一、房地产开发投资快速增长，增速略有回落 随着城市市政建设的加快，危房改造力度的加大，房改政策的进一步实施以及小城镇建设的发展等，带动了房地产开发投资的快速增长。1-3季度，完成房地产开发投资额4862.7亿元，增长29.4%，比上年同期回落1个百分点，比上半年回落3.5个百分点。北京、上海、江苏、浙江、山东、广东、山西、湖南、四川、青海、宁夏等18个省市增长30%以上。 二、房地产开发资金主要来源于民间资本 从资金来源看，国内贷款比重下降，民间资本比重上升。国内贷款1372.8亿元，占资金来源的22.7%；自筹资金1827.3亿元，占30.3%；其他资金2731.6亿元，占45.2%，其中定金及预收款2294.9亿元，占资金来源的38%。由此可见，房地产开发的七成资金来源于业主的定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金。近年来，随着福利分房制度的取消，个人购房比例不断上升，已达90.5%，这也使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长，使大量信贷资金转化成现实需求，在推动经济增长的同时，防止了房地产泡沫的产生。 三、房地产市场升温，商品房销售势头良好 随着居民收入水平的提高，房改制度的深入推进和城市危房改造力度的加大，居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加，房地产市场升温，带动了商品房销售的快速增长。1-3季度，商品房销售额2635.4亿元，增长31.9%，比上半年提高9.5个百分点。随着居民富裕程度不断提高和投资意识日益增强，拥有多套住宅的家庭逐渐增多。据国家统计局城调队调查，目前9.6%的大城市居民家庭拥有两套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地产市场上外来购房者占有很大比例，上海已达53%，这些购房者多以投资为目的，而且购买目标多为高档住宅。随着居民收入的增加，居民改善住房条件的迫切需求和以投资为目的的购房行为成为刺激房地产市场升温的重要因素。 四、商品房价格偏高、售后服务问题多是影响房地产市场有效需求增加的主要因素 1-9月份，商品房竣工面积11342.1万平方米，增长26.4%。销售面积11129.1万平方米，增长24%。二者增速相差2.4个百分点，实际面积之差达到213万平方米。随着竣工面积的不断加大，将对房地产市场的供需矛盾造成压力。 房地产价格偏高是影响居民有效需求增加的主要障碍。根据国家统计局商品房住宅销售额和销售面积数据测算，全国商品房住宅平均价格为2227.1元/平方米，比上年同期上涨137.1元/平方米。北京、上海、广东、天津、辽宁和海南六省市价格高于全国平均水平。北京市商品房价格最高，平均达4517.2元/平方米。上海次之，平均为3836.9元/平方米。最低的是江西省，平均为904元/平方米。商品房销售价格偏高，使中低收入家庭购房能力受到较大影响。 此外，商品房售后服务问题较多如因面积缩水、合同欺诈、物业纠纷等使购房者诉诸法律的事件增多，侵害了购房者的合法权益，也影响了居民购房的消费信心，一定程度上影响了房地产市场有效需求的进一步提高。 五、进一步采取切实有效措施，促进房地产市场健康快速发展 随着我国城镇化建设步伐的加快，每年有三四百万人口要向小城镇转移，城市新增人口的住房需求庞大。随着收入水平的提高，居民对住房建筑质量、结构布局以及小区生活环境的要求提高，住宅投资的意识增强。这些因素为我国房地产市场带来了很大的发展空间。要使房地产市场巨大的需求潜力转变为现实的有效需求，就需要采取行之有效的各项措施，引导房地产市场持续健康快速发展。 1、采取政策措施，控制土地资源的开发利用，限制土地炒买炒卖，降低土地出让成本使偏高的商品房价格趋于合理。改变房地产市场上高档房过剩、经济适用房供不应求的结构性矛盾，多开发面向中低收入阶层的经济适用房，增加有效需求，促进房地产市场长期稳定增长，从而带动经济持续健康增长。 2、加强房地产开发和销售的市场监管，整顿市场秩序，对面积缩水等恶意欺诈消费者的行为进行严厉打击，规范物业收费及服务，保障消费者利益，让百姓放心购房。 3、进一步完善和落实房改政策，尽快把职工住房补贴发放到位。抓紧建立和完善鼓励住房消费的税收政策体系，出台鼓励居民购房的消费政策，如居民贷款购房可减免个人所得税，可享受银行贷款利率的优惠等。 4、全面开放和完善全国房屋二级市场，使一二级市场互补，从而使市场更加完善，房屋资源利用更加充分合理。