我国目前这一轮房地产热潮是由住房制度改革和引入消费信贷制度等特殊历史条件引发的,是在城镇居民住房商品化潜在需求集中释放的真实购房需求基础上发展起来的,不同于由一般的经济周期引发的房地产热潮。从房价上涨、购房者目的等因素看,当前全国房地产市场发展主流是健康的,还没有出现总体过热、炒房炒地、房价泡沫等全局性问题。但对当前房地产市场的供求结构矛盾和局部过热现象必须高度警觉,采取果断措施及时调控。特别提示警惕房地产市场局部过热在肯定我国房地产市场发展主流是健康的、主要问题不是总体上过热的总量矛盾时,必须高度警惕我国房地产市场已经存在的结构性供求矛盾和局部地区出现过热现象的问题。因为,总量问题与结构问题、全局问题与局部问题虽是两种不同性质的问题,但在一定条件下是可以相互转化的。从今年以来房地产形势的新变化看,当前房地产市场存在的问题主要有以下几个方面。一是中低收入家庭购房困难,高档商品房销售困难,结构性供求矛盾在部分城市比较突出。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%至10%左右比较合适。近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升。但部分城市片面强调以地生财,减少甚至取消了经济适用住房建设,造成平均房价过高,有的城市经济适用住房供求比达1:8。二是部分地区土地供应过量,房地产开发面积过大,超过当地经济发展需要和居民有效消费需求,存在潜在市场风险。房地产投资的增幅与销售的增幅相比,应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。但今年1至9月份,在天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区,都出现了投资增幅高于销售增幅20个百分点的情况。湖南省房地产新购土地投资同比增长150%,其中长沙市土地购置面积同比增长了5倍。出现部分地区土地供应过量的主要原因,一是规划、土地管理权限下放,导致多头供地；二是有些地方政府不顾当地经济发展水平和实际需要,靠出让土地筹集"政绩工程"所需资金。由于对房地产市场的发展缺乏足够的认识,现在有少数城市已出现房价上涨过快的情况。虽然这些问题目前只是在局部地区存在,但必须看到局部过热问题的危害性,防止它蔓延成全国性问题。从这一角度看,对目前房地产市场的风险尽早提示,对局部过热的问题尽早解决,对结构性矛盾尽早调整,未雨绸缪,合理引导我国房地产市场进一步朝着健康的方向发展,是完全必要的,更有利于继续发挥房地产在扩大内需中不可替代的重要作用。一、本轮房地产热是由制度改革引发的真实需求的反映现在,房地产业已是我国重要的支柱产业之一、也是全面建设小康社会阶段我国居民最重要的消费需求。房地产业的形势与国民经济发展的总体走势息息相关。因此,对房地产市场形势的评价必须联系宏观经济总体形势来进行。从经济周期的角度审视,我国当前这一轮房地产热潮具有非常明显的历史特殊性,它是在1996年我国经济成功抑制通货膨胀,实现软着陆的背景下,为了培育国民经济新的增长点,政府通过住房制度改革和住房消费信贷制度引入等一系列制度创新,经过数年努力,使城镇居民在福利分房旧体制下压抑多年的住房商品需求成功转化为现实购房需求,于1998年底停止福利分房后集中释放而形成的反周期住房消费热潮。当前这一轮房地产热潮不是由经济过热、通货膨胀等条件促成的,而主要是由重大制度改革引发并在城镇居民真实的购房需求基础上形成的。1999年至2001年3年间,住宅开发投资分别增长了26.8%、25.5%和27.3%；住宅销售额分别增长了20.3%、33.8%和24.5%,基本呈现出投资与消费的良性互动。这轮由住房分配制度和住房消费信贷制度变革引发的房地产热潮与中外历史上一般的房地产热潮发生的原因和背景有明显的不同,因而其表现对国民经济的作用也明显不同。1、房地产投资和销售虽超常规快速增长,但全国商品房价格总水平没有过度上涨。近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度,也高于固定资产投资的平均增长速度,但远不是1992年到1994年那样非理性的成倍增长。1999年至2001年3年间,我国房地产开发投资稳步攀升,分别增长了13.5%、21.5%和27.3%；商品房销售额分别增长了18.9%、31.7%和23.6%。今年1至10月份,全国完成房地产投资5588亿元,同比增长29.8%,增幅比去年同期减少1.4个百分点。其中,商品住宅投资为3972亿元,同比增长32.5%,增幅比去年同期增加0.6个百分点。1至10月份,全国累计销售商品房12976万平方米,同比增长27.6%。由于这轮房地产热潮不是在通货膨胀时期发生,反而是在国民经济出现通货紧缩趋势的背景下发生的,我国生产资料价格、工业品出厂价格、居民消费价格和商品零售价格水平都连续1年或几年呈下降走势。