北京房地产市场要降低空置率，调整新增商品房的结构是关键。”11月14日，长城证券房地产分析师王学兵向记者表示，尽管2002年北京空置商品房的结构已经得到一定程度的改善，“但今年新竣工面积仍大于销售面积，说明空置率没有得到有效地控制。”近日，北京市统计局数据表明，截至9月底，北京商品房空置面积为721万平方米，增长26.7%；商品住宅582.4万平方米，增长29.6%，但总量分别比上年减少53万平方米和51.7万平方米。其中，空置时间在1年以内的有376万平方米，占北京空置面积的53％。“新增面积大于销售面积，这导致了空置面积的进一步扩大。”王学兵认为，北京市商品房供过于求的状况不能得到有效控制，新竣工商品房的价格、设计和适用将导致空置率的进一步上升。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，与上海相比，北京大力发展经济适用房建设有三个重要原因：一是北京新建商品住宅价格比上海高而人均收入比上海低；二是北京二手房市场开发程度低于上海的水平；三是把公务员、教师作为经济适用房销售对象，北京这两类人的比例要大大高于上海。北京市商品房的空置率在经过持续地调整以后，已经取得了初步效果，目前控制面积主要是新竣工的商品房。而从北京2001年商品房空置的情况看，空置时间3年以内的商品房约占了9成。对于存量空置面积的消化，王学兵认为北京应该尽快启动房地产二级市场。王学兵告诉记者，“消化空置1年以上的商品房，关键在于房地产二级市场的活跃程度。但目前北京的二手房地税费、过户手续和产权合法等都是北京二手房启动的最大障碍。”目前，北京二级市场不甚发达，缺乏住房梯级消费过渡，市场资源配置不尽合理，但由于近年来经济适用房投资开发力度颇大，房价也在今年出现了下降的趋势。尽管北京在今年出现了房地产平均价格降低的317元的利好消息，但众多业内专家认为，这并不能给降低空置率带来促动。日前，诸多经济学家也撰文指出，当前中国房地产业“总量不足、结构失衡”，而北京在这方面表现的尤为突出。北京空置的商品住宅主要是单价在4000元以上的中高档住宅，而单价在3000元以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本推高的因素，也与开发产商过分乐观的利润预期有关。“目前，众多的房地产投资者认为，中国房地产市场又将形成新一轮的周期性低迷，这将影响投资者的投资决策。”王学兵认为，民间资本的减量进入市场，可能会引起北京房地产的空置率进一步上升。“因此，要想从整体上来降低空置率，价格的结构调整以及产品结构性调整，将是未来的关键。”