央行酝酿出台的"房地产监测报告"有望为房地产泡沫大争论划上一个句号，然而，房地产有可能引发的金融风险才刚刚显露□记者 钟加勇11月16日，《商务周刊》从央行了解到，一个"房地产监测报告"正在酝酿和考虑之中。这个策划中的"房地产监测报告"将由中国人民银行研究局组织实施，届时会把央行内部涉及到房地产的信息先行整合，然后再与建设部、国土资源部、国家统计局等部门取得沟通，最后形成一份有预警性质的报告。该报告有望形成一种机制，按季度向行长汇报，并进一步影响货币政策。业内人士认为，央行作为国家宏观调控部门，这一报告的出台有望为目前火药味正浓的房地产泡沫大争论划上一个句号。房地产泡沫为什么越争越糊涂？宏观调控引发的争论还余音缭绕，一场房地产泡沫的争论就又风生水起。事实上，中国是否有地产泡沫的争论，早在2002年就已经相当热闹了。但最近最危言耸听的或者说最"盛世危言"的，是摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠8月份在《纽约时报》上发表的一个报告，该报告认为中国的房地产正处于泡沫破灭的前夜。据摩根士丹利估算：目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。一个月后，谢国忠再次发出刺耳的预言：房地产泡沫破灭的时间仅仅是几个月，而不是一年。他进一步指出，上海房价和油价的下跌将是地产泡沫的反转信号。海外媒体也纷纷绘声绘色地描述："在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％……"与泡沫论相似的观点是，中国社科院金融所的易宪容博士在一篇广为转载的文章中说，房地产业正挟持着中国整个经济，挟持着各地方经济，"如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫破灭将不可避免。""泡沫论"的观点很快得到了媒体的广为传播，也得到部分学者的认同，但却激起了国家建设部的反对。建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的课题组针锋相对地写出了一份报告，得出的结论是：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。这份报告在9月底初步形成，10月26日在建设部网站上以"怎样认识当前房地产市场形势"为题正式公布。国内房地产行业的大佬们虽然在9月20日招致建设部批评："部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨。"但此刻都团结在建设部的周围，华远集团董事长任志强认为，泡沫论纯粹是胡说八道，潘石屹也公开表示，摩根士丹利谢国忠对中国房地产泡沫下的结论有点危言耸听了。他认为，目前全国的房价都在上涨，而且上涨的幅度非常大，最根本的原因是土地和房子的供应量少，要让上涨过快的价格稳定下来，政府应该增加土地的供应量。然而，多空双方几个月的对峙下来，到底中国房地产有多大的泡沫，房地产会带来多大的金融风险，结果并不是越辩越明，反而是越辩越让人觉得糊涂。这其中牵涉的利益更是让事情进一步复杂化，有人提醒政府要对为泡沫辩护的既得利益集团保持警惕，有人则向《商务周刊》指出，谢国忠6年以来都在说房地产要崩盘，但谢所在的摩根士丹利却建立房地产基金，试图进入中国房地产市场。这真是一个难于判断的市场。"说不清"--北京师范大学金融研究中心主任钟伟在听完《商务周刊》的采访意图后沉思良久说出了这三个字。这位被称为国内金融界敢于说真话的教授此前认认真真地看过了目前所有市面上关于房地产的报告，包括摩根士丹利谢国忠的报告，建设部陈淮主持的报告以及社科院关于房地产金融构想的报告等等。但他把这些报告称之为"评论或文艺作品"："这些关于房地产的评论都是在猜测，只是一厢情愿地说话，我不能说谁是对的，谁是错的，但都是没有意义的，因为大家都拿不出具体的数字。"钟伟坦承，自己看过这些文章之后也是将信将疑，无法做出判断："比如，谢国忠说泡沫的转折点就在上海的房价和国际的油价，但国际油价跟中国的房价没有什么直接的关系；陈淮说中国人都想买房所以需求量很大也不可信，他把长期问题和短期问题混为一谈。"在钟伟看来，要判断现在的风险究竟有多大，至少要解决以下5方面"不知道"的数字问题：第一，谁也说不清在过去几年中到底给了开发商多少钱，给建筑商多少钱，给个人住房抵押贷款多少钱；第二，给它们这些钱的比重是怎么变动的，这些钱有多少已经成为损失类贷款，有多少成为可疑类贷款；第三，房地产信贷资产的质量和其他类型的资产质量相比较，假设房地产出了10％的坏账，从国际水平看可能很高了，但是反过来比较一下生产制造业,比如钢铁、电解铝等行业企业贷款坏账更高的话，房地产业还不是最坏的，这个跨行业数字的比较也不知道；第四，全国储备了多少土地？