当前，上海、杭州和宁波等城市的房产市场发展迅速，在房产投资迅速增加、房产价格大幅度上升的同时，消费需求保持旺盛增长趋势，整个市场呈现出供需两旺的局面。市场真的形势一片大好吗？经过对几个增长较快的房产市场的需求结构分析，可以发现虚拟需求在这几个房产市场发展较快的城市普遍存在，而且形成的市场力量不可小看，因此有必要对虚拟需求的产生机理、现状及其对房产市场的影响进行分析。一、虚拟需求的产生机理虚拟需求是市场的自然产物，产生的前提条件包括两方面：第一是处于卖方市场，住房需求的强烈和房产开发的有限两者形成供需差距，差距越大虚拟需求可以存在的空间就越大；第二是市场信息不对称，当卖方和买方因对同一商品在信息掌握程度上存在较大差异，导致在价格认识上产生较大差距时，虚拟需求就会应运而生。由于缺乏对商品的了解，缺乏广阔的购买渠道，市场上多数买方会对商品的价格在心理上估计偏高，此时一部分能够掌握详细信息且能够获得商品的人，就会先充当买方购买商品，然后再作为卖方转手获利，例如房产公司的职工以内部价格购房然后转手出售。虚拟需求的存在是以真实需求的存在为前提的，同时真实需求和虚拟需求之间也具有内在矛盾。大量存在的真实需求产生虚拟需求，虚拟需求增加市场交易的环节和数量，从这个角度讲，虚拟需求可以帮助商品生产者繁荣市场。但是虚拟需求的存在也增加了实现真实需求的成本。在真实需求不能支付整个市场交易的最终费用时，虚拟需求将随之萎缩，市场也会受到打击。虚拟需求的存在受到市场自身调节的制约，但是如果只是依靠市场调节这种事后控制方法，虚拟需求占有的市场份额越大对市场可能造成的破坏就越大，甚至会破坏整个市场的运作。二、虚拟需求在房产市场的现状当前，由于股市持续回落，越来越多的个人投资者把目光转向房产市场。在民间资本发达的地区，资金从股市转移到房产市场的影响十分明显，当地的房产价格首先一路攀升，然后转移到周边其他经济发达城市，这一现象在上海和浙江一带表现突出。在上海，2002年楼市供需两旺，开发商掀起圈地运动，高档住宅大量上市。2002年上半年出售的高档楼盘中，境外购买者占30.9％，外省市购买者占22.7％，合计占53.6％，超过了购买高档楼盘者半数，但在这些人中很少是购房用于自己居住。在其他发达城市也存在大量外来人口购买住房现象，尤其是购买高档住房比较明显。在杭州，房价上涨幅度居全国前列，许多没有真正购房意向的人跻身楼市之中，甚至一个人就领取了二三十个房号，造成杭州楼市一种虚假的旺盛需求信息。由于购房不是用于自己居住而是为转手获利，近来在房产中介市场上可以看到大量由炒房族刊登的“二手新房”转让信息，其中不少是还未竣工的商品房。三、虚拟需求对房产市场的影响在房产市场的不同发展阶段，虚拟需求对房产市场的影响不同，产生的风险也不同。在研究虚拟需求对房产市场各个方面的影响中，虚拟需求和房价之间的关系尤其需要透彻的分析。1．虚拟需求在房产市场不同发展阶段中的影响在房产市场上升发展阶段，真实需求表现强烈，虚拟需求发展也就迅速。在实施住房制度改革后，城市居民的购房欲望强烈，多年的积蓄形成较为丰厚的购房资金，国家也提供住房贷款支持房产市场发展，但每年开发的房产数量有限，供需数量悬殊，形成卖方市场；同时房产行业相关制度不健全，普通市民对房产缺乏了解，市场信息严重不对称，无法了解房产的实际价值，由此满足了虚拟需求产生的两个前提条件。在这个阶段，虚拟需求对市场影响主要表现为两点：第一，市场总需求表现强烈，供需差距被放大，处于卖方市场下的开发商和购房者之间的交易地位悬殊、处于不平等地位，例如对购房合同的选择上，由于购买者众多，尤其是炒房族对合同并不关心，开发商采用不公平的售房合同对其销售也不会造成多少影响，导致购房者合理权益难以保证，房产纠纷不断出现；第二，一部分人可以通过简单的买入、卖出房产或代表房产购买优先权的东西（如房号）获得高额利润，其利润由最后的购房人承担，从而市场上的房产价格被抬升。在房产市场较为稳定的阶段，由住房制度改革带来的房产消费高潮逐渐减退，房产购买行为趋于理性。高收入群体在上一发展阶段多数已经购买一套或多套住房，对住房的居住需求不再强烈，同时此阶段房价相对上一阶段较高，投资增值空间较小，缺乏投资吸引力，所以此时高收入群体已不再是购房主力。由于房价收入比较高，普通城市居民需要花费多年积蓄甚至还需要银行的长期贷款才能购买一套住房，已经购买住房的人中相当一部分处于向银行还贷阶段，他们在收入没有大幅度增长的情况下，不会短期内再次购买住房用于自己居住。因此，在这一阶段，对房产有真实需求的主力集中于需要解决居住问题的中等收入阶层。经过多年的市场发展和交易制度的完善，消费者对住房信息的了解程度得到极大提高，市场信息不对称程度减弱。此外，在房产市场迅速发展时期，开发商会为追求最大利润而扩大开发量，使社会能够提供的住房数量增加，购房者选择范围变大。但是，前期的虚拟需求带动了房价的上扬，奠定了市场的价格基础，此时，高房价和中等收入的矛盾将成为市场向上发展的阻力。