羊年申城二手房市场可谓是“牛气冲天”，不仅中低档房供不应求，就连12000元／平方米左右的高档房也是俏销不断。据上海二手房指数办公室发布的最新统计，去年年末，上海二手房成交套数首次超过一手房。去岁大唱“主角”去岁上海二手房市场的强劲发展，由二手房指数一路攀升即可反映出：2003年12月份，上海二手房指数比上月上升19点，涨幅为1.5％，与2002年12月份同比增长17.1％，共上涨了183点，月平均涨幅达到1.4％。其中绝大部分交易是以自住型购房为主，投资性购房比例虽有上升，但其比重仍占交易的小部分。据抽样统计，商品房竣工后两年内转让的比例达到了8％左右。2003年上海二手房市场呈现出三大变化：一是成交单价和成交量大幅度攀升，各个档次房价成交段都向上移，这说明市场需求旺盛。由于本地居民和外来人员的居住性需求增长较快，加上投资性需求的逐步上升，致使在成交面积持续放大、成交套数首次超过一手房的情况下，二手房价格也还在不断攀升。二是市场交易热点发生转变，中档房成为交易主流，6000元-8000元／平方米的二手房占尽风流。博邦地产投资顾问有限公司董事常务副总经理蒋国雄认为，去年各板块二手房平均成交价格增幅差异较大，尤其是次中心和郊区板块二手房房价上升较快。此外，随着次新房可供量不断增加，以及老百姓对于居住条件、居住环境的要求越来越高，次新房交易比重不断加重。“弃旧换新”将成为房地产三级市场主要置业观念。从“我爱我家”2003年全年销售报告中可以看出，因为想改变生活质量，提高居住品质而买房的购房者所占比例已经提高到18.6％，在2004年，这一比例还将继续提高。第三，购房观念发生变化。从原来单一购房自住型，转向投资和自用多元的购房消费。我爱我家房产公司市场部经理孟军认为，随着社会经济的快速发展，投资选择的多元化以及置业升级观念的形成，二手房将因其价格实惠；地段好、物业配套成熟而成为新一轮的投资对象。业主因投资转向及追求更高居住品质等因素将房产出手套现，这加快了更多公寓、别墅等高端物业进入二级市场的步伐。今朝继续“走红”有了去年蓬勃发展的基础，今年申城二手房市场又将会呈现哪些新特点呢，房价是涨是跌?业内人士预测，虽然2003年全市二手房交易量已达到2306万平方米，且已连续3年快速增长，但是未来市场的交易潜力仍然巨大。不过价格涨幅将不大可能出现大起大落，各地区间的价格差异将进一步缩小。从去年下半年开始，上海各区二手房房价涨幅已经拉近差距。各板块二手房呈现出“由市中心热转向郊区热再回复平均”的特点。购房者从去年前3季度的追涨购买，转变为现在的谨慎购入，开始注重房屋的朝向、房型等性价比。青浦、松江、奉贤等市郊地区二手房交易已经露出活跃的迹象，并刺激了房价上涨。随着今后轨道交通的建设，居民出行所需的时间将大大缩短，这些区域相对低价位的二手房更能吸引大批当地居民甚至次中心区居民前来购房。相反，中心板块二手房价格逐渐趋于平稳，由城市政配套设施的完善及不断向外围地区延伸，促使郊区二手房逐步受到市场关注，由此又推动市中心二手房房价往上走，形成互动发展。从2003年8月份开始，各月价格涨幅基本控制在1％以内，有的地区甚至出现价格持平或微跌。随着上海市政和交通设施建设的有序推进，房地产市场的逐步成熟，预计2004年各地区发展差距将会进一步缩小。中低档次新房仍会是引导市场的主流。有关人士分析说，由于2003年全年全市土地供应郊区占了一半以上，且主要用于中低价房的开发建设。一手房中低档房的集中开发和热销将直接影响二手房市场，带动中低档次新房的交易。同时限制容积率政策的出台使中心城区高档楼盘开发速度下降，供应量会有一段萎缩的过程。中心城区高档商品房因容积率下降等原因，开发成本必然增加，无法使价格大幅下降。二手房市场中，中高档楼盘房价也不会受到波动。因此介于购买高档房和售后公房的大批购房者将把更多目光投向中低档次新房。上海中原物业代理公司总监李锦德认为，中高档二手房价格则可能会出现回落，面临盘整甚至是小幅下跌的可能，这是因为这一档次二手物业的供应略为过剩，加上部分品质不高只是由于搭乘了“价格上升”的便车，而从中档物业跻身于中高档物业行列，因此在2003年某些区域，如浦东陆家嘴地区房龄在10年左右的老公房，由于期望值太高而形成了“有价无市”的局面，在2004年，此类二手房成交价格和速度都会出现不同程度的下滑。