房地产是否过热，是否新一轮“泡沫”再度出现，成为业界和广大经济界人士关注的一个热门话题。最为直观的一个现象就是广东房地产空置量的居高不下，甚至还有愈演愈烈之势。为了让人们对目前的房地产市场有一个更为全面、深刻的认识，我们跳出华南看地产，从地产与金融的关系、从在国民经济中的地位看地产，希望能对目前的房地产市场有一客观的了解。近年来，我国房地产业呈现新一轮热潮。相应地，房地产金融也迅速摆脱90年代初期的泡沫阴影，信贷资金介入的规模和速度明显提高。新一轮房地产热引起社会和有关方面的广泛关注，并引发一场“是否出现新的泡沫”的争论。笔者认为，客观评估当前房地产市场发展形势对促进房地产业、房地产金融乃至国民经济可持续发展等都至关重要。市场呈现三大特点 局部过热开始出现1998年以来，在国家住房体制改革等各项政策的综合作用下，我国房地产市场快速发展，房地产生产、交易和消费等环节都呈现出新的特点。一是房地产开发持续升温，投资向经济发达地区集中。今年1－8月，全国房地产开发完成投资4144亿元，同比增长30％；商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长22.1％、17.5％和26％。其中，经济相对发达的京、沪、苏、浙、粤五省（市）商品房施工面积、新开工面积、竣工面积分别占全国44.71％、38.71％和47.98％，房地产市场出现局部过热。二是商品房销售持续增长，个人成为市场消费主体。今年1－8月，全国商品房销售面积9300万平方米，同比增长22.3％，销售额2157亿元，同比增长25.3％，其中，销售给个人的面积占92.84％。销售额占90.28％。商品房价格呈现上扬趋势。全国商品房销售平均价格2319元/平方米，同比增长0.2％。三是房地产开发资金来源多样化，资金构成区域差异较大。经济欠发达地区对银行贷款依赖程度较大，如湛江、南宁的房地产开发资金中银行贷款占比都在40％以上；而经济较发达的地区人均可支配收入相对较多，相应地，定金和预售款占比较高，如广州是预售收入占开发资金比重的43％。广东省房地产开发资金来源构成比例是：定金及预付款、企业自筹资金、国内贷款、其他资金占比分别为35.8％、27.64％、22％和14.56％。其中，利用外资比例为2.26％。支柱作用开始凸显 大体趋势难以动摇经济发展的历史证明，房地产业在一国国民经济中发挥着中流砥柱作用。一般认为，房地产投资乘数为4倍，即房地产业每增加1元投资，国内生产总值就上升4元。但另一方面，房地产泡沫破裂引致经济持续衰退的例子也比比皆是。中国房地产业面临的最大问题是，对房地产业在国民经济中的中流砥柱作用还远远没有认识到位。我们至今仍没有从90年代初房地产泡沫破灭的阴影中完全回过神来，房地产行业很大程度上仍被视为投机的场所，房地产商还经常被视为不务正业的“暴发户”。当前房地产市场存在的问题与90年代泡沫经济时期有根本区别。对当前房地产业发展过程中存在的问题，既要重视，也不能夸大。关键是正本清源，对症下药。政府要从房地产行业作为中流砥柱产业的高度出发，加大对房地产行业的管理和协调，协调房地产业发展的规模和速度，降低经济系统风险对房地产行业及其金融服务造成的冲击，引导企业自主调整发展规模和速度。同时，健全房地产法律法规，规范行业市场秩序，通过法律框架的完善来促进整个房地产市场及相关金融服务的规范化和理性化。此外，要积极鼓励房地产金融创新，摸索房地产金融资产多元化的可行途径，改变房地产金融业务品种少、金融工具单一的局面，缓解房地产信贷结构短存长贷、流动性不足、风险过于集中的矛盾。地产金融互促互进 融资体系不断趋优房地产业的发展离不开房地产金融的支持，房地产业的发展也为房地产金融的发展奠定了基础。近年来，我国房地产金融的发展，不仅有效缓解了房地产供给和需求之间的矛盾，而且为银行信贷结构调整和重心转移提供了新的空间。从房地产金融发展情况看，主要具有以下特点：信贷总量增长适应房地产业快速发展的需要。今年8月末，全国房地产各项贷款余额为14418亿元，占各项贷款余额的比重为16.15％；比年初增加2831亿元，占商业银行新增贷款的比重为32.48％。随着金融机构房地产各项贷款总量的扩大，经济增长对房地产贷款增长的依赖程度不断加强。如2001年，广东省房地产各项贷款余额占GDP的比重为24.65%，分别比1999年和2000年上升11.97和5.49个百分点。金融支持重点由开发贷款向个人住房贷款转变。今年8月末，全国个人住房贷款余额7630亿元，比年初增长26.87%；房地产开发贷款余额2220亿元，比年初增长17.75％；房地产流动资金贷款3865亿元，比年初增长23.17％。个人住房贷款新增额占房地产各项贷款新增额的比重为57%。金融支持质量和客体构成不断优化。个人住房贷款的不良率远低于房地产开发贷款不良率，个人住房贷款比重增加则意味着银行信贷资产质量的提高。据典型调查，目前房地产开发贷款不良率均在20%以上，而个人住房贷款不良率则普遍低于3%。另一方面，银行普遍与资信强的房地产企业建立战略合作伙伴关系，同时逐步退出资质低劣、实力不强、开发面积低的中小企业项目和单体楼盘。突出问题不容回避 重点抓好规范有序法制不完善、体制不健全、行政不透明、市场不成熟等诸多经济转轨时期深层次矛盾，它们相互交织，必然构成制约和影响房地产行业健康发展的重要因素。房地产领域存在的问题，往往既有历史性、系统性、宏观性，又有现实性、区域性和特殊性。房屋空置与土地储备过度并存。房地产行业总体上还处在粗放型经营阶段，大多数企业对国民经济运行缺乏宏观上的把握，对房地产业的行业状况也没有全局性的认识，房地产开发主要靠拼规模、上项目，盲目做大。一方面，商品房空置问题仍相当严重。另一方面，企业圈地面积越来越大，圈地速度明显加快。这样的房屋空置和圈地状况，使得企业资金两头抽紧，不得不过度向银行借贷，导致企业财务风险明显上升，银行信贷资金安全受到威胁。房地产市场竞争愈演愈烈但竞争层次较低。目前企业普遍采取的销售策略，实际上反映了房地产行业发展前倾的市场定位。即企业在经营策略上以“一次圈地、分期开发、滚动发展”为模式，连续、快速地推动项目开发和工程建设。但这种做法最大的问题就是房地产项目的中、尾期工程与其他房地产商的首期工程同时面世，造成发售难度的加大。房地产市场运做不规范制约行业可持续发展。尽管国家加强房地产市场的制度性建设，进一步整顿和规范房地产市场秩序，但由于房地产行业相关度大、涉及面多，房地产市场的运做仍然存在很多问题，房地产建设、销售、流通程序规范性不够，市场操作个别环节透明度不高。这些都在一定程度上影响银行支持的积极性。