在总体价格水平负增长的影响下,近年来我国房地产价格并没有出现大幅或过度上涨。2000年我国商品房销售价格上升0.8%,住宅上升1.4%；2001年商品房销售价格上升1.8%,住宅上升1.9%。今年1至10月份商品房销售价格稳中趋升,商品房平均销售价格为2357元/平方米,增长6.1%。其中,商品住宅销售价格为2216元/平方米,同比增长6.1%。这种商品房价格的小幅上升对扭转我国通货紧缩趋势还起到了一定的积极作用(参见表1、2、3)。房地产投资对扩大内需、提升宏观经济景气也起到了积极的作用,在国民经济投资结构中也是合理的。由于目前我国总体物价水平处于历史低位,我国宏观调控的目标之一是扭转物价连续下降趋势以维护人民币币值稳定,财政政策和货币政策在一定时期内还不会转向紧缩性政策,房价既没有"大起"导致"大落"的历史基础,也不具备信贷紧缩而资金链断裂的宏观金融背景。从防范金融风险、既保障居民已购住房资产不缩水又充分考虑将购房居民的承受能力,总体房价水平的调控目标应当是保持稳定,既要防止房价过快上升,更要防止房价大幅下滑。从当前我国经济景气回升的宏观背景看,总体上房价大幅下跌的风险很小,随着我国逐步摆脱通货紧缩的阴影,我国的总体房价水平有望保持稳中微升的走势。2、个人消费成为市场需求的主体,投机购房者比重不大。1987年,个人购买的商品房只有426.66万平方米,占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年,个人购买的商品房达5233.72万平方米,占当年商品房销售的66.6%。1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点,达到73.6%。2000年,随着房改的结束,个人购房的比例已达80%,2001年这一比例已达到87%。2002年1至9月,个人购买商品房的比例为92.8%,个人购买商品住宅的比例为94.6%。2002年1至3季度,北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3%,显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。在部分热点城市,虽然也出现了少数为了出租或等待房价上涨而购房的所谓投资者,但比重不大,不是商品房购房的主流,更没有形成普遍的社会投机氛围。从以上表现看,我国目前房地产市场的发展主流是健康的,出现了居民购房与房地产投资之间的良性循环,成为拉动国民经济的新增长点,总体上不存在过热的问题。3、现行商品房空置面积统计办法应作调整。目前,社会上对房地产过热的担心,部分与商品房空置面积统计数量增加过快有关。目前我国的统计办法只统计新建商品房的空置量,将竣工尚未出售的住房全部统计进空置面积,即如果今天商品房验收竣工,明天就成了空置面积。实际上,任何商品都有一个周转需要的合理库存,竣工上市一年内应属正常销售,1至3年为合理空置,3年以上为积压。如果根据这种办法统计,我国的商品房积压面积比现在的空置面积要少得多。因此,我国房地产统计办法应当作适当的调整以科学反映房地产运行情况。我国目前没有空置率统计,但一些媒体简单地将累计空置量与近3年商品房竣工面积之比作为空置率,并与不可比的国外空置率进行比较,缺乏科学依据。至于以空置量乘上当年房价推算的房地产占压资金或不良贷款更是牵强。二、标本兼治,解决当前房地产市场局部过热问题由于我国这轮房地产热潮启动原因的历史特殊性,它在经济增长率回落至低位、物价持续下降的经济周期谷底先于经济启动。今年以来,我国经济增长率稳步上升,新一轮景气周期正在逐步形成,对当前房地产市场存在的问题必须及时解决,防止结构性问题和局部过热问题在经济景气回暖的大背景下发展为全国性过热的总量问题。只要调控得当,我国房地产市场在消化了住房体制改革集中释放的潜在需求、经历了前几年超常规高速增长后,完全可能在调整供求结构的基础上继续保持较快的常规快速增长速度。前几年由于受"高积累、低消费"政策的影响,在居民住房方面欠帐过多,因此我国城镇居民人均住房面积和居住质量与全面建设小康社会的要求相比还有较大差距,我国房地产市场潜在需求仍然较大,房地产市场总体走势前景看好。从市场潜力来看,到2001年底,我国城镇居民住房人均建筑面积20.8平方米,虽然比改革开放前提高了许多,但与一些发达国家和中等发达国家相比,还相差几倍。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到33到35平方米之前,会保持旺盛的住房需求。巨大的房地产市场需求为我们解决前进中的问题提供了较好的条件,对当前的问题要根据不同地区的具体情况分类指导。