房价已呈下降趋势 2002年上半年，北京商品房空置面积达710万平方米，其中住宅572万平方米，一年以下的空置面积为376万平方米。据了解，在北京空置的商品住宅主要是价位在4000元／平方米以上的中高档住宅，而售价在3000元／平方米以下的商品房则空置较少。 与去年同期相比，北京房地产价格呈下降趋势，其中，按照统计局的口径计算降了317元／平方米，按房地局的统计口径则是降了289元／平方米，虽然普通老百姓并没有明显感到房价的明显降幅，但随着郊区住宅项目的增加和经济适用房建设力度的加大，北京房价的总体水平必定有所下降。 房价居高原因众多 据资料显示，北京城镇居民2000年户均年收入约3．4万元，而在北京买一套80平方米的住房平均需要37．6万元，房价收入比达11∶1。2001年北京市平均房价每平方米高达4700元，是全国平均价格的一倍多，房价上涨幅度高达25％。 中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲认为，北京现在房价偏高主要有四个方面原因：很多在北京的外国公司有购房需求；北京还存在公房；北京房地产需求高与北京的政治经济地位有关，国内很多单位在北京设立办事处，拉动了北京的房价；同时一些海外华人在华投资具有购房需求。 的确，随着北京申奥的成功、中国加入WTO、国内经济高速发展等宏观利好的诱惑，北京作为中国的超级门户不仅是中国的北京，更是世界的北京，几乎每天都有成千上万的国际国内人士携重金蜂拥而来，梦想在这片热土上拥有自己的立锥之地，正是在这个大背景下，北京的房价才能总是维持高高在上的水平。 个人购房供需失衡 随着房地产市场体系逐步完善，个人购房已成为北京住宅消费市场的主流。据有关资料显示，截至2002年5月，北京个人购房的比重已占到购房群体的98％。这说明，商品住宅已成为普通人的大众消费，京城普通居民已成为购房消费的主力群体。 但是，目前北京住宅的供给市场却是以中高档住房和商务楼盘为主，普通商品住宅的价位主要集中分布于每平方米3500元至8500元之间，而最为广大的中低收入消费者关注的低价位商品住房开发规模却相对较小。据有关方面对北京现阶段的购房需求所进行的最新调查表明，83．5％的购房者需要5000元／平方米以下的住房。这表明目前北京房地产市场商品住宅的供给价格与大众消费者的需求价格仍存在一定距离。 经济适用房拉低房价 据了解，2002年北京经济适用房新开工面积将达到200万平方米左右，将向社会出售的经济适用住房主要有三类：一是前两年开发的经济适用房二、三期等后期建设，如回龙观文化居住区二期；位于朝阳路附近的青年路小区二期将在下半年上市。二是部分商品房项目转为经济适用住房项目。三是新开工的经济适用住房项目，如垡头地区的翠城等等。有消息称，今后4年里，北京经济适用房供应总量约1200万平方米，也就是平均年供应量300万平方米，这占到北京新增住宅总量的近一半。 北京经济适用房的大量开工建设，为那些中低收入的消费者提供了更经济、实用的购房新选择，也无形中给北京众多的房产开发商树起了一个强大的“竞争对手”，更是对长期以来居高不下的北京房价一个有力的冲击，在很大程度上拉低了北京住宅的整体价位。 低价商品房也来凑热闹 除了经济适用房以外，低价商品房也在努力地寻找市场空档。经济适用房的目标客户群是年收入6万元左右的家庭，这些低价商品房的目标也大概如此。搜房研究院的黄瑜曾经对低价（总价）商品房的客户群作了一个描述：“由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长，带来大量的成长型客户。他们是30岁左右的公司职员，客观上需要大量的住房；收入能够满足生活但不算很高；存款定期入账但不算太多；希望有自己的房子但无须太大；追求一定品位但不求奢华。这是最有活力的一群人，经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加，虽然目前储蓄有限，但未来预期看好，敢于用明天的钱圆今天的梦。” 低价商品房所定位的消费对象在北京不算少数。因此，最大限度地为他们量身定做，是低价商品房的一个独特优势，再加上地段、户型等方面的优势，比起经济适用房，低价商品房依然不乏市场竞争力。同时，它还会协同经济适用房使北京的房地产市场的供求进一步趋于平衡。良好交通扩大购房半径 据悉，到2005年，北京仅高速公路通车里程就将达到600公里；到2010年，北京将投资500亿元用于城市道路建设。2002年3月，北京市政府公布《奥运行动规划》，又把发展以地铁为主的城市轨道交通作为战略的重中之重。到2008年，北京市政府将引导各种渠道总投资400多亿元，建设城市轨道交通300公里，达到目前世界主要大都市的城铁长度，在中心区，无论身在何处，在500米范围内都能找到一个地铁站。 未来便捷的交通，给购房者提供了更多的选择空间。轻轨沿线的房子，一直以价格低廉赢得了众多的中、低收入的购房者青睐，但是离城太远、交通不方便等原因，也让已经动心的购房者不得不再三犹豫，如今轻轨一通，从郊区到市区只要十几分钟，城郊距离的拉近使得那些上班、购物不便等诸多问题都迎刃而解，这些地区的房源自然成了购房者的首选。购房半径的扩大，也使得京城的房价整体走低。 因此，在整个房地产市场已经进入“微利”时代的背景下，虽然北京二手房市场不甚发达，缺乏住房梯级消费过渡，市场资源配置不尽合理，但由于近年来经济适用房投资开发力度颇大，市场供应量充足，加之交通道路系统的不断完善、城市轨道交通的投入使用，使得北京城市居民的购房选择范围大大增加，北京房价趋降已成定局。