岁末回眸，2003年本市二手房市场中，直管公房敞开交易、已购公有住房上市出售新办法及中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法等多项政策的相继出台，极大地刺激了二手房买卖。据最新统计显示，今年北京二手房市场总成交量与去年相比，同比增长近141％，表现出极强的发展势态。展望2004年京城二手房市场，业内专家乐观分析，随着政策的日趋完善，供应总量的不断增加，中介机构的自我规范及百姓梯级消费观念的形成，北京二手房市场将走上快速发展的轨道。 热点地区新增南部区域 根据2003年租赁市场的供给量变化趋势，“链家·宝业”有关人士预计2004年的出租房供给量仍将平稳上升，主要原因，一、投资者“以租养房”的战略不会变，交通便利、配套完善的二手房或小户型的商品房是他们的首选；二、部分家庭置业升级，旧房用来出租可获得高的投资回报率。 二手房买卖热点区域将主要集中在朝阳和海淀，占总成交量的63％。这两个区域的范围大，国家单位集中，公房数量多。收入水平也相对较高，卖旧买新的需求强烈。仅朝阳区成交的二手房就占了总成交量的38％左右，尤其是CBD商圈，交易量稳居朝阳区内第一，其次是亚运村地区、望京开发区。随着央产房的上市，明年这些地区的二手房置换数量走势将持续增长。 南城日新月异的发展，展现出一片蓬勃生机的南城开发也为房地产的发展带来了新的热点。崇文、宣武、丰台各区经济快速发展、城市功能日趋完善、人民生活水平稳步提升，房屋交易量迅速提升。南城丰台区政府的“十五”规划中将南三环木樨园到大红门一带划为北京的“第五商圈”，两广路、南中轴路、南四环和永南路等环绕的木樨园核心区交通便捷，为木樨园的发展奠定了良好的交通环境。南城新生商圈的产生，带动了房地产交易新热点。丰台区总部基地（ABP）中关村丰台科技园区的落成，也为世界公园附近的项目带来很大的增值效应，平均每平方米上涨了500余元。 中介公司的竞争将趋于明朗化 2003年北京的二手房市场吸引了东西南北各路英雄。目前北京有资质证书的中介公司已接近2000余家，比去年增长了一倍的数量。这样的速度和数量，让人叹为观止。2003年许多从事高端物业的代理公司走进了二手房市场，比如香港的中原、美国的21世纪不动产，外地来京发展的天津顺驰经纪公司，他们有上市公司或者开发集团的背景，同时在异地二手房市场有着成功经验和骄人的业绩。外来公司以其雄厚的资本、成熟的经营理念将逐渐成为北京房地产中介公司的主要竞争对手，中介公司的竞争将日益激烈。 二手房供应量至少增加70万套 据统计，北京有200万套已购公房，其中，市属产权房约100万套、央产权房约60万套、使用权房30多万套。直管公有住房经过了一年的试点交易，百姓对使用权房屋的需求及供应都已显现出来，2004年，使用权公房交易将有新的规定，从而促进30万套的使用权房屋上市交易；由于中央在京单位已购公有住房的放开，随着住房档案的建立完善，政府鼓励京城百姓换购住房的梯级消费等，明年3月份以后，将有近40万套的央产房流向市场，这会给京城购房大军以很好的选择；由于二手商品房和二手经济适用房的市场容量大，随着人们的住房更新及梯级消费观念的日渐成熟、转按揭的顺利实施、经纪公司的更加专业化操作，为商品房的再上市交易提供了便捷的道路，转按揭需求的二手商品房总量将会增加，从而给购房者更多的选择，北京的二手房市场将逐步走上快速发展的轨道。 成交总量增多二手房价将受冲击 随着各项政策的实施进行，二手房各类房源的增加，北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解，市场规模将快速放大。预计2004年北京二手房成交总量将突破5万套。随着央产房的大量入市、使用权房屋的敞开交易、二手商品房交易升温都将促进二手房市场的发展。以往，京城二手房供需比例为1：10，部分热点区域达到1：20，新增的房源量将会改变这种供应比例为1：5或者1：3，明年的二手房价格必定受到冲击，价格会有平稳的下降趋势，但不会出现较大幅度的下滑。各种房屋类型的增加将会带动人们的梯级消费观念，使市场有序发展。 银行与中介的合作更趋紧密 2003年二手房市场最大的特点便是银行与中介公司的合作，在链家·宝业的权证按揭业务中，起初与链家·宝业合作，为二手房贷款业务服务的银行是建设银行，随着二手房交易量的增加，民生银行、浦发银行、工商银行、商业银行、光大银行也相继成为合作单位，并且提供了针对二手房按揭贷款的多种多样的服务，如二手商品房转按揭、移动按揭贷款等多种还款方式。2004年银行在二手房按揭贷款的速度及贷款的增值性服务会继续加强。