自从国家取消住房实物分配以来，住宅的商品概念逐渐深入人心，国家也加快了对住宅建设和开发各环节的法规建设，使我国的住宅建设取得了长足的进步，对扩大内需，改善人民生活都起到了积极作用，住宅业在蓬勃发展的同时也暴露出一些问题，主要表现在以下几个方面：(一)生产领域：1.以经济适用住房为主体的多层次住房供应体系尚需完善。按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文)精神，社会化、商品化的住房供应体系中的廉租房、经济适用房制度建设还很薄弱；对解决中低收入家庭的住房问题重视不够，而且，由于前几年住房建设的管理体制不顺，没有从宏观上、全局上把握住宅业发展的总体目标，绝大部分地方住宅建设还没有做到以销定产，供求平衡，商品房和廉租房、经济适用房发展的比例不协调，使住宅业的发展受到制约。2.住宅业所形成的产业链中各个环节发展并不平衡，对国民经济的带动作用从整体上说还体现得不充分。与住宅业相关的产业如机械、化工、建材、冶金、运输等发展并不平衡，尤其是与现代智能住宅相配套的一些产业发展不尽人人意，再加上住宅建设涉及到土地、规划、建设、房产等多方面的管理，而这些机构大多处于分设状态，造成住宅建设管理的环节过多，往往形成“谁都管、谁都管不好”的尴尬局面，难以发挥强有力的合力作用，使得住宅业在国民经济中的支柱性产业特征体现不充分。3.住宅建设布局比较分散，配套不足。由于受地理位置、历史原因及其他因素的影响，我国的住宅建设还只是侧重于满足人们“住”的需要，很少考虑文化、教育、娱乐等配套设施的建设，这种情况在中小城市尤其突出，而按照经济学的规模效益理论，住宅建设只有达到一定规模，开发商才愿意进行配套设施建设，所以必须进一步加大住宅建设的规划力度，有计划、有步骤地进行成片开发或改造，对那些住宅组团规模小而分散，服务设施不配套，难以开展物业管理的住宅和小区应尽快进行改造，使之达到物业管理的水平，因为物业管理和设施的不配套，反过来会大大地降低居民的消费热情。(二)流通领域1.政策“门坎”过高。对已购公房和经济适用住房上市出售，按照国发[1998]23号文和建设部令第69号的规定，应实行申请审批制度，虽然这一制度的初衷是为防止住房制度改革中产生违法违纪行为，但实际操作中却成了一道人为的障碍，不利于二级市场的活跃和繁荣，更何况住房中违法违纪的情况毕竟是少数，不应该用人为的手段来阻止，而应该依靠制度和法规加以制约。2.税费过重。虽然在1999年，财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知对积压商品房销售、居民购买普通住宅等均作出了减征营业税、减半征收契税的规定，近期国家又对商品房费税进行了大幅调整，主要目的是为了促进商品房消费，但这些税费政策执行起来仍然阻力重重。一是老百姓不知道，有的部门仍然照样征收；二是即使知道，申请减免，也有繁琐的批准手续，使得税费始终成为流通领域一道难以逾越的屏障。3.中介服务业不发达。目前，我国有资质的房地产中介服务机构大多规模小，信誉不高，从业人员素质较低，许多未经房地产专业知识培训，中介服务过程中操作不规范，甚至误导、坑害住户，使房地产中介服务的市场认可程度很低，难以适应房地产市场快速发展和老百姓对房地产信息的需求。(三)消费领域1.消费观念误导。长期以来，无论理论界还是实践界，对居民的住房消费都是重购买而轻租赁，未把租赁当成一种重要的住房消费行为，使一些无购房能力的居民为了购房苦不堪言，背上沉重的经济负担。据了解，在发达国家，也只有60％的居民拥有自己的房产，40％的居民仍采用租赁方式解决住房问题，而在我们这样一个经济不发达的国家，更应该强凋住房消费方式的多元化。2.有效需求不足。我国绝大部分地方的商品房价格远远高出一般老百姓的承受能力。加上社会保障制度未有效建立，居民在子女教育、医疗等方面支出增大，同时由于工作压力的增大，使人们在住房方面的支出显得十分谨慎，使得有效需求更显不足。3.金融支持不到位。政策性和商业性的住房抵押贷款，是帮助居民实现住房超前消费的一项有效措施，我国目前虽已有计：多地方实行住房按揭贷款，但还远未形成规模。商业性贷款，由于需要以产权作抵押，而购房人未付房款时通常没有取得产权，因而构成一对矛盾，若中间环节不进行有效沟通，往往造成银行惜贷；而申请住房公积金贷款，手续繁琐不说，一般只能贷到几万元，满足不了客户要求，而政策性贷款由于只对购买公房的居民提供，其他人则只能望房兴叹。针对以上问题，我们认为应采取如下措施，以实现住宅产业的可持续发展。1.从实现住宅产业完整性的角度出发，科学设置房地产行政机构的职能，要按照精简、效能、统一的原则，结合各地政府机构改革，把房地产开发、建设、管理、住房制度改革等职能尽町能集中，以发挥房地产业的整体优势及其对国民经济的带动作用。2.对住宅增量市场实行总量控制，逐步实现住宅总供给与总需求的平衡。一方面，对城市土地进行统筹规划、合理配置，尽量成片开发，力避见缝插针，另一方面，要优化住宅产品结构，以销定产、适销对路，减少空置，确保住宅的有效供给。3.完善住房供应体系，加快廉租房、经济适用房建设。要科学、合理地设定商品房、经济适用房、廉租住房建设比例，使不同层次的居民都能通过相应渠道取得适当住房，同时，加快制定廉租住房的政策制度，尽快出台适合我国国情和各地方实际、切实可行的廉租房制度。4.激活住房二级市场，以存量带动增量。要降低“门坎”，取消对已购公房和经济适用房上市的准入制度，鼓励居民以小换大，以旧换新，切实落实二级市场的减税免税优惠政策，充分发挥有型市场在活跃房地产市场方面的作用。5.引导居民转变住房消费观念，推动租赁市场的发展。要引导居民矫正住房消费上“一步到位”的观念，倡导租售并举的消费模式，推动租赁业的发展，要切实落实租赁市场中有关减免税费优惠政策，提高租赁市场解决居民住房问题的能力。6.优化服务体系，加快中介机构和人员的发展。要建立房地产中介市场规范运作，公平竞争的机制，加快对房地产咨询、信息、经纪代理、评估、置换、拍卖等中介机构的培育和人员素质的培训，充分利用现代化手段，实现居民房地产信息共享。7.加快住房物业管理步伐，全面推行物业管理。特别要加快制定旧住宅区推行物业管理的总体规划和年度计划，通过对旧宅区和单体楼宇的全面改造，使之达到物业管理的条件，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理，力争用3到5年的时间，使我国中小城市物业管理覆盖率达到 80％以上。我国住宅业存在的问题，原因是多方面的，既有管理体制上的因素，又有政策上、社会经济发展水平上的因素；既有外因，也有内因。要解决上述矛盾和问题，不是单靠某一方面就能奏效的，必须在政府的统一部署和协调下，把住宅业作为一个完整的产业来对待，周密思考、全面把握，依靠各方面通力协作，才能实现房地产业的持续、健康、稳定发展。