如果房价收入比过于悬殊，真实需求将会开始萎缩，导致市场显示下滑趋势，虚拟需求也就逐渐失去存在基础。在房产市场下滑阶段，由于市场交易量萎缩，交易价格下滑，虚拟需求的生存空间变小，对市场的负面影响最为明显。由于虚拟的最终目的在于转手获利，为了减少损失，投资人会尽可能快地抛售手中的房产，普遍采用的手段是以低于市场正常交易价格（如开发商销售价）寻求出售时间上的提前，开发商的销售价格一直处于较高水平，会因销售困难采取降价促销，此时投资人就会进一步降低售价，形成降价循环，从而带动市场价格的一路下滑。2．虚拟需求和房产市场风险在房产市场上升阶段，虚拟需求刺激市场膨胀，产生大量的虚假需求信息，出现房价大幅度上涨而销售量也保持增长的局面。这种局面容易引导开发商错误判断市场，盲目增加投资，使投资集中于利润较高的高档房产市场，因开发过剩和结构失调出现大量空置房的风险也随之增加。房产市场的膨胀也吸引大量其他行业的资金流入房产炒作和土地炒作，一旦房产资金链断裂就会造成金融系统风险，如同发生在东南亚的金融危机一样，引起其他行业的连锁反应。对购房者而言，短期的实际情况证明购买住房的投入会随时间推迟而大幅度增加，从减少支出考虑就容易有大量的高额超前消费产生，自有资金无法满足需要，转向银行贷款，从而在一定程度上扩大银行信贷风险。例如2002年上半年，上海城市居民家庭人均总支出为7591元，同期人均可支配收入为6870元，即上海市民的财务缺口达721元，占可支配收入的10％以上。2002上半年上海户均购房支出较上年同期增加2.2倍，城市居民家庭人均居住类支出同比增长31.5％，显然财务缺口的产生与市民购房建房支出快速增加有关。此外，在房产投机者看来，房产具有很强的增值能力，从而进一步增加其投机范围，导致虚拟需求的再次扩大。在房产市场较为稳定的阶段，虚拟需求在前一阶段产生的负面效应开始显露，由于房价收入比过高，真实需求相对乏力，房价趋于稳定，虚拟需求存在的空间变小、投机利润率下降，虚拟需求带来的泡沫开始慢慢破灭。由于房产开发项目持续时间较长，受虚拟需求影响而前期定位不符合市场要求的项目，尤其是竞争激烈的高档房产市场，虽没有最后完成，就已被认为无法赢利，项目出现烂尾的风险增加。受利润下降的影响，项目运作失败的开发商不愿履行原先的一些承诺，出现降低材料规格、减少配套设施和延期交房等行为，从而使部分已经交付房款的购房者面临的延期入住甚至无法入住的风险增加。在房产市场处于下滑阶段，由于整个市场不被看好，交易价格下滑，虚拟需求失去继续发展的利润支持，开始抛售手中的房产。此时虚拟需求产生的市场风险最为明显：由于购买力减弱、市场竞争加剧，开发商面临着房产销售风险，整个项目的亏损风险增大；已经交付购房款的购房者面临着住房贬值风险以及用于房产投资增值的资金回收风险；由于部分贷款人无力还贷，即使没收房产进行拍卖也不能补偿损失，提供住房贷款的银行面临不断增长的住房贷款还贷风险。3．虚拟需求和房价房价作为房产市场的一个重要指标一直受到各界关注，其高低程度以及未来走势影响到房产市场各个主体。虚拟需求影响房价是毋庸置疑的，但对于虚拟需求和房价之间的关系，目前存在一些片面认识在影响市场。有很多人认为房价上涨而销量没有降低说明没有由虚拟需求产生的房产泡沫存在，进而得出房价可以持续上涨的结论。市场供需规律表明，在收入水平没有多少提高的情况下，房价的大幅度攀升必然导致真实需求的减少，而且真实需求的减少对市场的影响存在滞后性。在房产市场供需比例悬殊或虚拟需求所占比例较大时，因房价上涨而减少的真实需求在短时间内不会从根本上改变市场供需格局，因此房产销售短期不会下降。但随着真实需求减少比例的加大，促进市场价格下降的影响会越来越大。所以，这个现象不但和虚拟需求的存在不矛盾，而且还是虚拟需求在处于上升阶段的房产市场中的一种表现，即由现有的房产投资开发总量持续增长、房价不断上涨的同时房产销售量保持增加的统计数据，不能证明没有虚拟需求产生的泡沫存在，更不能得出房价将持续上涨的结论。同时还有另一片面观点，即认为只要事实证明房价长期不降就说明没有虚拟需求存在。其实，房价的形成是多种因素综合作用的结果，能够抬高房价的因素很多，例如房产开发成本的上升也能抬高房价，使房价不能按开发成本不变情况下的市场规律变化。目前，经营性房地产开发项目用地实行土地拍卖制度，由于有新进入房产行业的开发商不能准确评估土地价值而盲目抬价竞标土地和“圈地运动”中虚拟需求对土地的炒作，在一定程度上会使土地拍卖价大大偏离应有的市场价格，甚至爆出“天价”地块的新闻。当然，开发商的各项开发成本都会打入房价里，增加的高额土地成本要由最终的购房者承担，在某种程度上土地竞标拍卖形成的高地价阻碍了未来房价的下降，进一步扩大了虚拟需求的存在空间。在现阶段，虚拟需求不但提高了房产价格，还提高了土地价格，同时价格上扬的房产市场又进一步刺激了虚拟需求的再次扩大。所以，房价长期不降的事实也不能作为否认虚拟需求存在的依据。