●各中介公司统计显示，今年二手商品房成交量为10500套，比去年4200套上升150% ●受交通利好因素影响，通州、昌平和大兴绝对成交量大增，占全年总成交量14% 2004年，北京二手房市场交易规模呈整体上升趋势，据各大中介公司统计，北京全年二手房累计成交量接近4万套，价格基本维持在3300元/平方米。从交易种类来看，今年二手商品房的交易量一直稳步上升；从交易区域来看，城区和郊区二手房都有增长。全年交易均价约为3300元/平方米 从各大中介公司的统计数据来看，今年北京二手房累计成交量接近4万套，成交均价基本在3250元-3300元/平方米之间，其中我爱我家统计的二手房全年交易均价为3300元/平方米，链家统计的成交均价为3273元/平方米。依据链家的统计口径，今年北京二手房成交均价为每平方米3273元，相比去年的每平方米2975元上涨了298元，增长幅度为10%.此外，从具体的成交价格变化走势来看，今年二手房成交均价呈“波浪形”态势。二季度成交均价受到郊区成交量大幅增加影响，比一季度的3357元/平方米下降了8%；三季度在一系列政策效应的影响下，使得经济适用房成交量萎缩，二手商品房成交量稳步提升，从而直接带动成交均价比二季度上涨13%；四季度相比三季度又有了比较明显的下降，降幅为10%，这在一定程度上是受到10月29日央行加息政策的影响，部分投资者急于出售套现的结果。 二手商品房全年交易稳步上行 北京二手商品房交易历来比较平淡，但今年二手商品房成交量从年初开始就显示出了稳步上行的良好趋势，这是京城二手房市场逐步走向成熟的重要表现。 链家统计数据显示，今年二手商品房成交量为10500套，占全年总交易量的26.25%，均价为每平方米3584元；公房（已购公房及央产房）成交量约为25400套，占总成交量的63.5%；经济适用房成交量约为4100套，占总成交量的10.25%，均价为每平方米2857元。我爱我家统计的二手商品房成交量和链家一致，但所占交易总量的比例为21.5%.此外，二手已购公房占交易总量的67.2%；经济适用房占总交易量的11.3%.中大恒基指出，在二手房持续火爆的同时，次新房市场也在迅速崛起，将近1000万平方米的空置房和大量的已交易新房使次新房在二手房市场中的比重不断加大。 郊区二手房绝对交易量大幅上升 从二手房交易区域来看，今年城区和郊区各占交易总量的半壁江山，其中郊区二手房的绝对交易量大幅上升。 我爱我家市场统计显示，受一手房供应量减少的影响，今年城区交易量占总交易量%，较去年提高了近6.4%.另外链家统计资料显示，中心城区二手房成交量比例呈稳步上升态势，由一季度占总成交量的15%上升到二季度的18%左右，三季度稳步上升到20%，再到全年市场份额的25%.链家经纪公司市场总监宫萍认为，中心城区现有房源仍显不足，这就相应限制了成交量不会急速上升。我爱我家市场研究中心人员还预测，按照现阶段城市发展速度和未来城市规划，3-5年后，二手房将会成为中心城区购房的重要选择。 宫萍指出，和去年相比，今年郊区的二手房交易比例有所下降，但绝对交易量却大幅度上升，其中通州、昌平和大兴三区的成交量急速上升，从去年占总成交量的8%上涨到今年的14%.我爱我家认为，低廉的房价是郊区二手房吸引购房者的“内在”优势，而交通环境的逐步改善，如五环路的取消收费、地铁八通线和城铁13号线的通车、正在修建的六环及贯通南北的地铁5号、4号线，则为郊区二手房提供了良好的“外在”优势，“内外”兼备是近年来郊区二手房逐渐走俏的主要原因。 ■剖析 土地、金融政策抑制二手房源放量 业内认为，二手房市场放开以来，一直都以每年翻一倍的速度增长，但今年是北京房地产业的房地产政策年，除宏观调控外，与房地产相关的金融政策和土地政策也较为集中地在这一年出台或实施，受此影响，今年二手房交易的放量增长势头受抑。 中大恒基指出，今年北京新土地政策让土地供给量大受限制，一手房供给量势必下降，市场需求将更多地转到存量房市场，促进了北京房地产二、三级市场的联动。此外，性价比高与商品房相差不大的高端二手房也会得到青睐。 此外，由于本年度房地产行业采取适度从紧的金融政策，再加上10月29日央行公布的加息政策，因此给房地产市场带来了较大的影响。在二手房市场上，由于房贷的门槛提高，贷款的程序严格复杂，投资成本提高，在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，也限制了部分有真正购房需求的消费者。 我爱我家指出，今年基本没有二手房交易的利好政策，而5月份出台的已购经济适用房再出售政策，虽然从源头上遏制了投机炒房行为，但同时也在一定程度上影响了再上市经济适用房的后期交易量。