从邓小平南巡至今的十年中，地产业随着中国社会经济的整体变革发生了根本性的变化，这些变化为未来的房地产业发展奠定了基础。经过十年的拼搏，中国的房地产业终于从造成中国经济通胀的罪首变成了支撑中国经济高速发展的主力军。江泽民同志的“三个代表”思想，不仅是我们党的建设的基本纲领，同时也是推动各行各业发展的根本指导思想。遵循“三个代表”思想，积极推进房地产业发展，是全行业的主题。住房制度的变化 十年前中国就已经开始了住房制度的改革，但这种改革始终停留在公房福利实物分配之后的调整上，都没有从根本上切断住房仍由单位建设与分配这个源头。而货币化分配或者说政府与单位只负责发工资而不再进行实物住房分配，才是中国住房政策的根本改变。尽管这一政策尚处于双轨制的转化过程中，尚不够彻底、全面与完整，但关键在于这一改变使所有人都不得不放弃对单位分房的依赖，而重新幻想构筑家园的梦，在于这一政策确保了住房资产的“私有化”。１９９２年南巡讲话的核心在于“不争论”和“让一部分人先富起来”。富就是私有财产的聚集，就必然涉及对私有财产的保护问题。中国政策中从允许非公经济存在、非公经济作为补充至非公经济并存的变化过程，恰恰与土地不得转让、买卖到可以依法转让、买卖，再过渡到有偿有期出让的过程相同，使住房成为私有财产聚集的重要组成部分之一。这一制度的变革同时延伸到生产领域，使非公经济的生产资料完全私有成为可能，并促进了非公经济的高速发展。这一制度的变革结束了所有人住房实物分配的历史，也结束了官员利用职务借实物分配扩大收入差距的历史，但却尚未在住房工资含量、个人收入、购房税收减免，以及业权分配、延续土地使用权、房产继承等相关问题上出台更加完善的配套法规。应该说，住房制度的改革仍有待更进一步以国家法律或制度的方式明确和改进。投资体系的变化 十年之前的房地产因涉及土地的划拨收益转移问题，除特区之外几乎都垄断在国有企业的手中，其购买也同样以集团的“公款消费”为主。由于投资与购买都以国有资金为主，因此中国历史上八次对宏观通胀的调控都是首先从压缩基建投资规模开始。１９９２年南巡讲话之后外资的大量涌入同样没有逃脱１９９３年宏观调控对房地产的整顿，银行金融支持被切断，房地产企业上市融资遭禁止。但这十年的过程中，特别是终止团体消费的福利分房制度出台之后，非国有投资已在整个房地产市场中占据了主导地位，非公消费更成为市场中的主力（非公消费与消费信贷是支撑投资的重要组成部分）。当投资与消费这两头都从国有为主向非国有为主转化之后，再用压缩房地产作为宏观调控的手段也将无效了，市场的投资与消费都必将由市场经济的供求要素关系来左右。当然，国家还垄断着土地资源和金融系统，仍然可以用相关手段调控地产政策，但非国有投资与消费并不与财政支出发生关系，投资体系的变化必须相应地改变国家宏观调控的手段。土地制度的变化十年前的土地从行政划拨的政府垄断开始，土地只能用于直接建设而不能成为商品。南巡讲话将土地的有偿有期出让迅速地变成为商品，进入了流通，并在对外开放中使资金和资源能有效地寻求最佳配置，形成了地产发展的高潮。土地的有偿有期出让是形成生产资料与生活资源私有化的基础条件，这一改变为今后的住房私有化提供了生根的前提条件，也给房地产业扣上了“倒买倒卖”的罪名。１９９２年之前几乎没有“倒买倒卖”的说法（除了海南、北海等少数市场开放较早的特区之外），一是土地资源充足并以行政划拨为主；二是主要针对国有企业划拨土地，并且由一二级开发企业代行土地开发的职能；三是土地尚未全面开始有偿出让；四是商品房价格的审核制度，使利润被有限控制；五是土地资源不能自由流通和成为商品。恰恰是由于再次开放之前的土地资源垄断与开放之后的土地流通性和价格的放开，招商引资中使土地在大量涌入的投资面前成为物以稀为贵的重要资源。土地一下子变成了可以谋取“暴利”的珍品，并由此引发了一系列的“罪名”。第一、政府对土地分配权力的垄断使无缘从市场中直接、公开获得土地的投资者不得不从事先占有土地资源的公司手中获取土地，由此衍生出“寻租”的机会；第二、官员掌握着土地地价评价的权力，使土地的成本向有利于官员利益的意愿倾斜，并给以少数官员获取成本差价的机会； 第三、外来投资者很难迅速有效地解决土地征用、整理、开发与完成市政配套的条件，不得不依赖与当地的公司完成前期建设之前的工作，为土地拥有者提供了市场需求和获利的空间，也创造了这些公司用各种特殊手段（包括行贿）去获取廉价土地的机会；第四、１９９３年宏观调控使部分企业既不能利用资本市场融资，又不能获取银行支持，无法在已投入大量资金后继续完成项目，不得不将土地转让以收回投资；第五、土地、资金、技术与管理的各种优势互补的合作中，为有效地达到资源的最佳配置，也为土地的加速流通创造了机会。