品牌楼盘和畅销楼盘主导整个楼市2002年商品房价格全年呈现小幅波动，总水平上涨，但涨幅明显趋缓。据市统计局城调队最新数据显示，2002年深圳市商品房销售价格总水平比上年上升0.6％，涨幅比上年减少1.7个百分点。从各类房屋销售价格运行情况看，呈现各不相同的特点。商品房普通住宅销售价格比上年上升0.7％商品房普通住宅销售价格比上年上升0.7％，升幅比上年减少1.5个百分点。其中普通多层住宅销售价格上升2.1％。普通多层住宅销售价格连续几年来保持小幅盘升。普通高层住宅销售价格比上年上升0.3％，升幅比上年减少1.8个百分点，全年呈现前涨后降态势。普通高层住宅2002年推盘量大，二季度销售的形势最佳。据分析，随着下半年推盘量的增加，一些尾盘价格下调，才使得整体价格走势偏软。深圳一些商品房的配套越来越齐全，品位越来越高。豪华住宅销售价比上年降0.9％豪华住宅销售价格比上年下降0.9％，其中别墅销售价格下降1.3％，高档公寓销售价格下降0.9％。豪华住宅同比价格波动比较大，高档公寓销售价格走势与别墅基本一致。据统计局城调队有关专家分析，豪华住宅作为高档消费品，需求量不是很大，比如别墅，位置不同销售情况差异大。但是由于关内住宅业向西发展趋势明显，那里的大环境比较成熟、住宅质量、水平比较高，比较能满足人们居住的需求，由普通住宅的畅销带动着别墅的旺售，因此，蛇口、南山、华侨城等片区的别墅销售形势比较好，其他片区如关外镇一级的销售情况一般。东部高速公路开通后，曾经启动过，但热点不能延续。写字楼旺销价格上升1.4％商品房非住宅销售价格保持平稳上升态势。与去年相比，商品房非住宅销售价格上升0.8％，其中写字楼销售价格比上年上升1.4％，涨幅比上年高1个百分点。据统计局有关专家分析，写字楼的发展和需求与经济的发展分不开。中国加入世贸组织后，伴随着深圳经济的稳定增长，扩大了写字楼的需求空间。调查资料显示，2002年深圳的写字楼吸纳量明显提升，如车公庙一带高档次的写字楼，一开盘当即销售过半或更多些。还有一些位置佳的写字楼封盘后，暂时不销售，等待更好的时机……这些都表明写字楼，特别是高档次的写字楼即时需求和潜在需求比较大，推动价格稳步上涨。商业用房销售价比上年升1.3％商业用房销售价格比上年上升1.3％，涨幅较上年回落3.5个百分点。2002年商业用房供应量比较充足，需求比较旺，由于去年的涨幅较大，今年将会稍有回落。多种因素影响楼价平稳上升据有关专家分析，2002年深圳商品房销售价格总水平涨幅减缓，仍然维持平稳上升趋势，主要有以下几方面因素共同影响。首先，供大于求的趋势速增。普通多高层住宅是商品房的主体部分，其价格的涨落将直接影响总水平走势。普通多高层住宅全年推盘量大，特别是下半年，陆续推出的普通多高层住宅量比较大，形成市场的供应量增速大于市场需求量的增速，供大于求的格局难以改观，市场承受压力增大。价格是销售的重要杠杆，于是在楼盘比较密集的片区如红树林、中心片区等，一些开发商为多占领市场份额，对自己的项目进行重新评估，根据新的市场形势来调整自己的定位，以价格为筹码调整楼市是营销策略之一，由此形成商品房全年销售价格前升后降的走势。其次，新旧盘争抢市场。第四季度接近年终而且算是需求旺季，发展商抓紧时机出货，争取资金回笼，同时年尾新盘入伙多，形成强势竞争。即“新盘抢滩，尾盘紧推”的格局，价格是商家促销的方法之一，尤其是一些性价比悬殊的楼盘或一些尾盘，价格下调幅度较大，影响全年价格走势。另外，畅销楼盘主导市场。从2002年的普通住宅销售情况看，品牌优质楼盘及关外的一些楼盘保持旺销势头。由于深圳经济持续增长，居民购买力不断提升，改善居住的心态比较强烈，将把购置优质住宅做为提升生活质量的重要标志，对新房屋及高档优质房屋的需求增加。据调查，大部分品牌楼盘的开发与销售基本保持协调增长的比例，存量极小。品牌楼盘、畅销楼盘始终主导整个楼市，这些楼盘销售价格持续在较高位并保持平稳上升态势，是影响商品房销售价格总水平提升的重要因素。