■惊爆今年厦门房地产最大冷门以挂牌价竞得 ■老片区2006年6月拆迁完毕为厦门最大的老城区改造项目 ■新片区2008年建成运营 昨日上午，备受关注的号称厦门老市区“黄金地王”的中华片区2004G09地块由厦门融坤房地产开发有限公司以挂牌起始价4.95亿元竞得，这意味着备受广大市民关注的中华片区的改造进入了正式启动阶段。 据悉，自11月29日挂牌以来，昨日上午9：30是报价截止时间，融坤房产是惟一报价公司，公司以挂牌起始价竞得。 与建发、国贸、古龙和明发等公众曝光率颇高的知名房企相比，厦门融坤房地产开发有限公司在厦门房地产业界一向颇为低调。此次以大黑马姿态一掷近5亿元竞得“黄金地王”，可谓爆了今年厦门房地产界最大冷门。 中华片区 位于厦门旧城中心东南隅，是旧城核心区的重要组成部分。东以新华路为界，南至市府大道镇海路段，西接思明南路，北至中山路，占地20万平方米。现有一类风貌保护六处、二类风貌保护四处。这六处一类风貌建筑分别是位于释仔街99号的清式大厝、草埔尾9号的陈化成故居、草埔巷5号、外清巷22号的闽南民居、台光街29号的中华第一圣堂（新街礼拜堂）及普佑街44号之8、之5。 展望规划框架将不变2008年建成运营 谢总介绍，中华片区的启动从中标之日起就正式开始，因为公司对该片区前期工作都已着手准备很久，他们中标当日下午就开了运作小组成员会议，中华片区原先的规划框架基本不变，只会根据开发需要作局部调整。 据2004G09地块设计方厦门市建筑设计院设计人员介绍，2004G09地块的规划定位是以商业为主导的低层高密度街区，并将沿街面中有传统风貌特征的立面、尺度和建筑特色保护或保留下来，以体现对历史文脉、旧城肌理的延续。沿中山路、思明南路形成连续的骑楼界面，沿街建筑高度12—15米，结合地形随坡就势曲直相承、连绵不断。建筑布局体现整体美，建设的形式在“南洋”风格的基础上有所创新和发展，强调“多元”形式的协调融合与统一。 新街礼拜堂形成一处开放的休闲广场，使圣堂广场成为中山路步行街重要的景观与休闲的空间场所，保留A1地块沿中山路段、思明南路光华药店的原有建筑立面。A2地块沿思明南路侧沿街面则采取保护原则延续传统建筑特色，地块内的黄氏老宅风貌建筑在用地红线范围内原址保护，并结合该风貌建筑的保护形成中庭或小广场，成为街巷转折的地标或视线对景，延续旧城空间肌理特征。 圣堂广场设计以人为本，为购物者提供舒适的购物环境，绿地率大于10％。将设有座椅、可坐式花池等休憩设施，地上铺设美观的图案，建立电话亭、洗手间、垃圾桶等公益设施。场内设有作为空间调剂点的几个小广场，为街头艺人及市民休闲提供活动场所。车流通过规划辅路进出，并与地下车库、仓库连接顺畅，满足使用要求。地面步行人流的组织与购物与活动流线结合，减少流线的交叉与干扰。 思路明发商业广场在建中华片区寻找互补 近两年来，厦门的MALL开发热可谓一浪高过一浪，从江头12.6万平方米的SM商城到6万平方米的世贸商城，从39.43万平方米的莲坂商业广场再到数万平方米的罗宾森广场，如果再加上诚达3个分店、麦德隆等，MALL在厦门可谓遍地开花节节高。目前，厦门已建成和正筹建的MALL面积之和已超过70万平方米。 当记者问及2004G09地块与厦门MALL的“巨无霸”，正在建设中的体量高达39.43万平方米的明发商业广场的业态有没有冲突时，融坤房地产常务副总谢景贤认为，两者只能是互补关系，而不是竞争关系。因为两者各有所长。明发商业广场交通便利，是超大型的卖场形式。而中华片区有着不同的色彩，它有深厚的历史、文化积淀。随着旅游业的开放及厦门城市品位的提高，中华片区将寻求一个最佳契合点，走出一要富有创意的开发道路。 面临旧城区改造在即18个月后成平地 根据协议要求，中标7天后厦门市融坤房地产开发有限公司将与受让方———中华街道办、厦门市土房局正式签约。