这个储备不仅储备在政府手里，还储备在开发商手里，还有借助于开发区、大学城等种种名义储备的土地，到底都有多少的量。这些土地出让金是不是已经100％支付了，还是没有支付？开发商已经拿了这些土地到银行换取了多少质押贷款；第五，分类型房产和分地区房产的数字也没有，所以看不出这些分类型分地区的房地产项目当中，到底哪些是有市场的，哪些是没市场的。"这5个'不知道'，就导致了现在各种说法'公说公有理，婆说婆有理'。"钟伟说。央行房地产监测报告浮出水面"大片房产非常萧条，空空荡荡，像一个废城似的。"钟伟这种描述他在上海松江、安平和浦东看到的情景。他虽然不是"泡沫论者"，但他认为，上海、沈阳、杭州、宁波、烟台和青岛等几个城市的问题非常严重。连"反泡沫论者"陈淮也不否认个别地方出现泡沫，他说，"我从来没有说中国房地产一点泡沫都没有，但也没有说中国房地产整个都出现了泡沫。"实际上，不光是作为学者的钟伟说不清现在房地产泡沫有多大，房地产金融风险又有多大，央行目前也没有明确的说法。正是在这样的背景下，央行这个具有"大摸底"性质的房地产监测报告才浮出了水面。央行有关工作人员告诉《商务周刊》，央行这份报告草拟的提纲大致包括房地产市场状况分析、房地产政策分析、房地产信贷和房地产市场预测四个部分，其中各个部分的指标体系尚待多方沟通和细化，但关于金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等等已经考虑进去。报告的另一个特点是考虑了房地产跟国民经济的联动，比如跟目前国民收入及一系列宏观经济指标的比例是否协调。不过，这位央行官员坦言，金融政策只是房地产宏观调控手段之一，对房地产的宏观调控不是央行就能做好的，它需要建设部、国土资源部、财政部、税务总局等等参与进来，形成一个各部门定期交流的机制。毕竟各部门各有所长，看待问题的角度亦不尽相同，对泡沫程度的判断需要在交流中才能形成共识。《商务周刊》在采访中获悉，现在除了建设部和社科院，像国土资源部等各个部委都在往国务院上报房地产方面的调研情况。11月17日，中国社科院金融所的星期三例会在所长李扬的主持下召开，与以往不同，这次例会所有人几乎到齐，而且开会时间比以往要长。在这次会上，刚刚卸任央行货币政策委员会委员的李扬提醒他的同事们，近期不要随便对房地产的问题再做评论。种种迹象表明，房地产的宏观调控新政即将来临。重申121文件精神 众所周知，目前我国商业银行是房地产业主要的融资渠道，房地产企业从银行直接和间接融资的比例高达79％，这就使得房地产投资的市场风险和融资信用风险几乎都集中于商业银行。虽然官方目前还没有公布房地产占用银行贷款的数字，但一位业内权威人士告诉《商务周刊》，"现在通过各种渠道流入房地产的贷款已经占到银行贷款总额的30％左右"，也正是由于房地产信贷已经成为商业银行贷款中很大的一部分，所以央行也就不能不高度关注了。应该说，这么大的贷款比重，在银行改革正处于关键阶段时出不得半点差错。然而，无论是年初被指责为行政主导的第一轮宏观调控，还是年底以市场手段加息为起点的新一轮宏观调控，都没能止住房价冲浪似的仰头向上。国家信息中心经济预测部的统计数据表明，今年1-9月，全国商品房平均销售价格为2777元／平方米，同比提高13%，部分城市房价上涨幅度超过20%，房地产价格上涨过猛，已经引起很多城市民众的严重不满。国家信息中心警告说，需求过旺、价格上涨将使房地产业预期利润率上升，社会资金更多流入房地产开发，房地产投资高烧不退刺激钢材、水泥等建材价格坚挺；房屋销售价格的上涨水平创下几年来的新高，部分城市已经形成严重的房地产泡沫，出现专业炒房大军。因此，11月16日央行发布的《三季度货币政策执行报告》不无忧虑地指出：2004年以来，国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施初见成效，房地产投资增长和房地产贷款增幅减缓，但房屋价格与土地价格持续上涨。由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险。实际上，这样的态势央行是早就知道的，因此，2003年6月，央行货币政策司就出台了旨在限制房地产贷款、防止开发过热的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即著名的121文件。但两个月之后，央行又发布了18号文，表示"对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度"。市场因此认为18号文是央行和房地产业博弈的结果，前者侧重于房地产泡沫对金融安全的影响，后者侧重于支持房地产的发展。