有“广州老城区地产之王”之称的富力地产集团这次把“广东房”热卖到北京城。 本月23日正式开盘的北京富力城，未开盘前已引来众多北京人热捧，1月初开始内部认购，不到一个月已发出1000多份认购表，首日开盘就签下了300多套认购合同。北京富力城销售负责人说，按这一速度，富力集团在北京的销售目标是18亿元，争取拿下北京单个房地产项目销售冠军。 从去年3月初拿地到今年1月9日开始内部认购，仅仅9个月时间，广州富力地产以高效务实的“南派”作风令北京人刮目。 随着―向低调的富力地产打出挥师北上之旗，广东房地产巨头矢志进京的脉络愈发显得清晰可见，珠江投资、合生创展、深圳万科、金地……房地产粤军正汇聚成一股势不可挡之力，争夺京城市场。　 从区域品牌走向全国品牌 珠江投资与合生创展联手北上是广州地产大鳄“北伐”的先锋。2000年初，这两家开发商携手进京一举拿下南三环20公顷土地，去年初，总建筑面积超过42万平方米的珠江骏景家园首期开卖即挤进北京十大热销项目之列。据合生创展高层人士介绍，除珠江骏景家园、珠江绿洲家园正公开热卖外，另外三个楼盘也将在今年上半年陆续发售。合生的目标是进入北京房地产市场的第一阵营，5年内跻身京城发展商综合实力3强之列。 在业内专家的眼中，广东地产业巨头抢滩京城，更是一种趋势的凸现。房地产全国市场已基本形成，随着土地市场的逐步规范，通过拍卖及投标使土地成本更趋透明，以前跨区域拓展顾虑的竞争公平性问题在淡化；国家的住宅产业化政策减少了地域性项目运作的差异；大中城市经济增长迅速，需求相对稳定，有利于房地产企业制定跨区域拓展的长远计划；现代信息技术使房产商能够异地进行专业管理，将产品异地“嫁接”，迅速拓展市场空间。这些因素，促成了一向地域性很强的房地产业流动性不断增强。 以土地市场为例，随着北京土地市场的规范，以往只能拿到二手、三手土地的外地发展商也有机会通过市场手段取得北京的“黄金地块”――――房地产市场化、透明化程度的提高逐步形成了企业公平角逐最重要的外部条件――――机会均等无疑正是广东地产巨头大规模进京的基本前提。在北京未开发过一寸土地的富力集团以31?6亿元巨资，在北京广渠门东五厂地块招标中，打败三家实力雄厚的北京“本地虎”，一举获得共占地48公顷、中国有史以来最大的公开招标地块的开发权，就是一个最好的例证。 力避水土不服 就像性价比占优势的“珠江水”、“广东粮”一度风靡大江南北一样，以开发“岭南房”著称的广东房地产商跨地区发展热潮已从北京开始迅速发展到华北、东北、华东、西南和中南等地区。以兼具务实和创新著称的“南派”开发商，在实施跨地区发展策略是既要“入乡随俗”，避免“水土不服”，又要敢于展示自己在开发模式、营销理念、物业管理、产品设计等方面的特质，使之成为企业的竞争优势。 国内房地产界有“炒概念数北京，看细活去上海，讲创新在深圳，论全面到广州”的说法，勾画出了不同地域房地产商各具特色的经营风格。在产品及其租售策划方面，北方重概念、南方重细节；北方重文脉，南方重商脉。因此，在房地产开发上，广州地产商做的是产品，上海楼盘卖的是个性、文化，北京人更偏重炒概念。 从广东房产大鳄的异地扩张模式看，几乎都是大面积“抢”地，大手笔开发，走的是在广东早已十分熟悉的通过规模经营求效益的扩张之路。 机缘巧合的是，在广州以“拆旧厂建新房”拿手的富力地产此次进军北京的项目也是旧厂拆迁，富力地产集团负责人表示，会努力将广州的成功经验运用到这些地区。“当然我们也不是完全复制广州的项目，而是采取‘嫁接’的方式。在熟悉当地市场和人居文化的前提下，将产品特色有机结合到当地的消费需求中，取长补短、兼容并蓄，推出受当地消费者欢迎的产品”。 还需“冷”看扩张 在当前这股轰轰烈烈的扩张热潮中，有关专家提出也要多一只“冷”眼相看。 房地产业作为与宏观经济环境关系最为密切的一个行业，当前国内各主要大城市房地产开发投资持续增加，在固定资产投资中所占比重偏大，而商品房空置率仍然较高。并且目前房价与居民收入比偏高。因此，房地产企业实施大规模跨地区发展确实需要把握宏观大局，冷静思考，避免盲目赶潮流造成决策失误。 北上开发商主要有三种类型：一种是经济实力、地产经验和人才积累俱佳的企业，他们以广州或深圳为开发基地，以京、津、沪等为重点外拓市场；第二种是在穗、深房地产市场的激烈竞争中逐渐走下坡路，希望避实就虚到外地寻找发展空间者；第三种是原本就不是搞房地产的，北上投资房地产只是想在外地为手头的资本找条增值的路子。“打铁还需自身硬”，后两种类型的北上者，应该充分考虑到自身的实力和条件。 即使已经成功扩张的开发商，在运营中也暴露出不少问题。京、沪房地产界有关人士指出，“南派”开发商的营销理念和市场操作功夫的确胜人一筹，但有些开发商异地发展中过于依赖原有的开发模式和经验，商品房产品“克隆”味较浓，对管理人才队伍“本土化”重视程度也不够。此外，个别企业力图通过“短、平、快”的形式赚钱，存在一定的短期行为。业内人士提醒说，北上粤商如果不能迅速融入当地社会，项目的手续办理、运作成本控制等都可能成为他们在异地扎根的“拦路虎”。（南方日报）