美国自独立后，为适应西部开发和建设开放性现代化国家的需要，比较早就允许不动产的自由买卖，不动产交易规则和产权登记制度是美国不动产管理的重要内容。在市场经济体制下，美国联邦政府通过抵押贷款担保、住房补贴等经济手段，间接地介入住宅建设，政府很少建房和拥有住房。因此，美国制定的房地产法规主要围绕自有住房进行，包括帮助中低收入者获得住房，业主与租户的权利保护，共享产权公寓的管理等方面。同时，专门立法为特别需要帮助的家庭提供政府支持，如无家可归者住宅法、老人住宅法、低收入者公共住宅法等。一、美国房地产法规框架构成土地登记、注册及土地产权保险 美国土地所有权分为联邦政府所有、州政府所有和私人所有。土地权籍管理长期以来采取土地登记制度，土地的出让、转让、继承、处分等每一次的产权转移，都记录在案。由于历史的变迁，记录在案的土地产权关系可能变得模糊不清，因而需要在法律上给予确权。目前，美国土地产权的确权方式有两种：一是沿用传统的登记制度，通过产权保险公司进行产权保险，以达到法律上的确权；二是通过土地登记机构进行土地产权注册，得到法律上的确权。业主可以自主选择其中的任何一种。土地分区 政府土地部门专门颁布土地分区法，对土地进行分块，确定了用地的范围和性质。任何对土地分区的修改，须经过政府部门的批准。在美国，地方政府专门设立了土地法庭，对由于土地产权和土地分区所引起的纠纷，进行仲裁。随着现代通信技术的发展和网络的普及，越来越多的美国人希望在家工作。不少家庭商务的开展，改变了原居住房屋的用途，在居住区内会对周围邻居产生影响，如车流量的增加，噪声和环境的影响等。因此，土地分区法中对居住区内家庭商务有所限制。抵押贷款 20世纪30年代初经济大萧条，使许多贷款建购房的美国家庭无力偿还欠款，因此，1931年国会批准了“联邦住房贷款法”，实施了第一个救助自有住房家庭计划。1934年美国建立了联邦住房局(FHA)，提供了住房抵押贷款担保。1938年创建了联邦全国抵押协会(FNMA)，实现了住房抵押贷款的证券化，使长期不动的住房抵押物有了流动的二级市场。由于有了政府担保和私人资金投入，美国的住房建设速度大大加快，私人拥有住房的比例增加。经纪人协会 虽然，美国法律并没有规定每一笔房地产交易，都必须经过经纪人来操作。但是，由于房地产交易是一项专业性较强的经济活动，涉及的相关法律规定较多，因此，往往需要有资质的经纪人代理。美国房地产经纪人协会，负责对房地产经纪人的培训、考试，经房地产经纪人协会审定的合格者，由地方政府颁发执业执照。同时，协会还负责对房地产经纪人的在岗培训。房地产经纪人在执业中，要遵循有关的法律规定，同时，还要服从协会制定的行规，如必须严格执行明示制度，执业中不能有欺诈行为等。一旦发现有违规，可以吊销经纪人的执照，并永远不能在这个领域中从事该项业务。美国经纪人资格由各州认定，需要跨州从事经营业务的，还需重新进行考核，并取得执业资格。共有产权公寓 随着城市的发展，城市地价迅速上涨，郊外的独立式住宅大量出现。近年来，由于城市规划对城市范围无限制的扩大作了限定，为了在市区充分利用土地，人们开始建造产权共有的多层公寓。每个家庭不仅享有独个单元住房，而且还拥有公寓占地的土地份额和公共部位的共有产权。对于共有产权的管理可以由业主自行成立公司管理，也可以委托其他物业管理公司，对公寓进行物业管理和维修。为了规范共有产权的管理，美国专门制定“共有产权公寓法”，对这类住房的产权关系、经营管理等，在法律上加以明确。低收入住宅 美国的住房政策从20世纪70年代以后，开始由原来倾向中产阶级转向中低收入家庭。1975年联邦政府实行了“资格证明计划”，即低收人家庭所支付的房租，按市场平均租金计，不应超过家庭收入的25％-30％。超过这一标准的家庭，才有资格享受政府给予的合理市场平均租金差价补贴。1983年以前，这种补贴主要补贴房屋，政府对建设低租金住房的发展商进行补贴，要求发展商将获得补贴建设的住房承租给政府核定的符合条件的家庭，或者对现有租住的住房压低租金，对房东进行补贴。1983年联邦政府又实行了“住房券计划”，政府负担合理市场租金与家庭收入30％的差额，发放“住房券”，让低收入家庭在市场上自由选择住房。从实施情况看，租户为了能租一套较好的住房，往往支出更多的费用，促进了住房消费。二、美国联邦法与州法的涉及范围美国联邦政府制定的房地产法规，主要侧重于土地规划、住房目标和低收入家庭的住房补贴等；州政府的房地产法规，则注重于土地分区、房地产交易和管理等。三、中介组织、行业协会的法律作用房地产交易的复杂性，需要中介组织的介入。房地产从业人员加入协会，自觉遵守行业规范和职业道德的约束。行业协会起着监督调解作用，一旦遇到客户投诉，协会可以仲裁。如果遇到法庭诉讼时，协会可以代表会员出庭。四、法律执行机制与监督制度美国是世界上最早创建立法和司法双轨制的国家，同时专门制定法规，强调房地产交易的明示制度。在房地产交易中，需要填写统一的表格，表格中要详细描述房屋内在和外在的状况。交易房屋如有缺陷，也应在表格中明示。如在交易后发现有隐瞒和欺诈行为，可以依照法律追究当事人的责任。行业协会除了制定行规以外，也起着监督作用。