制度化的方式把这个原则确定了下来。不仅如此，上述规定还把上述的市场法则细化为可操作性的规定。如土地的出让、土地市场的运行，只能通过市场化的方式进行，同时也规定任何权力不得介入土地的市场运作中，如果有违犯者，将要受到惩处。这样既可以防止政府机关滥用权力，也体现了市场的公平原则。同时，这种市场法则的具体化不仅对政府权力进行了限定，更重要的是把政府权限公开化，便于民众对政府权力进行监督。当然，我们也应该看到，任何法律规定都是不完全的，都不可能把所有可能的状态规定在内，而且任何法律规定都是由人来执行的，既然法律规定是由人来执行的，他们就可能利用其法律不完全性来为己服务，或为权势者服务。因此，为了保证一部有效的法律能够认真履行，不仅要建立起有效的司法体系、要培养高素质的法官，更重要的是建立起民众与社会的有效监督机制。这其中包括民众的有效申诉渠道、大众媒体公开报道制度及政府内部的严格监督等。