“我的压力很大！”面对记者，上海市房屋土地管理局局长蔡育天将这句话重复了两遍。此时，距离其参与上海两会“关于如何进一步完善本市房地产市场的思路和对策”的专题审议会仅余几个小时。 对于房地产这个与市民息息相关的话题，尤其是韩正市长在市十二届人大二次会议上作的《政府工作报告》中将“商品住房价格上涨偏快，房地产市场调控有待加强”作为亟待解决的问题之一后，蔡育天所承受的压力的确有些“超常”。 6000公顷闲置土地 2003年，上海根据国务院关于开展土地市场秩序治理整顿的要求，按照市委、市政府的统一部署，市房地资源局对乡镇擅自签订用地协议等情况进行了清理。全市共查处土地违法案件422件、面积640公顷；清理圈占土地584幅、面积6400公顷。 不过，据蔡育天所说，目前上海，在开发商手中尚未开发的土地，总量不少于6000公顷，其中绝大部分都是住宅用地。而过多的积压土地，已经在某种意义上扰乱了土地一级市场的正常发展，并给整个楼市带来不稳定因素。促使开发商尽快开发闲置土地将作为2004年政府调整市场供应结构、平抑房价的重要措施来落实。 一位房地局知情人士告诉记者，在过去的一段时间内，上海某些区县政府对土地出让过于随意，已经破坏了房地产开发的周期，甚至造成了土地殆尽，后人无地可开的状况。该人士向记者透露，自1993年以来上海各区县批出去的土地一共约25万亩，但在10年中，真正开发的只有45%，还有55%的土地没有开发。而这停滞的55%的土地，根据统计将可以建设商品房2亿平方米，相当于目前开发进度十年的开发量。 事实上，早在1999年4月28日，国土资源部就曾经颁发过《闲置土地处置办法》，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。 但是，该政策中亦留有缺口，即因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，土地拥有者可以申请延长开发建设时间。目前上海市房屋土地管理局的规定是每半年就必须续签一次。因此，开发商可以以地质复杂不宜开工等诸多理由来申请办理延续土地使用权的手续，只要在规定的续签时间内完成手续，该开发商则就又拥有了半年的时间来处理土地。 蔡育天并没有明示在2004年上海是否会出台新的强制性法规来督促开发商开发闲置土地，他只是称，可能会借鉴江苏等周边地区的方法，但具体措施尚无定论。 房价增幅控制在12% “市里交给我的任务首先是房价不能跌，其次是不能上涨太快。”蔡育天这样表述自己所需要完成的任务。 据统计，2003年上海房地产市场所占的GDP比重已达到7.4%。2003全年商品房竣工面积达2491.84万平方米，同比增长25.6%。商品房销售面积2376.4万平方米，比上年增长20.5%，其中商品住宅2224.47万平方米，增长20.5%。房地产开发投资额突破900亿元，同比增长20.3%，占全社会固定资产投资36.8%。 应该说，他的第一个任务完成得相当出色。但与此同时，在短短的一年期间，上海整体房价上涨了近25%，5000元／平米以上的住宅上涨率达到30%，部分地区的房价超过50%。如此高速的增长率，导致整整一年内，业内对上海楼市是否过热争论不断，而一些不富裕者的购房困难，尤其是动迁户的购买力不足业已成为社会矛盾之一。 蔡育天告诉记者，今年的上海房价增幅将尽力控制在12%左右。近50%的缩减，谈何容易。由于去年上涨幅度最大的房屋价位都在5000元／平米左右。因此，在新的一年里，通过政府调控，增加限定开发的中低价房将成为平抑房价上升速度的关键。 从目前上海的市场结构来看，普通商品房(单价为5000元／平米及以下的商品房)只占总量的54%。2003年上海市政府虽然加大了配套商品房的建设，但重大工程配套商品房的竣工面积只有101.9万平方米，与力求使比例达到70%的期望相去甚远。 就在两会召开前的几个星期，12月25日，上海市房屋土地资源管理局宣布决定以项目招标方式出让位于浦东新区的7幅地块，其用途被限定为配套商品房建设。在该公告公布一个星期后，12月31日房地局再次推出闵行区的5幅配套商品房建设地块。 自2004年起，上海计划连续3年每年建设300万平方米的中低价房，而这些房源的上市将成为稳定房价的重要砝码。 限制投资性购房？ 相对于前两项措施的低调处理，限制投资性购房的相关政策还未出台，已经在市场中大掀波澜。在上海市政协十届二次会议召开的第一天，有两份提案建议及早制定相关政策。 致公党在《上海要尽早制定防止恶性炒作房地产的政策法规》中提出，2002年底全市共有677万平方米新建筑呈空置状态，其中用于商铺面积达300万平方米。城市发展在目前阶段不能没有空置的商品房源，但过量的空置房源则很容易为炒家们留下兴风作浪的空间。 提案建议，针对本市目前空置商品房存量相对较大的客观情况，政府要及时制定一些防止恶性炒作房地产的政策法规，以有效遏制某些开发商钻空子，操控房地产价格的走势，给市场加压。还有委员建议，参照外国对股票短期买卖征收高额手续费和税收的做法，对短期买卖房产的行为征收高额手续费或所得税，以限制短期炒作、哄抬房价和其他投机行为。 对此，蔡育天表示，“房价由市场而定，人为炒作的因素并不大。”在去年的购房比例中，动迁户占到800万平方米，改善住房自买者占800万平方米，境外人士占500万平方米，虽然其中不乏投资性购房，但一定份额的投资对上海房价的影响十分有限。而上海房价上升的主要因素还在于，随着市中心的动拆迁面积加大，动拆迁的成本上涨，中低价配套商品房供不应求等因素构成。 “其实限制期房出售的政策在早年的香港亦有实施，其效果并不突出。要做到让市场理智，最必要的还是提高透明度。尽管上海市政府不断有新的政策出台来调整市场，但其目前最大的缺陷还是操作不够透明。一年内推出多少土地，有多少类型的房屋在建，中心城区和郊区建设如何分配，这都应该公开，政府能有个长期透明的计划呈现在公众面前，无论对商家还是普通市民而言，风险都会降低很多。”恒基兆业地产有限公司的执行董事孙国林这样认为。