1、经济发展较快的地区部分城市房地产投资增长较快,主要是由当地经济增长较快、住房体制转轨和市场环境改善激发了居民购房积极性等真实需求带动的,这些地方存在的是转轨时期调控措施不完善而导致的结构性问题。这类地区一方面要加大调控力度,控制投资规模进一步扩大；另一方面要深化住房体制改革,完善市场机制,发挥市场的自我调节作用。要通过抓紧住房补贴发放,提高居民购房支付能力,以及搞活住房二级市场,鼓励居民卖旧房购新房,进一步启动居民住房消费,积极消化已上市和即将上市的商品房,在发展中解决存在的问题。2、中西部地区房地产市场运行机制相对不够健全,房地产开发投资增长过快的主要原因是希望以地生财,或多头供地,因此房地产开发没有反映真实的需求。对这类地区要采取果断措施,加强房地产开发项目的管理和贷款审核,强化土地供应管理,迅速降低开发规模。3、为了促进房地产市场的健康发展,要加强房地产市场信息系统的建设,建立一套反应灵敏的房地产预警系统。用现代科学的方法及时发现全国性趋势、局部问题和结构性问题,为宏观调控提供决策支持。要完善市场信息披露制度,及时向社会发布市场信息,引导房地产开发企业理性投资。4、从目前房地产市场反映出来的问题看,目前的一次性收取70年或50年土地出让金的办法,不适应发展了的经济形势,隐藏着房地产大起大落的制度性根源,需要进行改革。在现行的一次性收取工业用地50年、居住用地70年土地出让金的土地出让制度下,地方政府在地方税收收入不能满足当地政府财政支出需要时,纷纷将土地出让金收入作为加快地方经济发展的重要资金来源,是造成房地产土地供给过多、房地产可能出现泡沫的体制性冲动原因之一。现在经济高速发展时会不断有新的土地需求,可以出让新地,用出让新地挣的钱去弥补财政资金缺口；但是一旦经济发展减速、没有或缺少了新地需求,一系列问题就会接踵而来。在现行制度下,这届政府出让土地的收益是一次性交易,以后的土地增值收入政府得不到,但后期服务都由下几届政府来承担,造成每一届政府都靠增加新的土地出让来维持政府自身的正常运转。一次性收取70年的出让金等于让购房者一次性交纳70年的土地税或地租,既抬高了消费者的购房"门槛",也抬高了拆迁成本,扭曲了房价结构。当前,一方面要认真落实国家已出台的各项清理收费政策,全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费,降低开发建设成本、减轻购房人负担；另一方面,要研究一次性收取土地出让金制度的改革方案,可借鉴国外房地产保有税的做法,合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。通过由一次性收取改为每年收取土地出让金的改革,调整房价构成,降低消费者购房"门槛",将潜在住房需求进一步转化为现实购房需求。目前世界上通行的房地产保有税主要税种是财产税,包括了一般财产税和个别财产税。其做法一是将房地产税纳入一般财产税中课征。操作方法是将不动产和其他财产捆在一起,依据财产的评估价值课税。二是对土地或房屋所有或占有者征收个别财产税。个别财产税按不同财产分别课征,而不是将所有的财产合并课征一般财产税。现今各国课征的有关房地产的个别财产税主要包括:对房屋征收的房产税,对土地征收的土地税,对土地房产一起征收的房地产税或不动产税。计税依据为土地、房屋或者不动产的评估价值,对特殊用途的,如公共和教育等物业实行减免措施。开征财产税后,这届政府每卖出一块地,等于是给下一届政府创造了一个税源；下一届政府再卖地,又给另一届政府创造了税源,总能够持续地发展,而不是这一届政府把所有的钱都拿走,而下一届政府完全接受它的后果、来给它提供基础设施。相信通过这种改革,可以抑制地方政府过多出让土地的冲动,并解决地方政府财源的可持续性矛盾,有利于从制度上抑制房地产发展的大起大落。　　表1:房地产价格指数（上年＝100） ---------------------------------------------　项目 1998 1999 2000 2001　--------------------------------------------- 房屋销售价格指数 101.4 100.0 101.1 102.2　商品房 99.9 100.3 100.8 101.8　住宅 99.9 100.4 101.4 101.9　经济适用房 102.9 102.0 101.4 102.1　普通住宅 99.9 100.2 101.5 102.0　土地交易价格指数 102.0 100.0 100.2 101.7　居民住宅用地 100.6 99.9 101.0 102.4　房屋租赁价格指数 102.4 98.5 102.4 102.8 --------------------------------------------- 　 　表2:房地产开发投资与土地开发面积增长情况 　---------------------------------------------- 房地产开发投资总额（单位：亿元） 　 