日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同发起，通过对沪深两市69家房地产上市公司的研究分析，发布了2003年中国房地产上市公司10强系列研究。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，评价房地产上市公司的运行状况，对于引导整个房地产行业未来的发展，分析这个行业当中存在的问题，都会有很大的帮助；另外，对于股市的投资者，也有参考价值。都拥有大量土地开发资源上市的69家房地产公司市值规模在50亿元以上的有11家，占总市值的15.9％，绝大多数企业市值还在50亿元以下。前10位市值之和占69家市值总额的34.5％，规模占整个69家上市公司平均规模的2.38倍。69家公司中最大和最小市值的规模差距是11倍，最大的一家是上海的张江高科，总市值达83.5亿元，紧随其后的是外高桥，为83.2亿元。这些企业都拥有大量的土地开发资源，在房地产市场不断升温的过程中，一方面通过土地升值获取一级开发收入，另一方面加大房地产开发力度，以低成本的土地获取二级开发市场中更高的收益，企业市值不断增大。从市值目前的排名可以看出：上海、北京及深圳是中国房地产上市公司的三大主流区域市场。约五分之一出现负利润关于利润总额的排序，名列第一的是中国国贸，仅次于国贸的是万科，其中在69家房地产上市公司中，利润额在2亿元以上的有4家，有14家企业利润是负值，还有三五家的利润在零的边缘，小于零的，出现负利润的大概占五分之一，而前十位利润额之和占房地产上市公司利润总额的61％。中国国贸作为以物业长期经营为主的企业，其写字楼、公寓、商铺的出租情况良好。通过长期经营性物业，获取了稳定的现金流，降低了市场经营风险，赢得较好收益。这充分说明：谋求长期稳定的现金流和专业化发展是企业持续经营之道。可见10强房地产上市公司在行业中的主导作用，也表明房地产上市公司经营水平参差不齐。总资产规模最大差40倍从总资产排序来看，中关村的总资产是104亿，万科A是82亿。万科在2000年世界房地产上市公司中排到了第16位，跟万科A差不多规模的上市公司还有好几个，其中北京城建、招商局是通过资产置换进入房地产行业，中关村是资产重组后进入房地产行业。深圳的企业虽然占据半数，但除万科外，资产规模都没有突破50亿。通过调查发现，前10家上市公司的总资产占69家上市公司总资产数额的38％，最大和最小的上市公司的总资产差了40倍。净资产收益率低于7％从主营业务的收入来看，招商局的主营业务收入接近27亿，万科A是23.5亿，最少的可能就是上海世贸。而北京的中关村，有房地产和建筑施工两大支撑，并且面临电信、生物制药等多元化发展的亏损压力。主营业务收入排在前10位的主营业务收入占到了69家上市公司的50.1％，最多的和最少的公司相差1291倍。从盈利能力来看，净资产收益率绝大多数都低于7％，这是比较低的。多数企业每股收益没有达到2角，属于总体收入比较低的水平。业绩要求专业化刘洪玉对今年上市公司综合前10强与单项前10强作了一个比较，他说，上市公司综合实力前10强的水平要明显高于总体状况。谈到综合实力前10强的特点，刘洪玉也提出了自己的看法：其中纯房地产公司大概占了60％，另外一些是开发区内的上市公司，占40％，走专业化发展道路的上市公司的效果比较好。像万科A，它是一个比较单纯的房地产企业，在房地产行业快速增长期间，把握住一些发展机会，另外凭借着自身专业的操作能力、管理能力，成为行业当中的老大，同时注意在区域上的投资分散，具备了抗风险能力；像上海陆家嘴，2002年的表现也不错；招商局A把那些基础设施、港口慢慢地置换出去以后，成了一个主营房地产的企业，在一定程度上提高了企业的盈利能力。即使市场出现波动，一些规模比较大的上市公司也会凭借自身的优势，保持一个比较稳定的发展趋势。扩大规模是趋势有资料显示，2000年全球上市房地产开发公司前50强的总资产平均是26亿美元，差不多是220亿人民币。最大的是香港的长江实业，当时是242亿美元，最小的公司是26700万美元。有人提出质疑：中国的房地产上市公司比国外的上市公司小多了，怎么能跑到世界前50强？刘洪玉认为，原因就是世界50强房地产公司指的是房地产开发公司，而国际上的房地产公司大多都拥有房地产，做房地产的资产、经营和管理，开发收入占它的总体营业收入的比例不是很高。刘洪玉对目前中国房地产上市公司提出了看法：房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂，并且房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一种非专业性的行为，都可能产生无法弥补的后果。目前中国房地产上市公司规模普遍偏小，总资产绝大多数在30亿元以下，总市值多数在60－90亿元之间，企业规模与国际化企业相差甚远。房地产又是一个资金密集型行业，只有规模大，才利于企业融资。2002年土地实施招标拍卖，房地产市场将更加公开、平等，开放。中国房地产上市公司要快速缩小与国际同行的差距，必须巩固自身在行业中的地位。由于房地产上市公司实际开发能力参差不齐，随着股市管理的逐步严格和规范，许多公司维持不了《证券法》所要求的盈利水平，被淘汰的命运不可避免。经营业绩良好的房地产上市公司可以通过收购其他房地产企业扩大企业规模，公司之间的差异会越来越大，优胜劣汰已是必然。未来房地产上市公司的发展趋势，一个是专业化，另外还要有一定的规模，有了规模才有可能在时间、地域和服务类型上去做有效的投资组合，因为上市公司要求业绩稳定，就要想办法拥有一定的资产，才可能沿着房地产行业的价值链去做，这样才会向好的方向发展。