一方面，国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场；另一方面，由于人民币升值或美元贬值预期的实际存在，许多境外人士或企业将原来的人沪上的外资银行近来趁着房贷政策紧缩的有利时机，开始高举优惠利率，抢食房地产信贷市场。 近来，汇丰银行所代理的世茂滨江花园，美元贷款利率已经低到了2.75%，据业内人士测算，由于美元连续3次升息，像这样的低息贷款，一旦遇到提前还贷，银行几乎无利可图。 “这是迄今为止最优惠的贷款利率，显示外资银行在上海对房贷市场的争夺已经露出水面。”一位业内人士认为。 与此相对，在房屋消费贷款方面，上海市场也发生了不小的变化。台资背景的华一银行的理财顾问顾立俊透露，近期，客户对人民币升值的预期已经显示，该行人民币贷款转美元贷款的“转按揭”业务持续上升，由于预期美元贬值，客户多选择美元还款，同时该行的个人房贷业务近几个月来一直在增长。 东亚银行也表示，因为上海目前房地产市场的房价一直在攀升，很多境外买家都抱着追涨的心态，该行的按揭业务量在不断地增长。 上海银监局的一位人士透露，房贷已经成为外资银行贷款的主要增长点，随着WTO承诺的兑现，这块蛋糕将越做越大。 业内人士指出：“今年5月之后，偏紧的宏观政策使房地产开发企业出现资金链紧张，一部分中外合资企业就转向外资银行寻求贷款，而以前冲着中资银行的放贷便利的外籍人士，也开始青睐外汇贷款。” 汉宇地产某负责人表示，浦东一些高价盘，其境外客户比例已达60%左右，随着高档楼盘的稀缺及价格的不断攀升，这种现象将会越来越普遍。 外资房贷“小跃进” 银行人士看来，房贷业务上涨是意料中的事情。但“业务增量不像人们想象的那样迅猛，实际上，只能说是在稳定的基础上出现了一个‘小跃进’”。某外资银行个人金融部的负责人称。 顾立俊表示，由于很多楼盘合作银行是中资银行，中资银行的服务网点多，个人房贷业务的低门槛，很多外籍人士买房时往往选择中资银行的人民币贷款。在加息政策和中资银行贷款紧缩的影响下，人民币按揭贷款利率高达5.04%，而美元按揭贷款利率只有3.25%—3.5%，大量的外籍人士将眼光直接投向外资银行。 另一股“投奔”外资银行的力量是在境内的外资或合资的房地产企业。日前，香港永新集团旗下的上海永龙房地产公司获得了东京三菱银行上海分行一笔约8亿元人民币的组合贷款，这其实就是从中资银行客户流失的案例。 该公司的永新花园前两期项目的贷款均来自中资银行，第三期立项之初，正逢国家宏观调控，一些内资银行向其明确表示，按央行规定，对永新花园三期停止贷款。为此，永龙房产公司不得不考虑从外资银行获得贷款。 据知情人士透露，今年存款准备金率再次提高0.5个百分点后，各个银行的可贷资金总额一下就减少了约1100多亿元，加上2003年8月提高的1个百分点，中国各商业银行的可贷资金比2003年8月前减少了近4000亿元人民币；而对在工程建设前需有资本金35%的要求，也使许多房地产企业失去了中资银行的支持。 房贷争夺战 由于外资银行都能采用灵活的浮动利率，利率手段就成为最好的竞争方式。 据悉，外资银行对外币贷款的利率大致在3%-4%的区间范围之内，同时根据各个楼盘及客户的情况上下浮动，如可以根据贷款人的资信调整的房贷利率。 渣打银行的个人理财师透露，如果借款人是该行的优先理财客户(相当于贵宾客户)，可以享受到最低3.25%的年按揭利率，普通客户也可获得3.5%的利率。 和中资银行的贷款相比，外资银行所提供的房贷产品显然更具吸引力。它们普遍提供更高的贷款金额，一般最高可达购房价或估价的80%，渣打银行“居者有其屋”按揭贷款计划甚至达到了95%；更多的贷款币种选择(包括港币、美元或人民币)以及更长的贷款期限，大多数外资银行对“一手房”的贷款期限最高可以达到30年，“二手房”则可达20年。 据了解，目前写字楼在中资银行只能办6成10年按揭，而外资银行却可以放宽到8成30年；对于商铺，中资银行只能办6成10年按揭，外资银行可以做到5至6成15年。 近期，对汇率变化的担心，使得很多外籍人士将原先的人民币按揭转为外币按揭，外籍人士在中资银行的人民币个人按揭贷款可在外资银行办理“转按揭”，即将人民币贷款转为外资银行的美元贷款。 外资银行更加个性化的服务是其优势之一 外资银行还拥有灵活的还款方式，以汇丰为例，客户可以选择每月定额还款、两星期定额还款、每月递减还款。每月定额还款要求每月供款固定，可准确掌握收支预算；两星期定额还款要求每两星期还款一次，可替客户节省利息开支并加速摊还本金；每月递减还款要求还款初期偿还较大金额，从而节省整体利息支出。 中外银行短兵相接 上海社科院房地产研究中心顾建龙教授透露，截至10月底，在沪购房的外籍人士占上海所有购房者的比例是4%，“这与去年的水平不相上下，在中国内地的购房热潮中，外资银行由于受到政策和自身网点不多的限制，目前还不能对中资银行造成很大的威胁。” 据了解，外资银行的服务客户还仅限于经中国人民银行批准之地域范围内注册的外商投资企业，以及港澳台商及个人。 外资银行原则上将在今年年底之前进入非外商投资企业的人民币业务，这也就意味着届时内资的房地产企业有可能向包括花旗银行、汇丰银行，以及港资东亚银行在内的所有银行申请房地产项目贷款。到2005年年底，内地居民就可以在外资银行申请按揭贷款。 在上海，很多高档住宅的楼盘，外资银行的名字已经出现在合作商的名单中。仅汇丰银行的合作楼盘已近30家，据了解，他们已将房贷宣传铺向了二级城市。 华一银行一位负责企业贷款的人士认为：“贷款给国内的房地产商将成为大部分外资银行今后的主要业务之一，毕竟在个人业务这方面，我们的服务对象还是以大客户和外籍人士为主，与国内银行竞争处于劣势。因此，外资银行应会参与国内更多的楼盘开发。” （财经时报）