在举世瞩目的中国共产党第十六次代表大会胜利召开的大喜日子里，上海房地产市场继续保持供求两旺的发展态势，在宏观经济运行良好的背景下，房地产开发投资强劲，土地市场招投标数量扩大，一手二手市场联动特征愈加明显，双双创出交易量新高。一、开发投资增长强劲2002年第三季度，上海房地产开发投资额为317.50亿元，同比增加131.97亿元，增幅为71.1％。2002年1-9月为564.99亿元，同比增加134.93亿元，增幅为31.4％。但从今年上半年的投资额355亿元的数据来看，似乎今年1-9月的数据应为672.5亿元，已突破去年全年的投资额，不知是统计方法改变还是其他什么原因形成误差。不管怎样，今年房地产投资额创历史新高即将成为现实。与以往情况不同的是，自去年上海房地产市场实行土地招投标和内外销住宅并轨以后，境外房地产巨子掀起新一轮抢滩上海热潮，在浦江开发和打造国际化大都市的利好刺激下，外地的房地产开发商不甘示弱，大踏步涌入本市。早在去年7月底，先是荣智健在上海市中心最大集聚区――老西门签下了首块地的建设项目合约，目标是打造上海的“太古城”。紧接着李嘉诚用3.9亿买下古北新区14号地块，在5万平方米地块上，建造15万平方米的高级住宅楼和商务楼。而作为香港四大地产商之一的新世界集团，是香港房地产商在上海土地储备最多，也是投入内地房地产资金最多的香港地产巨头，其他如新鸿基集团、兴业集团、瑞安地产等，都纷纷出击上海新的项目。近年来，在中国内地十分活跃的港商许氏家族更是看好上海市场，进军上海第一个项目，即号称中华第一住宅高楼的“世茂滨江花园”，并一举获得2001年上海楼盘预售冠军，同时紧接着又推出世贸湖滨花园，并中标北外滩中央商务区的开发。无独有偶，国内开发商也不甘寂寞，纷纷杀入上海。浙江新湖集团计划投资42亿人民币启动今年本市中心区最大的旧区改造项目――“新湖云庭”，香港华润(集团)、浙江华浙实业开发有限公司和光彩事业投资集团联手开发董家渡现代聚居区首块26公顷土地的开发工程，总投资达30多亿元。而前几年在上海开发的外地开发商，如深圳万科股份有限公司、深圳中达地产等早巳在上海楼市耳熟能详。作为全国民营企业最发达地区的浙江省，在上海从事房地产开发的企业多达 70多家，而作为浙江最大的开发商――绿城集团，也正在本市实施大规模扩张计划，以期达到后发优势。有趣的是，在这些中外开发商所开发的项目中，基本上不在同一层次上拚杀，而是实行错位开发。如境外开发商大都在市中心开发高档项目，如新加坡国浩集团，在嵩山路淮海路的项目售价将超过2000美元／平方米，东方海外在长乐路的新项目，售价将不会低于2000美元。而江浙一些开发商绝大多数在市中心边缘，如徐汇、长宁、普陀、浦东等地区实施开发，目标价位约在5000-7000元／平方米。而深圳、广州等一些开发商，则实施低价位外围战略，即在市区外围进行开发，目标价位在5000元／平方米以下，典型的例子如深万科，以前在闵行，现在在宝山区，接下来是浦东曹路实施造镇计划。又如广州珠江合生，这家公司可以说是中国一家老牌开发商，在广州非常有影响，它在上海的第一个项目便选择杨浦区。上述这些中外开发商实施“人争我弃、人弃我取”的经营战略，使上海房地产开发形成高中低差别化格局。二、土地市场步入正轨2002年第3季度，新增经营性项目土地面积为259.22万平方米，同比增加115.71万平方米，增幅达80.6％。2002年1-9月为 524.91万平方米，同比增加360.42万平方米，增幅为2.2倍。上海自去年7月1日开始实行土地招投标政策，真正通过市场招投标的地块少之又少。这种状况从今年下半年以来开始有明显的变化，土地招投标出现市场化运作机制，使一些境外和外地开发商通过这一方式，加快进入上海房地产市场。香港每年供地仅50公顷，政府通过主要媒体告示，如果我们以后所有地块都能真正实行市场化招投标运行模式，那么一个比较完善、成熟的土地市场也就不远了。最近一段时间以来，无论是业内还是业外人土，也无论是中央媒体还是地方媒体，都对我国房地产市场表现极为关注，尤其是上海作为我国最大的经济中心、金融中心、信息中心以及未来国际化大都市的前景，上海房地产市场更是吸引着许许多多境外人和外地人。目前在房地产界大致形成两种截然相反的观点：即有“接轨论”之说，意即上海作为未来国际化大都市，房价必须与国际接轨，上海楼市涨升空间非常大。也有“泡沫论”之说，意即上海楼市价格上涨过快，超过经济发展水平，超越了众多普通消费者接受能力，已出现泡沫。