居住在居民生活中占有重要地位，也是评价小康社会的重要指标。2002年在党的"全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面"的伟大精神鼓舞下，青海省房地产业蓬勃发展，房地产市场非常活跃，居民的居住条件进一步得到改善。据统计调查，青海省2002年房地产投资16.89亿元，商品房施工面积304万平方米，竣工面积112万平方米，分别比上年增长10.92%、26.11%、27.67%。房屋销售面积47万平方米，比上年增长103.05%。同时，西宁地区房地产价格也呈现出稳中上扬的趋势，所表现的两大特点是： 一、 房产交易市场平稳运行，价格略有攀升 据对西宁地区统计调查，2002年房地产价格总指数为103.0比上年上涨3%。其中，房屋销售价格、房产租赁价格和土地交易价格分别比上年同期上涨2.2%、7.3%和2.7%。 1、2002年1-4季度房屋销售价格指数分别为102.3、101.6、103.2、101.7，全年同比上涨2.2%。分类别看，（1）商品房销售价格同比上涨1.2%，其中：住宅类中经济适用房上涨3.5%，普通住宅上涨2%。商品房中非住宅类销售价格上涨0.4%。（2）公房交易与上年持平。 2、2002年房屋租赁价格比上年上涨7.3%。其中，住宅租赁价格继续受公房租价上调的影响上涨17.4%，办公用房租赁价格上涨4.2%，商业用房租价为-0.2%，厂房仓库租赁价格与上年持平。3、土地交易价格比上年上涨2.7%。其中，居民住宅用地上涨2.3%，工业用地上涨3.7%，商业、旅游、娱乐用地上涨2.7%，其它用地与上年持平。 二、私有住房交易活跃，交易面积大幅攀升，交易价格明显上涨 近几年，随着房地产市场的升温，房地产二级市场也日趋活跃起来，青海省城乡居民为了改善住房条件，逐步提高生活质量，纷纷尽所能改变其住房条件，于是无房买房，有房的卖旧换新，买大换小，积极参与房地产交易，为市场注入了新的活力。 据调查，从1995年下半年实施房改以来到1999年底房改结束，西宁市共售出公有住房934.98万平方米，共143296套，占西宁地区出售公有住房的90%以上。在已售公房中，约60%以上的住房属于80年代以前建造的，房屋的面积小、设施较差、标准较低、结构不合理。随着居民住房观念的转变，家庭收入和生活水平的不断提高，很多居民对现有住房不满意，有改善现有居住条件的愿望。当职工以成本价购得公有住房后，已初步完成住房一级市场的运作，住房二级市场的开放将成必然。随着房改进一步深化，从1998年西宁市试开放住房二级市场到2000年正试开放住房二级市场，这两年上市交易住房505套，情况并不容乐观。针对西宁市住房二级市场的巨大潜力，2000年西宁市出台了《西宁市已购公有住房和经济适用房上市交易管理办法》的办法，大幅降低上市交易费，房屋上市不受原产权单位的限制；取消原房改政策中五年不准上市的规定。至此西宁市房地产二级市场全面开放，2002年私房上市交易1100套，交易面积36.96万平方米，分别比上年增长91.6%和7.6倍；房改房上市交易3890套，交易面积25.47万平方米，分别比上年增长53.4%和75.6%，交易量大幅攀升。不难看出私房交易中，房改房占据主导地位，二手房受到普通市民的青睐。同时，随着城市规模的不断扩大，外来做小本生意的及进城打工的人越来越多，他们当中的不少人经济不宽余，价格相对低廉的房改房正迎合了他们的需要。 2002年私有住房交易十分活跃，价格一路呈上涨趋势。一至四季度分别比上年同期上涨10.5%、8.3%、19.8%和6%。从近期西宁市住房二级市场成交行情看，在西宁市区一级地段，1990年至1995年建成的混合结构住房的价格为950-1200元/平方米，1995年至1998年建成的混合结构的住房的价格为1100-1480元/平方米。二手房市场刚起步时，由于住房档次低，地理位置较偏，房子旧，价格相对较低。近两年，二手房交易的档次也在不断提高，一些地段较好，房子较新的二手房逐渐增多，交易量的增加，同时也带动了价格的上涨。人们对二手房的概念和认识也有了一些改变。2002年底，我省放宽了出售公房的范围、鼓励已购公房和经济适用房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易，这些措施的实施极大的活跃了住房二级市场。 三、房产交易中存在的问题及建议 目前西宁市二手房市场还存在不完善的地方。一是缺乏金融信贷的支持。据了解，个人买卖二手房时，需要金融信贷的支持，尽管银行受理此业务，但是申请贷款手续复杂，消费贷款的额度又太低，对购买者来说没有起到鼓励信贷消费和引导作用。二是价格因素。二手房存在着"先天不足"，不论从哪方面讲都不能与新房相提并论。面积差不多的旧房子与新房子相比，即使价格相差几万，但人们还是愿意购买新房。三是房产交易过户的费用中，契税比较高，对此群众反映比较强烈。四是西宁市区房产中介机构发展缓慢。目前西宁市区房产中介机构只有45家，但是有规模，有信用，能规范经营的还不到10家，对于目前的房地产市场还很不适应。 不断改善居民的居住条件，提高人民生活质量是全面建设小康社会的重要内容。随着西部大开发战略和积极的财政政策的实施，青海的房地产投资会逐年增加，房地产业必将有一个较快的发展。预计今后几年我省房地产业仍是一个朝阳型产业，居民的居住条件和人文环境随着房地产业的发展，将有一个较大的改观。