第四季度后，上海房地产市场能否继续保持目前强劲增长的势头，我个人认为很难预料。因为从我目前掌握的情况看，未来上海市场至少面临4个方面的挑战。挑战一：开发企业未来项目开发和生存能力面临考验2003年上半年，全国和本市几项重大政策在市场上掀起波澜，其中包括相关税收政策、央行121号文、国务院18号文以及上海土地实行招投标等。如果这些政策得到严格实施的话，一批开发企业将面临能否继续生存的考验。目前上海房地产企业中，一级资质企业100多家，投资额和商品房销售量不足全市总量20%；其余近4000家企业，不少注册资本仅500万元；而资质为三级、暂定三级或尚未定级的有近2000家。如果有关政策强制实行的话，譬如“所有者权益资金应不低于开发项目总投资的30%”、“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等等这些要求，那么对目前融资不规范、开发资金捉襟见肘的开发商明显不利。即使对那些有实力的企业，由于战线太长，很有可能因资金链的断裂而引发内忧外患。挑战二：年末年初市场供应量加大，市场压力同时增大为平抑房价，政府部门前年、去年的土地供应量连续放大，对存量土地也加快启动，以致今年开工量连续上升。以浦东为例，上半年住宅开工量为531万平方米，同比增加126%；住宅竣工量257.5万平方米，同比增长47.5%。（其中多层竣工量74.81万平方米、高层竣工量170.85万平方米、别墅竣工量11.8万平方米）。年底估计还有近300万平方米住宅交付使用，预计全年浦东住宅竣工量将创下570万平方米的历史最高纪录。上半年新区住宅建设开发主要集中在四大板块。一是沿江板块，施工量为94万平方米，占总量的7.7%，主要楼盘有嘉化滨江园、名门滨江园、汤臣海景花园、张杨滨江园等。二是世纪公园周边板块，施工量170万平方米，占总量的14%，主要楼盘有第九城市浦东虹桥花园、联洋年华、世纪全景台花苑等。三是金桥碧云社区周边板块，施工量45万平方米，占总量的3.7%，主要楼盘有世茂湖滨花园、碧云别墅（四期）、中天碧云苑、锦华苑等。四是张江高科周边板块，施工量57万平方米，占总量的4.7%，主要楼盘有金爵别墅、广兰名苑、棕榈泉花园、兰沁苑等。值得关注的是，这些楼盘大多属于中高档，如此巨量高档住宅集中上市，对市场形成多大冲击难以预料。挑战三：购房群体正在分化，购房热可能降温近有迹象表明，上海购房群体正在发生变化，大致分四大类：（1）对有经济实力以及希望进一步改善居住条件的消费者而言，由于抬高购房门槛，这部分人可能有所减少；（2）对于投资客而言，相关政策将限制投资回报率，这批人可能用选择抛售来“获利了结、落袋为安”。这可从最近市场挂牌出售房子明显增多得到反映。（3）存量房需求可能会受一定影响，市场交易中心反映最近部分打算购买二手房进行过渡的消费者已延期购房，准备等条件好转后，再一次到位；（4）更多潜在的购房者将保持观望态度，这从浦东目前交易情况可得到反映。挑战四：房价走向越来越不明朗按照原来发展走势，估计今年末明年初高档房集中上市促使供应量加大，从而平衡供求关系达到平抑房价目的。但是由于8月份上海实行严格的六类经营性土地公开招投标政策，土地上市速率大大降低，上市总量大大减少，土地成本大大上升。从最近公开招投标的土地底价看大都比协议价上升30％以上，而拍卖、挂牌更是上升50％。在土地减少、地价大幅上涨情况下，估计2005年上半年楼盘上市量将减少，目前日益上涨的地价也将从房价上反映出来。