无论是“接轨论”还是“泡沫论”，各自都可自圆其说。对此笔者以为，上海楼市与国际接轨是一个长期的过程，至于泡沫问题，目前还没有达到这么危险的境地，但作为一种提醒，还是应该引起我们的警惕。目前北京、深圳、广州等地已经出现房地产投资与销售不同步的状况，即开发投资继续呈较大增长态势，但商品房销售则是小幅增长或停滞不前，售价也出现回落。而长江三角洲地区的各大城市呈现房价上涨，供求两旺态势。如何保持这种繁荣局面，继续提高房地产业对国民经济的贡献度，则是我们应该认真思考和实践的大问题。党的十六大高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，坚持与时俱进，全面建设小康社会，加速推进社会主义现代化，开创有中国特色的社会主义事业新局面，对此上海房地产业应多作贡献。三、新房市场再创新高2002年第3季度，商品房批准预售面积712.70万平方米，同比增加183.22万平方米，增幅为34.6％。已登记商品房预售面积637.99万平方米，同比增加170.99万平方米，增幅为36.6％，供求比为1：0.9，这是最近几年来首季出现供略大于求的状况。但从商品住宅批准预售面积和已登记商品住宅预售面积来看，前者为560.38万平方米，后者为615.18万平方米，其供求比为1：1.10，仍继续保持供略小于求。从2002年1-9月的情况来看，商品房批准预售面积为1851.38万平方米，同比增加825.36万平方米，增幅为80.4％。已登记商品房预售面积1868.13万平方米，同比增加580.41万平方米，增幅为45.4％，供求比为1：1.01。由于上海商品房登记制度不同，预售反映的是即期的市场状况，销售反映的基本上是过去一年的市场状况。因此，预售更能反映上海商品房市场的现状。预计今年商品房预售量将创历史新高，达到 2400-2500万平方米。从分区价格来看，2002年1-9月登记预售的商品房中，每平方米小于3000元的低价位住宅成交24048套，占16.05％，同比减少5.7％。每平方米3000-5000元的中价位住宅成交82741套，占55.21％，同比增加24694。套，增幅为42.5％。每平方米5000-7000元的中高价位住宅成交30160套，占20.12％，同比增加14797套，增幅为96.3％。每平方米大于7000元的高价位住宅成交12926套，占8.6％，同比增加6688套，增幅为107.2％。从上述数字可以看出，上海住宅价格主力在 3000-5000元的中价位水平上，但5000元以上的中高价位所占比重呈明显提高态势。从购房对象来看，2002年1-9月登记预售的商品房中，个人购买142364套，占98.5％。属本市居民购买的占75.3％，外地人士购买的比例为19％，境外人土购买的比例为5.7％。而在购买7000元以上的高价位住宅中，外地人士占28.5％，境外人士占25.0％，本地消费者仅占46.5％。由此可见，两外人士已成为上海高档住宅的主力消费者。从销售区域来看，2002年1-9月商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山，分别占全市销售总量的20.0％、14.0％、9.4％和6.8％，四个区的预售量占全市的50.2％。浦东和闵行依然分列上海商品房预售销售的冠亚军。由此可见，上海商品房销售热点区域并没有发生明显变化。四、二手房市场赶超一手房市场2002年第3季度已登记的存量房买卖面积469.77万平方米，同比增长19.4％，其中已售公房上市成交面积104.57万平方米，同比减少2.6％，但成交金额却同比增长22.6％，这说明二手房中已售公房上涨幅度比较大，在一些地区，这些已售公房由于面积小，总价低，其单价超过一手房水平。2002年1-9月已登记的存量房买卖面积1281.01万平方米，同比增长26.5％，已售公房上市成交面积307.28万平方米，同比增长15.2％。可以预计，今年二手房市场成交量也将创历史新纪录，达1700-1800万平方米。由于二手房市场近一年来房价涨幅不低于一手房，导致大部分动迁户拿到的动迁款连买二手房也感非常吃力，这使得今年本市动拆迁难度大大增加。今年1-9月批准动迁居民户数为9.19万户，同比增长109.35％，但实际完成仅为6.30万户，仅为应完成任务数的三分之二。市政府在今年下半年及时启动重大工程配套商品房政策，将在一定程度上缓解动迁难的矛盾。综上所述，上海房地产市场仍将继续保持供求两旺态势。