设为首页 加入收藏 网站地图
现货平台
全国分站导航

中钢网

价格汇总
价格查询
价格走势
价格统计
中钢网新闻中心产经新闻地产青岛楼市结束暴利时代

青岛楼市结束暴利时代

分享打印 2004-01-16 00:00 编辑:系统管理员     来源:      字体: [大][中][小]    
房价虚高和建筑庸品青岛的房价自1999年开始上扬以来,已经持续了四五年时间。尤其是2001年7月13日北京申奥成功后,青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市,受这一重大利好的刺激,全市房价大幅上扬。同时也吸引了大批岛内外的投资者、投机者涌入岛城,使市场呈现供不应求的局面。2003年青岛房地产市场更是轰轰烈烈,价格一路飙升,上半年房价的上涨速度仅次于上海、宁波,排名第三。第三季度数据显示,青岛市区平均房价较2002年同期上涨15.9%,高出全国平均水平10.9个百分点,市区三级地段的平均价格为4439元/平方米,同比上升42.7%。土地市场的拍卖亦是叠创新高,部分地块以高出底价几倍的价格成交。供不应求的市场,给青岛楼市带来了两大弊病:一是房价虚高,房价上扬的速度已经脱离了价值本身;二是平庸楼盘增多,在楼盘热销的状况下,出现了大批设计平庸、规划落后、缺乏鲜明个性的平庸楼盘。由于青岛过于旺盛的购买力,个别地区、个别楼盘已经出现了非理性的抢购现象。在浩浩荡荡的购房大军中,既有因拆迁危改需要购房的市民,也有想改善住房条件或结婚等多种因素自己居住的购房者,还有相当一部分买房用于出租的投资客,或者是倒房获利的楼市炒家,还有因看好青岛发展前途的外来投资者和置业者。这几种类型的购房者组成了一个庞大的购买群体。而青岛楼市供应量方面,近几年始终维持在每年300万平方米左右,远远不能满足市场巨大的需求,也就促成了房价越长越疯、越长越离谱的畸形现象。专家分析,造成这种现象的原因主要有两个:一是有关部门宏观调控青岛楼市的措施不力,没能盘活大批的市场土地,没能调控好每年供应量百分比递增的节奏,从而造成青岛楼市供不应求的被动状况;二是青岛的开发商综合实力不强,鲜有扩大开发量或操纵大规模的楼盘。在房价虚高的同时,楼盘的品质和综合指标也没有得到相应的提高。大量的庸品社区不仅践踏了珍贵土地资源,也使青岛失去了打造现代化国际都市的绝佳机会。许多来过青岛的国内外建筑业精英,都对青岛近年来平庸的建筑感到痛心疾首。开发商面临一道坎青岛楼市在连续几年火爆之后,去年冬季终于出现疲倦状态。种种迹象表明,青岛楼市即将出现转折点。开发量井喷、资金紧张等原因将使开发商远离“暴利孤岛”。市场经济中,最具影响力的变量是供求关系。房地产市场需求的增长是有一定规律的,全国每年房地产的销售总量大约是3亿平方米,城镇人口人均1平方米左右,青岛商品房市场平均年销售总量大约是300万平方米,每年房地产市场销售总量的平均增加速度大约和GDP增长水平持平,不可能出现30%以上的爆发式增长(市场刚放开时的2至3年除外)。有关资料显示,截至2003年11月,房地产市场施工量达1430万平方米,竣工量312万平方米,销售量310万平方米,2004年,经济适用房将竣工200万平方米,未来3年仅经济适用房开发总量将达600万平方米,市场供给呈现爆发式增长。另一份数据显示,掌握在房地产开发企业手中的待开发的土地可建面积为2600万平方米,如果严格按照国家土地政策的有关规定,应该在两年内进行开发,否则予以回收的话,则供应量还会进一步扩大。另外,自从央行调整贷款政策性的121号文件公布以来,各地银行都严格控制并收紧了对房地产公司流动资金、交纳土地出让金和楼盘项目建设等方面的贷款,全国各地的房企都面临着巨大的资金压力和缺口,特别是那些同时操作着几个楼盘,而且还是几百亩、上千亩或近万亩大楼盘的房地产公司资金压力更大,甚至有资金链断裂的危险。分析认为:对于那些实力小、综合能力差而又在操作几个项目的公司来说,2004年是关乎生死存亡的一道坎。如果不能很好地解决资金问题,不能很好地完成销售计划,资金链肯定会出现问题,一批房地产公司将因此而倒下,所以说2004年青岛房地产市场将面临一场大洗牌。另外有人提出“两个晴雨表”理论,分析和阐述了青岛房地产市场理性回归的必然性:第一个晴雨表是房价与居民家庭年收入之比。该比值国际公认的合理范围是3~6,青岛目前高达13以上。2002年青岛人均年收入为8721元,在全国37个大中城市中排第24位,远不能和深圳的24900元、上海的13250元、北京的12454元相比,但房价却相差无几。房价水平必须符合当地购买力水平,没有购买力支撑的楼价就像空中楼阁,偏离太大,必然会有价值回归的一天。第二个晴雨表就是房屋租赁收益率。如果租赁收益率低于贷款利率,则买房不如租房合算,必然会严重影响投资型消费者的购买。目前青岛二级地段的商品房均价已达5000元左右,一套100平方米的住宅,价值50万元,年租金大约在1.8万元,租金回报率约为3.6%,如果考虑到税收因素及管理成本,实际年回报率约为3%。这已大大低于房贷年利率5.8%的水平,和购买国债相当。三年来,青岛房价平均每年增长15%以上,但租金水平却一路下滑,说明市场房屋闲置量日趋上升。有资料显示,去年1~10月份,青岛竣工商品房面积243万平方米,比前年同期上升8%,销售240万平方米,同比下降5%,空置面积97万平方米,同比上升21%。综上所述,不论是从供需关系,还是房价与家庭年收入比率以及租金回报率,均说明青岛房价的基础已经开始动摇,高昂的房价在提高城市价值的同时,也带来生活成本的上升和商务办公及投资成本的上升,反过来制约经济的发展,而房地产泡沫一旦形成,其破灭后的后遗症将影响相当长的时间,香港、日本均有过类似惨痛的教训。楼市将结束暴利时代由于青岛楼市近几年来一直处于供不应求的状态,多数地区的楼盘一开盘就被抢购一空,房价更是直线上升。青岛市区内大部分地区的房价这几年已经翻番,甚至还要多,如浮山后地区的房价5年前每平方米只有1000多元,现在最高达5000多元。个别楼盘的开发商趁火打劫,把自己楼盘抬到了天价。楼盘的利润,也由原来的合理利润上升到了暴利,许多地区楼盘的利润率达到了50%以上,有的甚至更高。像青岛房地产市场这样的暴利行为,在全国都是罕见的。2004年,青岛楼市注定会有一些变化。由于供应量增加了一倍以上,并且还有几个几十万、近百万平方米的大盘同时出现,对局部地区的房价和市场营销观念、操盘手法,尤其是楼盘暴利的行为都将产生巨大冲击。迫于市场供需关系的转变和资金的压力,同一地区多个楼盘之间会展开激烈的竞争。由于大盘操作周期长,鉴于近期青岛楼市局部区域已出现价格滞涨的趋势,明年大盘的操盘思路及利润预期都将作相应的调整。能把房子尽快地卖出去,尽快地回笼资金,再取得一定的利润,将成为开发商首当其冲的选择。暴利是房地产这棵大树上一颗畸形的果实,它的身上凝聚了过多的溺爱和追捧。可以预见,2004年楼市气候不会再像前几年那样风调雨顺了,暴利行为赖以生存的环境将不复存在,房地产会日益接近其市场本色。在房地产这棵大树下,普通购房者“翘翘脚、够得着”的那一天也许真的为期不远了。
 

