1998年以来，为抵御东南亚金融危机的冲击，扩大国内需求，政府出台了一系列深化住房制度改革、启动住房消费的措施。如深化城镇住房制度改革、确立住房货币化分配制度、相继开放住房二级市场等，集团购买逐步退出住房消费市场，个人住房消费逐渐成为房地产消费市场的主体。自今年以来，楼市更是喜讯不断。一是降低了住房交易手续费，二是住房按揭利率全面降低。这一系列措施不仅活跃了住房市场，也刺激了房地产开发投资。今年l―7月份，全国房地产开发投资3466.78亿元，比去年同期增长30.7％。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房在14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到33―35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为我国住宅产业持续发展提供强大马力。从城市化角度来看，孕育着对住宅的巨大需求。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。世界银行对133个国家的统计资料步表明：人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20％；当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40―60％；而当经济高度发展，城市化水平达到70％以后，城市化发展的速度将趋缓。我国城镇人口占总人口的比重 1980年为19.4％，1995年升至29％，2001年进一步提高到36.2％，规模为4.5亿。如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增长，到2010年将达到46％。届时，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。从人口流动情况来看，对住宅的需求也很大。目前，我国流动人口规模已在1.2亿以上，大量流动人口的出现既是市场经济的产物，也是经济发展的重要标志。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万，其流动人口与常住人口之比分别是21：100，10：100和6：100。如此大量的流动人口，是这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。有预测表明，到2010年，我国流动人口将增加到1.5亿人以上，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。中国社科院经济所研究员汪丽娜曾分析指出，“居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因”。1978年以来，我国GDP年均增长率为9.5％，人均GDP增长也高达8.1％。城镇居民人均可支配收入从343.4元上升至2000年的6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。目前，中国城镇居民消费的恩格尔系数已经降到40％以下，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。调查显示，居民对现在住房的满意率不到20％，约有48％的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67％希望通过换购住房改善条件和环境。可以这样说，正是有着庞大的居民潜在住房需求，我国房地产市场发展的前景将会十分广阔。