“金九银十”一向是房地产销售的黄金时节，二手房也不例外。今年，在政府出台多项二级市场利好政策，金融机构推出多种二手房金融优惠服务以及京城百姓消费心理日趋成熟的综合作用下，二手房市场交易日渐活跃。据京城房地产经纪机构“我爱我家”的专业人士分析，八、九、十3个月将是今年二手房交易的高峰期，其市场将有诸多看点。价格呈现整体下滑专业人士分析，今年秋季二手房整体价格将呈下滑趋势，影响因素有三：首先，“转按揭”、“跨行转按揭”等金融服务使仍处在购房按揭阶段中的业主同样拥有了在二级市场进行房屋买卖的交易能力。大量二手商品房及二手经济适用房涌入市场，将给房源紧缺的二级市场注入新鲜血液。其次，部分“央产”已有了政策上的松动，这部分“央产”的上市将对价格的平抑起到一定的作用。如果下半年“央产”能够全面解禁，将使得较高的二手房价更趋理性。第三，一级市场价格下降。一方面，在经济适用房集中放量的今年，大量经济适用房的建设与竣工将直接影响全市商品房住宅的平均售价。另一方面，因各种原因形成的数量居高不下的空置房（尤其是尾房），由于受国家相关政策的影响，也将大量流入市场。空置房在价格上的绝对优势，势必将影响并带动整个房地产市场的价格回落。房地产一级市场的价格回落势必打压二级市场的价格水平，这也将成为二手房价格下跌的一个主要原因。中介市场日趋规范通过政府主管部门对中介行业的大力整治，中介行业正逐步走向规范化、法制化、专业化。搅混中介市场的“小中介”及“黑中介”正逐步被大型正规中介排挤出市场。整个二级市场的规范有利于二手房的理性定价，虚高的二手房价格将逐步回落。地段价值悄然变化京城百姓置业观念的改变加上非典过后人们对健康住宅的关注和需求，使得消费者选择二手房的区域也在悄然变化。除了传统的海淀区、朝阳区及市中心以外，处在四环以外远郊区域的二手房，因其周边人口密度较小，建成年代较近，交通状况改善以及价格低廉等各种优势也得到越来越多消费者的青睐。如回龙观地区，有大量价格低廉的二手经济适用房，随着居住环境的改善以及轻轨的开通、地铁四、五号线的建设，回龙观地区已经迅速发展成为一个环境优良、交通便利的大型居住圈。素有“CBD后花园”之称的通州区，也因为其经济的发展、交通的便利等原因正逐渐成为房地产市场的热点。此外，包括大兴、丰台在内的南城地区，虽与北城相比，在市政配套设施方面仍有不足之处，但随着政府的大力改造，环境的整治以及地铁四、五号线的修建即将带来交通状况的改善，二手房的投资越来越具有升级潜力。目光长远的消费者将会更加关注南城，从而使其成为八、九、十月二手房交易的又一热点地区。产品类型日渐增多“我爱我家”对上半年各种类型的二手房成交率进行分析后认为，八、九、十月份的二级市场中，二手房交易将不再是已购公房“独当一面”。二手经济适用房及二手商品房在市面的流通比例将稳步上升，而二手公寓和二手别墅将成为二级市场房屋交易的新宠。二手经济适用房与已购公房相比交易程序简便，与一手经济适用房相比没有政策上的限制，与商品房相比价格低廉。因此备受工薪阶层消费者尤其是工作时间不长、资金不够充裕的年轻人青睐。而二手商品房，特别是二手公寓因其房屋品质高，物业配套设施齐全，社区成熟完善，市场前景乐观等优势将吸引有长远投资眼光、现代理财观念又比较注重生活居住品质的消费者。金融服务竞争加剧今年之前，银行与二手房从未亲密接触过。今年上半年，银行频频与中介联手合作，涉足房地产二级市场，推出各种新型特色金融服务。如：光大银行推出“跨行转按揭”服务，使二手房变现有了快速通道；浦发银行做出批贷只需7个工作日的承诺；农行将二手房贷款的还贷期限提至七成30年；最近建行又做起了名为“百易安”的二手房交易资金托管业务。银行与中介公司联手，两者都从中受益。而消费者最关心的还款方式、还款年限、贷款成数、放款速度等问题，在各银行间相关服务的竞争中也将渐趋白热化，八、九、十月，各银行与二手房相关的金融服务无疑将成为新的看点。置业升级格局形成专业人士认为，今年的八、九、十月将成为京城百姓置业升级的黄金季节。据统计，京城卖掉旧房的人中有50％是为了买新房，“以旧换新”已成为京城消费者新的置业观念。相应的“我爱我家”为置业升级提供了四种方案：“卖旧买新”、“租旧养新”、“押旧买新”及“转按揭买新”，多种“以旧换新”手段扩大了人们的选择空间，也形成一种不动产理财的方式。对于房地产市场而言，置业升级将在实现房地产一、二级住宅市场的联动、实现房地产梯级消费的理性格局方面起到极好的作用。房产理财经纪跟进有数据显示：国外的房产二手交易，有85％通过经纪公司进行。由此可见，中介企业在房地产交易中的地位轻重。目前，国内中介公司早已不满足于房源信息量的比拼，而在着力于“服务”上的完善和升级。从最开始的“一手托两家”居间业务到单方委托代理业务再到如今“我爱我家”提供的房产理财服务，中介行业一直在不断地提升自身的竞争实力。据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍，“我爱我家”为满足消费者不动产投资理财的强烈需求，已经推出了房产理财服务，通过整合房地产资源、银行资源和相关社会资源，将多项经纪服务方式进行合理配置组合，为百姓度身定做适合他们的房产理财计划，从而实现了全品种服务、全过程服务、个性化服务和终身化服务。