也许社会会说：因为“倒买倒卖”使土地成本增加，使房价提高了。其实这是一种错误的认识，是将计划经济时代政府按法定利润率为商品定价的原则强加于商品房定价理论。１９９２年之后，最初的一批外销房就定价于每平方米１５００美元～３０００美元，而成本并没有经过土地的多次“倒买倒卖”过程就是证明，价格只会随市场需求而产生。人们会说“倒买倒卖”导致了腐败，其实只要有垄断和不恰当的管理行为存在，腐败就必然存在，这与土地的流通无关。２００２年７月１日实行的土地拍卖与招标的办法重在解决的也只是首次土地供给方式和评价土地成本的问题，并没有限制和禁止土地的流通与“倒买倒卖”，只是招标与拍卖的过程中已用“价高者得”缩小了土地转让收益的空间。对最终开发者而言，不管其是用何种方式取得的土地都一定会按土地的产出价值来为土地合理定价的。土地的招标拍卖制度终于可以使开发商摆脱这一“罪名”了。市场经济的变化 十年之前的房地产是个完全计划经济的产物。各地方的建设规模由国家下达计划指标，各企业的生产计划与投资规模由地方政府控制计划指标，土地的供给靠计划划拨。各单位购房的资金和消费的计划由上级限制指标，房屋建设的标准按级别和对应的条件计划控制。银行的信贷按计划分配，个人购房要按规定申请和纳入计划管理。商品房的价格要严格按规定审批，并限制法定利润率。开发企业的销售对象要有计划指标相对应……１９９２年南巡后的外资进入首先突破了投资规模和价格的管理，外销房的出现打破了销售对象的计划限制，逐步转化了投资主体与消费主体，而真正市场化的开始同样在于住房制度的改变。此后投资、价格、建设标准、规模、信贷、消费对象、消费信贷等等都打破了计划的限制条件。房屋也因此开始出现了多样化和个性化，打破标准图纸的“火柴盒”和标准生产工艺的统一色。生产不再是以长官意志而是以消费者需求为前提了，开始学会了尊重消费者的权利，开始学会了以供求关系决定价格，开始学会了不仅仅为满足居住而是为提高生活质量创造供给。失去了单位分房依赖的消费者将按自己的能力与生活意愿自由地在市场中做出选择，市场的选择权利交给了消费者与投资者。当中国住房制度彻底的货币化之后，真正决定市场的将是货币。尽管从住房供给体系的设计上有着分工，面对中低收入者的经济适用住房政策和廉租房政策仍在社会保障的政府作用下发挥着巨大作用，但市场将更多地占有主导地位，并在城镇居民的生活中越来越不可或缺。消费观念的变化 十年前城镇居民的收入尚仅仅停留在彩电、冰箱等大件消费的积累上。住房进入消费开始于新住房制度出台之前，但兴旺于新的住房制度出台之后。当城镇居民等待分配住房的美梦被粉碎之后，“自力更生”成了惟一出路，信贷消费的引入成了新的消费观念的亮点，预期消费的观念开始打破中国人传统文化的禁锢，成为社会生活中的潮流。住房个贷的高速增长，汽车与助学个贷的高速发展，让更多的人不是在有了充分的积累再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量。将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二三次不断的交易变更时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。当产权与收益相结合时，也改变了一家人共有产权和仅仅依赖于继承而形成财富的观念，这也是对中国传统文化的冲击。进而使家庭组合的裂变不再受住房这一传统福利分配条件的约束加速与提前了。城市家庭单位的化小和每户家庭人口平均数量的减少不能不说是与住房私有化、商品房直接相关的。十年中，中国的房子越盖越好了，建筑的材料与设备随着科技的进步发展了，生活的环境与质量提高了，平均户型的面积加大了，配套条件先进、科学了。但真正的变化都来源于制度的变化。过去的十年是中国政治与经济发生重大变革的十年，地产业则在这十年的改革中首当其冲地发生了根本的制度变化与观念变化，并对行业的发展产生了举足轻重的影响。没有这些制度与观念的转化，其他发展就不可能出现。房地产发展的今天不只是一个生产或服务行业的发展问题，同时是一个社会变革的系统工程。没有土地的出让与流通，没有住房分配与供给体系的变化，就不会有市场化的投资与消费机制；没有私有财富的积累与保护，就没有金融抵押贷款的支持前提；没有住房按揭贷款的支撑就不可能形成和改变传统的消费观念；没有产权与收益的分配差别也不可能促成消费的差异性和攀比过程；没有对高消费的追求也不可能提高产品的品质与标准，同样也就不可能改变和提高生活的质量。