实际完成投资额 新增固定资产 　年月 自年初累计 同比% 自年初累计 同比% 　---------------------------------------------- 2001年10月 4305.74 31.2 1393.8 33.2 　2001年11月 4857.16 29.7 1664.79 28.7 　2001年12月 6245.48 25.3 3942.36 31.4 　2002年1月 - - - - 　2002年2月 416.58 30.2 109.94 4.6 　2002年3月 922.35 36.2 273.34 16.9 　2002年4月 1467.47 38.8 394.46 11.8 　2002年5月 2097.87 36.7 595.37 27.4 　2002年6月 2821.28 32.9 828.11 27.0 　2002年7月 3466.78 30.7 1093.08 38.2 　2002年8月 4143.70 30.0 1389.78 39.2 　2002年9月 4862.69 29.4 1649.79 37.6 　2002年10月 5587.95 29.8 1962.70 40.8 　---------------------------------------------- ---------------------------------------------- 　 土地开发面积（单位：万平方米） 　 本年购置土地面积 完成开发土地面积 　年月 自年初累计 同比% 自年初累计 同比% ----------------------------------------------- 2001年10月 12803.16 65.0 6560.87 36.8 2001年11月 13933.98 60.3 7195.83 34.8 2001年12月 21660.60 41.9 14508.90 40.9 2002年1月 - - - - 2002年2月 1511.79 28.1 703.50 34.2 2002年3月 3852.53 93.2 1714.14 38.5 2002年4月 5974.72 74.8 2798.71 48.3 2002年5月 7191.76 46.4 3770.52 43.7 2002年6月 9736.50 46.1 5090.35 52.7 2002年7月 11939.64 45.6 6078.64 40.8 2002年8月 13679.84 42.3 6903.88 35.5 2002年9月 15909.04 46.0 8175.37 39.3 2002年10月 17938.00 40.1 8846.97 34.8 　-------------------------------------------------　表3:商品房投资与销售额增长情况（单位：亿元）　--------------------------------------------------------------- 销售额 销售给个人 实际完成投资额 　年月 自年初累计 同比% 自年初累计 同比% 自年初累计 同比%　--------------------------------------------------------------- 2001年10月 2259.39 33.6 2008.84 41.6 3224.84 28.7　2001年11月 2578.17 29.0 2283.96 36.6 3647.59 26.5　2001年12月 4625.72 29.4 4021.60 41.6 4638.79 26.1　2002年1月 - - - - - -　2002年2月 222.86 0.2 195.51 12.1 280.29 32.0　2002年3月 514.03 16.7 433.31 18.2 655.07 39.4　2002年4月 779.74 19.3 679.23 21.8 1065.24 37.5　2002年5月 1045.49 16.3 929.38 20.6 1553.89 36.7　2002年6月 1445.17 22.4 1299.58 25.3 2099.15 32.9　2002年7月 1779.98 22.4 1607.21 24.8 2571.51 30.8　2002年8月 2157.03 25.3 1947.26 27.7 3089.59 30.5　2002年9月 2635.40 31.9 2385.23 33.5 3641.56 29.4　2002年10月 3058.84 35.4 2758.15 37.3 4203.90 30.4 --------------------------------------------------------------- （上海证券报）