免责声明:本文所载信息仅供参考,不作为直接决策依据。以上内容如无意中侵犯您的合法权益,请及时联系删除处理。
QQ:153405099 电话:13783683896           刘先生

现货资源

品名规格材质厂家地区仓库价格 现货
螺纹钢12-32HRB400E长治市创发商贸有限公司首钢长钢(首钢长钢)0 详情
热轧卷板15.50×1500Q235B宁夏祥合明贸易有限公司包钢(银川市西夏区)0 详情
普碳中板14Q235B唐山沐翌供应链有限公司唐钢(金秋港)0 详情
低合金板8-400Q355B舞钢市盛隆物资有限公司舞钢(本库)4700 详情
无缝管12*220#山东东银金属材料有限公司聊城精密(东银库)7700 详情
圆钢22*938025CrMoA山东大万实业有限公司宣钢(河北宣化)0 详情
热轧卷3.0*1800*CQ235B上海盛钢联供应链管理有限公司宝钢(泉安/津澜)0 详情
高线6、8、10300E兰州清琦物资有限公司酒钢宁钢兰鑫(厂发库提)0 详情

Copyright © 2005 - 2024 中钢网 All Rights Reserved

全国咨询/投诉电话:400-700-8508  豫ICP备2021034665号

豫公网安备 41010502005284号