在昨天的上海2004住交会上，最大的焦点是2004年中国房地产市场年度报告发布会。这份报告由REICO工作室完成，可以说是目前房地产业的一份最权威的“体检报告”。从报告上得出的结论是———目前房地产市场非常健康。房地产业的高速增长是真实的。而这样的高速增长还将持续二三十年。REICO工作室由17位教授、博士和研究人员组成，该工作室在将近一年的时间里对中国房地产市场的各项数据进行收集、整理，并在此基础上对中国房地产市场的状况进行宏观分析，代表的是非官方也非商业的第三方观点。从这一角度上说，该报告有相当的参考价值，甚至国家商务部也发函要求得到报告内容。报告全文四十万字，目前在住交会上提供的是该报告的摘要部分，大约六万多字。高速增长将持续二三十年报告提出的一个比较新颖的观点是，房地产业的高速增长动力主要来自对传统的住宅建设方式的替代。它所依据的是三条曲线———基本住宅的竣工面积曲线、城镇个人的住宅建设数量曲线、房地产业的增长数量曲线，从这三条曲线的变化趋势上来看，1998年以后这种替代明显增强了，国有单位基本建设的投资调头向下，个人的投资也显著地平缓，而通过产业化、市场化的生产方式提供的房地产产品显著上扬。该报告认为，房地产业的高速增长是真实的，目前房地产业的增长速度是26％。该份报告同时指出，高速增长的概念不仅仅是说只有20％以上才是高速增长，只要高于GDP增长速度就是高速增长，只要高于平均的固定资产投资就是高速增长。高速增长这个时间段具体有多长？在此次论坛上该工作室的有关人士分析，由于目前房地产业所呈现的高速增长是由于替代过程尚未完成，所以替代的过程还会持续，20％多的高速增长至少还有十几年的时间。而高于GDP增长速度、高于平均的固定资产投资的高速增长将持续二三十年。房地产业总体健康在这份报告中，对于房地产业健康的判断主要是基于以下事实———快速发展，购销两旺，消费额和投资额每年增长20％，而且相当平稳，因为商品住宅的销售额年均增长86.7％，在同一个时间段，实际上投资的决策，相当大的程度是依据同期的商品房的销售额而增长，所以这种机制保证了住宅业稳定、平稳地健康发展。需求拉动特征在当前房地产市场也十分明显，而健康发展的结果，就是1998年到2004年全国的商品房的吸纳率持续、稳定地提高。而对2005年房地产市场运行趋势的分析中，该报告预计2005年的GDP增长速度是在7％到8％之间，房地产政策仍然是以增加宏观调控的效应、调整住房结构、防范金融风险为重点，房地产增幅会下降，供给量增幅会减小，需求维持基本不变，价格增幅会下降。从投资机会来看，目前房地产投资向中西部地区转移，中部地区的投资机会已经显现。（每日商报）