如今，福州人买房的选择余地越来越大。以东区为例，正在开售的有“三木都市田园”、“东方纽约”、“融侨东区”三期、“君临东城”等近20个大小楼盘。据分析，福州市今后房地产市场住宅需求将主要来自四个方面：一是城市人口自然增长对住宅的需求；二是外来人口对住宅的需求；三是市区居民由于改善居住条件而形成的对住宅的需求；四是尚有少数无房户、特困户等对住宅的需求。可以说，福州楼市正呈现出供需两旺的良好态势。那么，2004年的福州楼市会往何处去?福州楼市还有多大的潜能呢?三大问题待解决部分房企经营水平低，出现经营困难 有的开发公司资金积压使得企业无力进行再生产，相当一部分房地产开发公司处在休眠状态苦苦支撑，已不能适应当前房地产市场经营形势；有的则走向省外寻找转机出路；甚至少数实力不强、无开发项目的公司已人去楼空，名存实亡。开发规模过大导致空置房过剩 根据有关部门提供的数字显示，福州市商品房空置面积至2003年10月底仍有66．64万平方米。不仅商业性商品房出现空置，而且商品性居民住宅也出现空置；不仅普通商品住宅出现空置，一些高、低层楼宇、写字楼、别墅也出现空置；不仅地处交通、生活条件差的地段的住宅出现空置，就连靠近市区地段的一些住宅，由于配套设施、质量等原因，也出现空置。这表明当前福州市商品房的供给超过了消费者对商品房的有效需求。部分地段房价偏高 据有关部门最近对鼓楼、台江、仓山、晋安4个区域楼盘的均价所做的分析显示，这4个区的房价，鼓楼区价格最高，均价为3357元／平方米；台江区均价为3064元／平方米；晋安区均价为2627元/平方米；仓山区楼盘的均价最低，为2416元／平方米。业内人士分析认为，鼓楼区房价居四城区之首，与其寸土寸金的区域特点有着直接的关系。该区有70％的楼盘是高层住宅，尤其是五四路一带的温泉板块，更是高层林立，价格多为每平方米4000多元。然而，随着市政府“东扩南进”战略的实施，新崛起的金山生活区、鼓山新区等几个新区的市政配套设施日益成熟，这些板块的住宅价位较低，对消费者有极强的吸引力。由于市场供需关系发生变化，在鼓楼区的房地产开发商考虑各方面的成本，为加快资金回笼，在一定的范围内减少自己的利润空间，可能也会适当降低房价。四大因素促发展有关专家对福州商品住宅市场发展前景进行分析时认为，未来几年，受四大因素推动，福州房地产市场将趋向可持续发展的良好态势。整体城市功能及地位将上升 有消息称，福建省今年开始研究制定并实施中心城市战略，确定福州、厦门、泉州“三城市先行”，以培育全省大型中心城市，这将使福州市整体城市功能、地位大大提升，表现在房地产市场上，将加大和加快福州商品住宅市场的发展规模和速度。受这一战略的长期影响，福州市房地产市场将趋向稳定发展。房地产企业开始走向规范化 福州市房地产市场竞争日趋激烈，房地产公司(含中介机构)将进行大的调整，公司重组、兼并、联合(包括区内联合和跨区联合)将增多，公司经营将趋向多元化，内部管理更加严格与规范。随着房地产企业的规范化，商品房价格将会调整，一些地理位置较偏、配套不够完善的空置房价格和四城区普通商品房(合二手房)价格也将有所调整。政府计划蓝图的利好因素 据悉，福州计划至2005年完成房地产开发投资250亿元-300亿元，占全市固定资产投资的9％-10％。计划开工面积1000万平方米，其中商品住宅竣工面积700万平方米。争取住房成套率达到78％，城市居民人均居住面积13平方米。住宅需求出现“理性化”特点 主要表现为购买者在住宅需求决策上更趋于理性。购买者对住房的要求会更高，不但对住宅的质量、房型、位置、价格、按揭等硬条件要求较高，对诸如环境、物业管理、售后服务、配套设施等也有相当高的要求；受经济收入差距较大的影响，今后，福州市住宅需求可能会呈两极分化态势，即对低档住宅(含二手房)的需求(每平方米2000元以下)和较高档次(即120平方米-150平方米)的需求较多，而中档住宅需求较少；居民在住房需求上会更加注重开发公司信誉，“品牌”效应也会更加明显；特性化、个性化(如材料、房型外观、颜色、内部结构等)需求将会上升。五大特点显趋势以福州目前的居民收入水平和购房消费潜力来看，仍然会有一个相当长的持续增长期，相信市场会推动楼市前进，住宅开发品质会越来越高。业内专家分析，2004年福州楼市将呈现五大特点：一是住宅市场推盘量将会更大。大规模小区如“江南水都”、“仁文·大儒世家”、“家天下”、“居住主题公园”、“美之国花园”、“中加学园区”等纷纷登场，市场将会遭遇众多大盘的混战；二是住宅投资市场开始放大，个别楼盘甚至会出现投资者多于自住者的状况；三是创新成为住宅开发制胜法宝。福州楼市已经进入产品细分阶段，概念固然重要，产品才是根本，在有限的市场份额空间里，谁最先突破、创新，谁的运作速度更快，谁就能抢占市场先机；四是房价进一步走高。由于房地产投资的各项成本不断上升，今后的住宅开发只有做得比现在更好，才能赢得客户，只要市场供需还能维持一定的平衡空间，房价就没有下降的可能；五是住宅市场趋于饱和。二手房(存量房)的介入使得购房者的购房渠道越来越宽，相对而言，一手房市场购买力被削弱，并且有可能开始下降。