今年7月份，本市房地产预售商品房市场成交面积继续小幅上升；全市平均成交价格涨幅回落，总体价位与6月份持平，使得今年以来本市房价一直快速增长的状态得到控制。其中，单价低于4000 元/平方米，尤其是单价3000 元/平方米以下的住宅的成交比重明显回升，显示在政府政策的调控下，关系到老百姓切身利益的中低价商品房的市场供应量开始回暖。整个7月的商品房预售市场继续处于稳步上升的良性状态。1.本市的预售面积处于适度增长的良性状态。今年7月本市预售商品房的总成交面积为266.87 万平方米，环比上月增加11.05 万平方米，增幅为4.3％，同比去年7月的增幅为15.2％。其中预售住宅成交面积本月为250.10 万平方米，占总量的93.72％，环比上月增长3.0％。2.当月全市预售商品房的平均单价虽仍维持在高位，但环比6月增幅不大，房价升势有所平缓。其中由于低价位住宅成交量的上升，致使预售住宅均价本月有所回落。本月全市预售商品房的均价为5996 元/平方米，较上月的5993 元/平方米增幅仅0.05％；其中预售住宅的均价为5748 元/平方米，较上月的5809 元/平方米回落61元/平方米，环比跌幅为1.1％，不过与2002 年7月4845 元/平方米的均价相比，增幅仍达到了18.61％。本市房价在年度间的上涨幅度依然惊人。3.从商品房预售的用途构成来看，本月商业用房和办公用房均价走高，成交面积所占总量比重上扬，月度成交套数激增，平均单套成交面积大幅缩小，呈现出较为明显的个人投资市场的特征。7月份本市办公用房的预售价格达到9505 元/平方米，商业用房7月份的均价达到10178 元/平方米，而且成交量分别为6.19 和8.95 万平方米，分别占总量的2.32％和3.35％，比重呈明显的增长。这显示市场对投资此类物业的热情正在不断高涨。不过由于办公、商业用房的价位取决于多种因素，而且目前成交的总量仍处于低位，可见其价位的波动尚有相当的偶然性。另外一组数据表明，7月份本市商业和办公用房的成交套数激增，但是平均单套成交的面积有大幅的缩小，显示出明显的个人投资市场的特征。其中，商业用房本月成交套数，占1至7月总成交套数的40.27％，而本月成交的套均面积缩小至83.66 平方米/套；办公用房本月成交套数，占1至7月总量的45.67％，其套均面积仅为83.33 平方米/套。4.低价位住宅的成交明显放量，高价位住宅的成交略有收缩。（1）本月本市单价4000 元/平方米以下的住宅的预售成交比重明显回升，占总量的比重回升到28.52％。尤其是单价3000 元/平方米以下的商品住宅，本月的成交面积达到了36.25 万平方米，同比6月份的24.94 万平方米增幅为45.35％，占总成交量的比重也从10.18％上升到14.49％。这表明本市积极开发低价住宅的政策已经开始起到了一定的引导作用，低价房市场的供应逐渐回暖。（2）6000 米/平方米以上各价格段的住宅的成交比重本月普遍窄幅回落，其中以8000 元/平方米以上的比重下落幅度最大。而今年1至6月这些价格段上的成交面积占总量的比重均出现明显扩张上扬的过程。5.预售成交的购买对象中，境外居民购买比重有所下降。7月份的预售商品房中，本市居民购买的面积占总面积的75.72％，境外居民为4.31％，外地居民为19.97％。与上半年的累计统计相比较，境外居民的购买比重从5.9％至4.31％，有所下降，外地居民的购房比重由19.00％至19.97％，略有上升。另外，境外居民购买的商品房的均价最高，达到9926 元/平方米，平均单套成交的面积也最大，达到163.72 平方米/套，应该说这部分买家的存在对本市的高价房市场起到了有力的支撑作用。外地居民的购买力也比较强，本月的购房均价也达到了6832 元/平方米。6.从全市各区县的情况分析，主要有以下两个特征：（1）7月，全市各区县商品房的预售面积分布相当不均匀，成交面积最大的两个区依旧是浦东和闵行，松江区列在第三，全市共有7个区县当月成交面积超过10万平方米，其中仅浦东、闵行和松江这三个区的成交总量就占据了全市总成交面积的一半。而杨浦、闸北两区本月成交量均超过10万平方米，这首先是两个区域的房地产市场这几年的厚积薄发，楼市规模效应开始显现的原因，也与这一轮房价上涨中这两个市中心区域房价相对滞涨，从而带给消费者的升值预期不无关系。（2）7月，全市19个区县当月预售商品房成交均价分布呈现高低价两端密集中间段跳跃拉开的“哑铃状”结构，价差进一步拉大。本月共有12个区、县价格上扬，价格走低的区县分为两大类，一是均价在8000 元以上的几个高价位区盘整微调，二是青浦、松江等几个高价别墅市场和中低价普通住宅市场并存的外围区县，受月度间成交物业品种的变化影响而导致区域均价大幅波动。此外，各区县的均价逐月上升趋势明朗。静安、黄浦、卢湾、长宁和徐汇5个区依旧高踞于本市价格金字塔高端，最高的静安区当月的均价在10322 元/平方米，排在第五位的徐汇区当月的成交均价也达到8829 元/平方米。这几个区不仅成为拉动本市房价上扬的主力，而且与其他区县拉开了相当的价差。浦东新区为首的几个区构成了本市中价位商品房市场的主力，今年以来保持坚挺上扬的态势。其中浦东和虹口两个区的均价已经达到了7000 元/平方米左右。闵行区已摆脱“外围低价”形象，均价全面突破5000 元/平方米，和杨浦、闸北等区共同构成楼市西南、东北两翼，形成两翼齐飞的格局。