写字楼：平衡发展１、市场现状１９９８年是北京写字楼集中上市的一个高峰期。近两年来，北京国贸商圈写字楼的平均出租率都在９５％左右。也就是说，两年前投入使用的写字楼已经没有什么可以租赁的较大办公面积。目前，国贸周边新增有效供给几乎是空白，除了旺座中心主体即将完工之外，其它都还处在规划阶段，估计新增供给要到２００３年年底至２００４年才能投入使用，而大量供给将出现在两年以后。“楼宇经济”在上海已成规模。目前，上海商务楼的入驻率一直保持在９０％，租金节节攀升。近两年来，矗立有２３０余幢商务楼的上海静安区，通过优异的软硬件环境吸引了２０００多家中外企业落户。据静安区税务部门统计，该区入驻商务楼的企业２００１年缴纳的税收占全区税收四成多。与商品房相比，江苏省办公楼（写字楼）市场格外红火，反映出宏观经济持续增长的强劲拉动作用。去年以来，江苏省写字楼建设投资４.８亿元，同比增长５９.１％，写字楼销售面积１２.８万平方米，实现销售５.２亿元，分别同比增长１７８.１％和１９８.６％。其中无锡、常州、苏州的写字楼销售分别增长８.３倍、５２倍和１２倍。值得注意的是，办公楼火爆的背后，是个人投资的快速增长。据统计，去年１月～４月，３６.９％的办公楼被个人购买，１年内上升了１５个百分点。２、发展趋势由于中国加入世贸组织、西部大开发、海归派回国创业、提倡民间投资及目前写字楼有效供给不足等因素，以及一些投资环境较好、经济比较发达的地区正成为境外投资者看好的目标等利好因素，给写字楼市场带来了前所未有的机遇。据此，预计最近两年，写字楼市场会呈现平衡发展的趋势。但是，如果房地产商一窝蜂地投入到写字楼市场的开发上，有可能增大开发风险。应当看到的是，虽然跨国公司对商务楼的需求增长很快，但并非如人们所预期的那样庞大。由于全球经济仍在困境中挣扎，对商务楼市场的预期过度膨胀是不合理的。酒店：保持稳定１、市场现状目前我国经济发达地区及重点旅游地区的酒店供过于求的状况在一段时期内难以扭转。由于酒店业竞争激烈，总体利润仍在负数徘徊，因此外部资本在这些地区投资新建酒店的可能性较小。２００２年１０月１８日以来，在上海的宾馆想要订一间房难于上青天。从五星级到三星级，从浦东到浦西，上海大大小小的酒店陷入了房荒。上海现有１６家五星级酒店，２０多家四星级酒店。随着上海商务活动和国际会议的增多，进入旺季时酒店客房明显供不应求。据悉，近日，上海又有两家五星级酒店即将开张，今年还有十几家酒店紧随其后。北京申奥报告中明确指出：“目前，北京有星级饭店３９２家。到２００８年，北京的星级饭店总数将达到８００家。”北京市“十五”规划中，对于酒店业的发展则明确了两个原则，一是严格限制三星级以上酒店的建设；二是逐步改造、调整酒店内部结构。那么第一项原则是不是与申奥报告相矛盾呢？“这完全是误会，”北京市旅游局规划处康处长向记者解释道，“新增４００家星级饭店并非新建４００家。”据介绍，目前北京市有各级旅游住宿设施４８００多家，其中，一星级饭店４４家，二星级饭店１６８家，三星级１２６家，四星级３４家，五星级２０家，其余４４００多家尚未达到星级标准，而四星级以上高档饭店完全能够满足北京市目前的旅游接待需求，即使到２００８年，高档饭店的接待规模也足够用。相比之下，中低档星级饭店在北京出现了明显缺口，有９／１０的旅游住宿设施仍徘徊在社会旅馆的层次，与北京国际化大都市的形象格格不入。因此，为避免高档饭店的重复建设，同时满足日益旺盛的旅游市场需求，提升现有饭店的星级品质已成为当务之急。近年来，广东省部分地区酒店出现了供过于求的局面，造成酒店之间彼此削价竞争。同时广东酒店、旅店的结构和地区分布也不尽合理，给该省酒店业的健康发展带来了一定的负面影响。在迎接１９９９年世界园艺博览会的热潮中，昆明新建酒店４０余家，拟建酒店２０余家，这些新建酒店与原有的酒店一起，为世博会的顺利举行起到了重要作用。但世博会之后，随着来滇旅游者的大幅度减少，以及旅游酒店的增长速度大大高于旅游者增长速度，酒店行业进入了低速发展甚至停滞不前的时期。２、发展趋势酒店投资大，投资回收期长，是资金密集型产业，一旦建成就很难转行。现在酒店业竞争激烈，总体利润在负数徘徊，一些酒店步履维艰，难以支撑下去，甚至于倒闭关门。由于我国旅游业的高速增长和其作为国民经济新的增长点的战略地位等原因，在我国经济发达地区和区域中心城市将会兴建一些中高档酒店，但数量不会很多，酒店存量将保持相对稳定。住宅：结构调整１、市场现状总体上看，我国的房屋消费处在初期阶段，而且一些落后地区房屋销售还没有完全市场化。根据目前我国的经济状况和居民消费水平，目前业界比较公认的比例为６倍。２００１年全国３５个大中城市大部分套房销售价格（按每套房屋１００平方米计算）与户均年可支配收入（按户均３.４人计算）比率都超过６，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了１０。２００１年全国平均为７.８。值得警惕的是，经济相对落后地区收入水平较全国平均水平低，而房价却远远高于全国平均水平。其中全国房价收入比平均最小的是华中地区，在全国地图上看，就是呈现出周边地区房价均高的“四高中低”的局面。相对华东、华南地区的经济发展状况，华中地区的房价收入与这两个地区“右高左低”、“下高上低”的格局是一致的。但与西南、西北地区的“左高右低”的情况显然不符，这也表明西部地区房价在西部大开发的战略下已经提前启动。２００２年中国房地产市场仍呈火爆态势。在２００１年房屋销售价格同比上涨２.２％的基础上，２００２年上半年又同比上涨３.６％。东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销售价格出现了较高涨幅。央行发布的《２００２年第二季度货币政策执行报告》指出，就２００１年对中国ＧＤＰ增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，２００１年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为１.３个百分点，间接贡献率为０.６到１.２个百分点，两者相加共计１.９到２.５个百分点。这表明，中国ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度较高。央行在报告中预期，房地产业经过了几年的快速增长后，存在着调整的可能。从市场方面看，当前房地产市场真正需要的是调整结构性矛盾，这方面要靠政府的引导。以北京为例，北京的房地产市场处于严重的供求脱节状态：一方面是价位适中的商品房太少；另一方面，中高档商品房开发无度。从资金来源看，房地产企业有２３％的资金来自金融机构，加上购房者的按揭贷款，这一数字接近６０％，金融机构风险难以忽视。同时，过多的社会资源（资本、企业等）涌向房地产开发。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款的余额，占全部金融机构贷款之比为１０％左右。同时不盈利的房地产企业在逐年增多，房地产开发商的利润也不断下降。 ２、发展趋势今年住宅市场快速发展，但价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。预计最近两年住宅市场将会继续发展，但发展速度会减缓，而且会调整商品房结构，中、高档商品房所占比例会下降，经济适用房所占比例会上升。