按照协议，市政府在18个月后即2006年6月份交地，将成为厦门最大的老城区改造项目。在这一年多时间内，厦门市融坤房地产开发有限公司将进行前期方案拟定、招商工作，争取2008年建成运营。 探秘 按厦门融坤房地产开发有限公司4.95亿元的中标价计算，“黄金地王”最后完建成本也在6.8亿元以上（建筑安装成本1.25亿元左右，加上10％的成本税费）。房地产业是典型的资金密集型产业，大型的商业地产项目都是资金堆积成的，没有银行的参与是不可想象也绝难完成的。 在国家金融宏观调控如此严厉的关口，一向不显山露水的厦门融坤房地产开发有限公司究竟是从何处筹得6.8亿元的巨资呢？改造后的“黄金地王”又是什么时候投入使用呢？ 大黑马“融坤”系真面目 厦门融坤房地产开发有限公司公众曝光率几乎没有。由于没有更多的公开背景资料，记者首先查询厦门市工商行政管理局企业注册登记信息。 信息显示，厦门市融坤房地产开发有限公司注册地在莲花新村凌志大厦七层E座注册资金为500万元，法定代表人为李金坤。李金坤同时还是厦门市融坤商贸发展有限公司（注册地：开元区公园南路19号4A室）、厦门市融坤商贸发展有限公司中山钻石广场（注册地：思明区公园南路23—35号、玉滨城二期1—3层裙楼）、厦门市融坤实业发展有限公司（注册地：思明区莲花新村凌志大厦7层E座）的法定代表人，关联企业还有厦门市融坤物业管理有限公司（法定代表人：李金义、注册地思明区公园南路35号506室）。好家伙，整整一个“融坤”系。 从这些关联信息可以看出，厦门市融坤房地产开发有限公司为“融坤”系旗舰，也是“融坤”系现金流主要来源，其他企业只是一种辅助关系。 2004G09地块按挂牌条款规定，合同签订后一个月内支付2亿元人民币（在受让人支付相应差额的前提下，其已向厦门市土地开发总公司交付的竞买保证金4800万元人民币抵作该期土地开发权出让金）；合同签订后6个月内支付1.5亿元人民币；合同签订后18个月内付清全部土地开发权出让金。 也就是说，厦门市融坤房地产开发有限公司摘牌一个月内应掏出真金白银2亿元。 外界对厦门市融坤房地产开发有限公司这匹大黑马，最为关注的也就是其究竟是从何处筹得6.8亿元的巨资。那么，“融坤”系旗舰厦门市融坤房地产开发有限公司又能创造多少现金流呢？ 6.8亿元的巨资从何而来 厦门市融坤房地产开发有限公司在厦门公开可查的开发项目是位于湖滨南路非矿站金雁酒店西侧的融景居，预计2005年12月竣工，目前已建至30多层。一到二层为商场，三至六层为科协办公楼，其他为住宅。售价无看湖6880元／起，看湖9480元／起。以均价8000元／，销售面积3万—4万平方米计，融景居预计销售额3亿元左右。据悉，融景居目前销售已过半。据此，我们可推算出融景居可为厦门市融坤房地产开发有限公司贡献1.5亿元现金流。差额巨资从何而来呢？融坤房地产公司谢总的回答是，厦门市融坤房地产开发有限公司是一家民营企业，老板李金坤是福清人，上世纪80年代初来厦创业，主要经营建材，同时在外地从事地产开发，具备一定的资金实力和地产开发经验。 谢总说，由于李金坤为人处事低调，融坤房地产开发有限公司在厦门地产界可谓名不见经传，但第一个在厦门开发的地产项目———融景居就独自投资近2个亿，资金不是问题。 可以看出，厦门市融坤房地产开发有限公司是将融景居住宅地产的现金流用于商业地产的扩张。厦门房地产业一位不愿透露姓名的资深人士分析说，厦门市融坤房地产开发有限公司可以将竞得的中华片区2004G09地块拿到银行抵押，按6折4.95亿的地价可以抵押3个亿，再加上前期可做些预售和融景居的1.5亿元，资金应该不成问题。 谢总称摘牌2004G09地块风险很大，只许成功，不许失败，但他们很有信心打造一个亮丽璀璨的城市名片。公司对中华片区关注很久，现在摘牌主要是根据公司现阶段的发展计划及相信厦门市政府振兴老商业区的决心。（东南早报）