我国目前房地产市场是“发展正常、合理”，还是“发展过热、过速”呢?房地产市场发展的“冷”与“热”又表现在哪些方面呢?一、认为目前房地产“发展正常、合理”的观点1、中国房地产市场正处在一个牛市的初期，整体上没有形成泡沫中国经济属于内陆经济或者说是腹地经济，很难出现类似日本和我国香港那样的房地产泡沫。即使出现局部房地产泡沫，但由于中国市场广大，卸载能力强，中国经济正在良性发展，城市化进程刚开始，只要搞好城市规划、土地控制和房地产品的市场结构，就会在很大程度上避免由于房地产发展过速，并向金融和资本市场传导，继而发生房地产业引发金融泡沫。当然目前有些地区也存在房地产局部过热的情况，例如局部的地区圈地热、别墅热、豪宅热、高智能化写字楼热等等。但是这种房地产局部过热的问题正在受到市场考验，并正在经历着未来市场的自身调整。还有，目前整个房地产业已经与1992年、1993年的情况大不相同。其中94％的商品房购买者为个人而不是集团，制度性因素、市场性因素已挤掉了泡沫形成因素的很大一部分。因此，中国房地产市场现在整体并没有形成泡沫。2、中国经济在起飞阶段需要房地产业超前发展的拉动改革开放以来，我国国内生产总值以平均每年9％以上的速度增长。这个速度是同期世界平均水平的3倍，是发展中国家的2倍，是发达国家的4倍。国际经济学界公认中国目前正处于经济起飞阶段，而且中国已经建立起公认的能带动经济增长的主导部门，经济和社会改革也在不断深化。据统计，2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者共计1.9到2.5个百分点。其中57％的购房款来自消费信贷，住房抵押贷款增量占了GDP的2.3％到2.4％。房地产业是国民经济中带有基础产业和先导产业性质的一个行业，它要支撑和带动整个国民经济起飞。中央政府已经赋予房地产业拉动国民经济增长的重任，这就必然要求房地产业要适当超前发展。因此，目前中国房地产市场的发展速度快于其它多数行业，是正常、合理的。3、房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理，市场发展后劲较足目前，中国房地产市场正处在一个比较好的发展空间。以1999年至2001年，全国的房地产投资分别增长13.8％、19.5％、25.3％；竣工面积分别增长28％、16％、18.6％；销售面积分别增长25％、27％、22.5％；销售额分别增长28％、30％、29％。如果说投资增长、竣工增长保持了一定规模的话，我们的销售仍然保持于17.7％的增长，这种态势是有史以来最好的发展阶段，完全有别于1993年和1994年的年投资增长是百分之一、二百。那两年主要是靠投资拉动，而这几年是消费拉动。1996年以来房价的增长速度放慢，是3％-8％，1999年整个房价是持平的，没有涨，2000年房价增长了2.5％。这种涨幅是合理的，与GDP的增长速度和居民收入是吻合的。居民收入增长6％，而房价增长2.5％。所以无论是投资、销售，目前都处在一个合理的发展阶段。住房条件的改善是改善人们生活的最重要方面。到2001年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积为近21平方米。但和经济发达国家的住房状况比较，和人民群众曰益增长的住房需求，还有较大的差距。今后5年、10年，我国住房建设还会持续发展。预计“十五”期末，城镇人均住房建筑面积将达到23平方米。二、认为目前房地产“发展过热、过速”的观点1、房地产业健康发展需要调整，房价不可能持续大幅上涨近几年全国房地产投资、竣工、销售均呈现出持续增长态势。今年1-10月，完成房地产开发投资同比增长29.8％，远远超过国民经济7％到8％的平均发展速度。部分城市房价不断攀升。部分地区又开始盲目兴建高档公寓、别墅、写字楼，而适应中低收入居民家庭的低价位商品房、经济适用房的供应却不能满足需要；一些城市存在新开工面积增长过快、开发规模过大、土地供应量过大等问题。今年头10个月全国房地产开发企业购置土地面积的增长率(同比)高达40.1％。房地产业如要健康地发展下去，必需调整好当前的脚步。因为房价不可能、也不应该持续大幅上涨。2、国家宏观调控的思想以及政策和措施已初现端倪国家有关部门负责人指出，从总体上看，目前房价上升过快，特别是部分省市出现了不合理、不正常的上涨，个别城市房价出现了虚高现象，必须引起高度重视。有专家认为，必须警惕房地产出现泡沫和过热现象，因为泡沫迟早是要破灭的，房地产泡沫破灭后将对国家金融市场和国民经济带来极大的影响，1992、1993年的房地产过热就是一个惨重教训。其他相关负责人也强调说，虽然现在还没有出现整体、大范围的房地产泡沫和过热，但必须防止这一现象的出现。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产过热。3、房地产市场“景气指数”的回落是市场回调的信号据国家统计局最新调查数据显示，2002年7月份中国“国房景气指数”值为104.29点，比去年同期下降了2.15点。有经济学家指出，最近在北京与上海掀起一片的豪宅热，应注意是否含有泡沫成分，进而拖累了整体房市的健康发展。商品房空置面积居高不下，甚至继续增长，应该引起人们的高度重视。中国房地产市场似有阵阵“秋风”袭来。三、政府和市场应该作如何应对1、切实改进政府部门的房地产行政管理工作要从加强宏观调控、搞活和规范市场等方面强化政府职能。科学地进行房地产市场分析和国内、国际经济的研究，全面掌握市场信息，严格审批房地产项目，加强对房地产市场的宏观调控。政府决策管理层面要加快调整步伐，尽快建立、健全有利于吸引中外投资，促进公平竞争，保护消费者权益的房地产市场法律法规体系和制度。2、要采取有效措施，控制房地产价格的非正常上涨，严防房地产投机首先，要抑制房地产市场的过速和泡沫，必须限制房地产投机。可以采取通过税收、加强信贷监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等抑制投机。其次，政府应加强开发用地管理，限制以投机为目的的土地交易。加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易等。第三，政府保持合理的住房用地供应量，保持商品房、经济适用住房、廉租住房供应的合理比例，落实国家对经济适用住房减免税费的优惠政策，平抑房价。3、要加强对外资的监控以外商直接投资为主，间接投资为辅；以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模。合理控制外资投向和规模。4、平衡沿海与内地、经济发达和经济不发达地区的市场发展在宏观调控局部房地产市场过热、过速的同时，应该优化各地投资环境，合理引导投资方向，积极推动、发展中西部和其它经济不发达地区的房地产市场，以促使中国房地产市场整体规模和水平的提高。这样，即使出现局部房地产泡沫，也能卸载由此而来的影响，从而在很大程度上避免由于局部房地产市场发展过速并因此向金融和资本市场传导，避免由房地产业引发的金融泡沫。