央行官员认为，央行宏观调控的目标是双重的，一方面是促进房地产业的平稳健康发展，另一方面要保证金融体系的稳健。"你不能过分关注金融体系的稳健，一味地收缩信贷，这对房地产市场肯定影响，因为它是一个资金非常密集的行业；但是如果你不关注，它对金融的依赖太高的话风险也很大。"这位官员说。对央行来说，这确实是一个很难把握的"度"，天平究竟倾向哪一方都是十分考究的"调控艺术"。但从最近央行和银监会频频在政策上的举动看，央行的天平又正在向着房地产金融风险防范的角度倾斜。据《商务周刊》观察，2004 年5月11 日，央行发布的《一季度货币政策执行报告》中，还在集中探讨钢铁、水泥、电解铝三个行业的投资过热问题，而到了8月9日和11月16日分别发布《二季度货币政策执行报告》和《三季度货币政策执行报告》时，焦点已经转移到房地产过热的风险上，而且其措辞一次比一次严厉。前不久，央行研究局刚刚完成的一份《我国近期房地产贷款风险分析报告》，在分析了我国近期房地产贷款面临的主要风险后重新提出：要严格执行2003年的121号文件，对房地产开发商的资信条件严格审查，适当控制授信比例，注意防范个人住房抵押贷款中的风险，防止诈骗风险等等。银监会的举动也一样，继9月2日公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》后，紧接着，10月18日又在网上向全社会征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立就此指出：这是防范金融风险的一大举措。黑名单上的消费者10月28日央行的突然加息是中国9年来第一次加息，被认为是试探性的举措。然而，加息后的房价并没有应声下落，对房地产投资也没有明显地遏制，同时通货膨胀的幽灵也并未散去。因此，"央行可能进一步加息"已经被一些学者多次提出。招商银行行长马蔚华也为央行下一步采取加息等举措做了脚注。这位曾在央行工作了11年并历任央行办公厅副主任、央行计划资金司副司长的银行家试着从一个老百姓的角度向《商务周刊》描述他的感觉："一般来说老百姓手里有钱，想去买股票又很怕，因为股市已经在1300点左右了；去储蓄呢，虽然提了0.27，但还是负利率，那干什么呢？就想到买房子，很多人去买房子房价就会涨，房价一涨反而刺激更多人去买房子。而大家觉得房产涨得快，今天比昨天涨了，明天可能比今天还涨，这形成了一种社会心理。"在他看来，如果拿自己的钱去买房子，那它爱涨就涨，但如果是借很多银行的钱去买很多的房子，将来利率的变化，市场的变化，就是很大的风险。马蔚华说："作为一个普通老百姓我是这样认为的，那么，我觉得央行对整个房地产的调控也应该这么去考虑。"记者在央行采访中了解到，有关部门在前一轮房地产宏观调控中形成了这样一种共识，即由于政策对供给和需求的影响力度不同，导致近期供给下降速度快于需求下降速度。实际上，影响供给的不光是金融政策，还有土地政策，而且它还具有一定的刚性，但影响需求的就是消费信贷。因此，最近在国家收紧金融和土地政策的几个月来，新开工的少了，供给少了，需求却基本不变，这就导致价格攀升，同时房地产商、投机家还在炒作，房价就会涨。央行一位官员因此认为，下一步可能会对需求方采取一些措施，平抑房地产的过分波动。实际上，央行对需求方能采取的调控措施不多，无非就是像加息、调高首付比例这样的总量指标。因此，"只能一刀切了。"央行官员认为，央行的调控政策都是总量调控，很难做到差别对待。言下之意是，本想挤出房地产投机泡沫的央行，动起手来难免伤及无辜。对此，钟伟十分赞赏央行采取加息这样"一刀切"的做法，认为这对培养整个市场（包括银行、地产商、购房者等）的理性很有好处，他甚至预测年内还会有一个小幅加息，但同时他又对连续加息后可能会成为黑名单被银行告上法院的普通消费者鸣冤，"现在的问题是，开发商了解风险，银行了解风险，但消费者还不太了解风险。"实际上，北京银行业协会在2004年11月8日宣布将公布一份详细的京城房贷失信者"黑名单"时就强调："近两三年来，各家银行的个人住房贷款不良率出现了节节攀升的趋势。"这是京城16家中资银行第一次共享房贷欠款不还者的"黑名单"。"银行在这一点上做得不对。"钟伟批评了现在的银行并没有给购房者提示潜在的风险，比如某个购房者月挣1万元，按规定最多只能月供5000元，但银行应该提醒，为了保险起见你应该再留下2000元，以防利率从5％提到8％--他认为现在看来这个可能性很大。同样，不尽责的还有收了律师费的中介，他们完全站到了开发商的立场，"而消费者如果自己考虑不到这种风险，风险就会光临自己的头上"。无论如何，如果央行决定进入升息周期，那么可以预料的是，对于房产市场上的开发商、购房者以及银行风险防范系统，都需要调整自己来适应未来可能的连续加息。（商务周刊）