第29届夏季奥运会距今还有5年时间，这期间，北京的城市建设无疑将发生巨大的变化，而奥运会对京城的房地产究竟会产生多大的拉动作用，这其实是众多的开发企业以及社会各界人士都很关注的一个热点问题。在近日举办的北京奥运经济论坛上，一项由百名专家学者、30余个政府相关部门，耗时一年多完成的“北京奥运经济研究”大型课题成果，对这个问题给出了一个科学的、量化的答案。 房地产年均增速16．3％ 据了解，2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14％，全北京市累计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50％以上，这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。 据北京奥运经济研究课题组专家们分析，受奥运会的影响，第三产业的增长速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。据测算，2002年至2008年，奥运会将拉动第三产业增速年均提高2个百分点左右，达到13．7％左右（2000年价格），高于第二产业增速3．2个百分点。而这当中，房地产业的发展年均增速可保持在16．3％的高位上，其速度快于经济总体发展速度。在奥运因素的作用下，2001年至2007年，房地产业的GDP年均增速可达116．33％，高于“十五”计划速度0．41％。 建设用地大幅增加 据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，从2002年开始，在申奥成功和入世的影响下，北京的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮。建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年200公顷至250公顷，2005年100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需求划拨用地为50公顷至60公顷。 据北京市国土资源和房屋管理局有关人士测算，举办奥运会，将使北京市内工厂大量外迁，因此工业用地的出让会有较大幅度增加。而城市危改和借助奥运会炒作房地产住宅项目，也会使住宅建设用地的出让面积大幅度增加。2002年至2007年，北京市土地出让面积将达800公顷至1200公顷。 五年内投资提高三成 北京市为举办奥运会将投入2800亿元用于城市交通、环境治理、体育场馆、通讯设施等建设，平均每年新增约360亿元。城市生态环境的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步现代化及承载力的增强，都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。 有专业人士根据前11年历史数据做出预测，在未来5年内，北京房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高30％。其投资项目将集中于基础设施相对完善的地区，如奥运村周围、中关村科技园区、商务中心区，城市环路、地铁、城市轨道交通沿线等。 商品房价受供量抑制 北京奥运经济研究组的专家认为，尽管有奥运的利好背景，但今后商品住宅价格走势不会有大幅上扬，而应该有下降空间。原因有三：首先，房地产价格主要取决于市场需求和国民收入水平，虽然近年来北京市民平均收入在稳步增加，但由于商品房价格水平与收入之比明显偏高，因此，北京市民不可能承受高位运行的房价。其次，近年来商品住宅的开复工面积和竣工面积大幅增加，市场供量抑制了房价的高涨。另外，奥运会的特点是短期人流集中，对饭店业的需求较大，而对住宅需求影响十分有限。与此同时，2001年至2005年，北京要完成900多万平方米危旧房改造，共有34万户居民享用的是经济适用房和廉租房。专家们认为，这部分人购房属于政府对房地产市场增加的外部环境干预，一定程度上也抑制了商品房价格的大幅上扬。 写字楼难言高收益 北京奥运经济研究的有关专家提醒奥运板块的写字楼投资者，应对写字楼投资持谨慎态度。专家们认为，奥运板块的写字楼投资收益难以乐观。 据了解，目前，集中于亚运村一带的奥运板块写字楼虽然入住率约90％，但租金水平远不及朝阳商务中心区，也比不上中关村科技园区及西城区金融街，原因是该地区比较适合居住，缺少浓厚的商业气氛，不适宜企业办公。有关专家认为，筹办奥运会期间，会有一些围绕奥运建设和商务的公司选择该地区，使入住率和租金保持较高水平，但根据前几届奥运会的经验，奥运会后即会产生较大的空置率，租金下滑。写字楼市场的发展趋势取决于市场的供求关系。而未来3到5年内，北京市的写字楼将有1300万平方米到1500万平方米。 行业水准显著提高 有关专家认为，在奥运建设的积极推动下，北京房地产业在规划设计水平、房地产开发运作水平以及行业管理水平上都将得到较大的提高。 30余个大型现代体育场馆以及配套建筑，吸引了多家国际建筑设计公司参与竞标，这无疑有助于提高北京规划设计的整体水平；海内外强势企业的进入，境外资本的介入，为北京的房地产项目运作带来了先进的经验，同时也加剧了市场竞争，并促进行业管理适应国际惯例。这些都大大缩短了北京房地产业与海外及沿海发达地区的差距。 另外，奥运建设对全国的经济也有一定辐射作用。专家们在对奥运投入与收益的分析中测算出，投资100亿元，对北京以外地区的影响为24％。据有关资料显示，2001年，北京施工企业创造的总产值中，有18％来自外埠企业，而外埠企业施工对外埠经济的辐射作用可达43％。 警惕投资过热调整产品结构 近年来，北京房地产投资出现高速增长局面，特别是2001年北京申奥成功及加入世贸组织后，房地产投资持续升温，房地产投资占全社会固定资产投资比例陡然增加，商品房开复工和竣工量急剧增长。去年1－8月，房地产开发投资完成512．6亿元，同比增长28．2％。有关专家提醒：在北京市民整体收入水平尚处于小幅稳定增长的情况下，房地产业的这种过快增长不能获得购买力的强力支撑。这样的房地产投资中包含着相当成分的投机色彩。如果对这种过快增长缺乏有效的宏观调控，则有可能在2008年前使北京房地产业陷入衰退。 专家们认为，申办奥运使北京加快了现代化的进程，由此吸引了大量海内外投资者、生意人及各方面的人员进入北京，但一届奥运会并不足以驱使人们去购买北京中高档商品房，面对大多数中低收入阶层的准购房人，开发企业应注意到北京已经凸现的低价位、高价位房少，中档偏高价位产品过多的结构性矛盾，明确产品的定位，不要再挤到已经过剩的中高价位楼盘中，以避免加剧中高价房的积压、滞销。 另外，为使奥运会申办成功，北京市最终没有考虑将奥运村建在南城，以促进城市均衡发展的方案，这使目前基础设施良好的北部地区好上加好，而本已落后的南城面临与北部进一步拉大差距的局面。据北京城市规划设计院副总规划师范耀邦介绍，2008年前，南城在基础设施方面也会在奥运利好下有一系列的动作，包括建设北京站南大街、南五环、南六环、开通亦庄线，还清贯穿南城的凉水河，将南中轴线延伸，加快发展亦庄、良乡、黄村等卫星城，南城因此会成为房地产价格相对便宜，发展空间、升值空间较大的地区。