我就当前房价问题的系列文章《中国地产界不要再自欺欺人饮鸩止渴了》、《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫？》、《现阶段房价下跌真的不是好事？》以及《购买力透支已近极限 房价由涨转跌已悄然来临 》在媒体发表后，在业内外引起了很大的反响。许多读者和一些业内人士纷纷前来询问，房价拐点到底会在何时真正显现？ 要想完全正确地预测和回答这一问题，应该说是很难的。因为经济运行中存在太多的不确定因素，而任何大的因素的改变都足以影响经济运行偏离其原有的轨道。因此，一般来说，对于房价走势诸如此类的问题，最多只能作出趋势的预测，而要想完全准确地预见到拐点显现在某个具体的时间，这是件困难的事情。但是尽管如此，既然有这么多人那么想知道房价由涨转跌这个拐点真正显现的具体时间。我在此还是冒一下险，大胆预言一下，这个拐点可能显现的具体时间。根据我的分析和判断——在今后半年，如果没有特别重大意外事情的发生，那么，房价由涨而跌的拐点，则很可能会在明年第二季度真正显现。这一方面是基于理论的分析，而更多的则是基于对当前房地产市场现状的判断。控制房价上涨对宏观经济意义重大按照中央宏观调控抑止部分行业投资过热的正确部署，银监会和央行今年以来针对房地产市场已采取了一系列有效措施——在去年6月13日，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）基础上，今年3月份提高存款准备金率，4月份提高开发固定资产投资项目的资本金，“五一”期间暂时停贷，“五一”后对房贷提高门槛，封杀炒房团批量按揭，对投资性购房和高档别墅实行限制执行商业贷款利率和降低贷款成数， 内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，10月28日晚央行宣布从10月29日起加息，……我们只要仔细分析一下，其实不难看出，所有这些措施，从根本上来讲，都是在为经济软着陆做铺垫，做引导的。近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。但是，不可否认的是，在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题。这主要反映在两个方面：一是城乡发展不平衡问题，于是中央采取了加强农业、促进农民增收的有效措施；二是固定资产投资增长过快的问题，于是中央采取了经济、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。大家知道，本轮经济部分行业投资过热，很大程度上是由房地产引起的。虽然，这里的房地产是个大房地产的概念，也就是说，这个房地产里面既包含商品住宅的生产，也包括了非商品住宅的生产。但是，我们不能否认的是，一些城市房价的非理性上涨，不光已经给当地居民的生活带来了直接的伤害，引起了当地居民的严重不满，成为经济社会发展中诸多矛盾的交汇点，而且也已经对整个宏观经济构带来了很大的伤害，甚至已严重威胁到国家的金融安全。试想想看，如果让这种房价高涨的势头一直保持下去。资本存在着天生的逐利性，受利益驱动的影响，其必然的结果是，一方面是大量的资金蜂拥而入房地产市场，出现所谓的“三外”抢滩房地产市场，导致房地产市场的非理性繁荣；另一方面，在房地产市场的非理性繁荣的诱导下，房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹。而房地产上游的关联产业，大部分恰恰就是本次宏观调控所要抑制的投资过热的对象。要知道，目前宏观调控虽然已取得了明显的成效，但是必须清醒看到，现在，宏观调控所取得的成效依然是初步的，宏观调控仍处在关键阶段。新开工项目很多，新的投资规模依然居高不下，一些地方以投资求发展的冲动和欲望依然强烈，投资再度膨胀的压力仍然存在。因此，遏制止住房价的非理性上涨，不光直接关系到民生，符合广大人民群众的切身利益，同时也是本轮宏观调控的一项重大内容。由于房地产有着宏观经济风向标的说法，所以，甚至可以说，从某个角度讲，经济能不能成功实现软着陆在很大程度上取决于房价能不能成功实现软着陆。先前有些经济学家所称，宏观调控都是短期的，最多不会超过二年。事实证明这是完全错误的。这错估了中央继续加强和改善宏观调控的决心。12月3日至5日，中央经济工作会议在北京举行。会议提出的明年经济工作六项主要任务中的第一项就是要“继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。”而所提出的明年经济工作的总体要求中，给人印象最深的一点,就是强调要以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观。会议指出,这既是经济工作必须长期坚持的重要指导思想,也是解决当前经济社会发展中诸多矛盾必须遵循的基本原则。房地产行业内外对房价走势的真实判断前些天，《经济日报》发表了一篇很好的文章《泡沫破裂会带来什么？》。在该文中，作者指出：请开发商或开发商利益同盟中人就泡沫问题发表见解，是媒体一个让人惊异的行为。几乎可以断言，凡是开发商利益集团的观点，都不值得老百姓关注，因为它肯定不客观。这话也许说得绝对了点，但事实却往往如此。试想想看，又有几个开发商会在自己手中留有空置房时去宣称房地产存在泡沫？又有几个开发商会在自己手中留有空置房时去预测房价即将下跌？揭开迷雾说真相，在本节里，让我们着重来看看一些房地产企业、中央银行、海外基金对房价走势的有关真实判断吧。1、一些房地产企业那么，在开发商或开发商利益同盟中人对明年房价一片喊涨之声中，一些房地产企业内心对明年房价走势的判断又是怎样的呢？其实际行动又是如何的呢？上市企业是房地产企业中的佼佼者，他们的判断应该具有代表性和先导性。*ST京西日前公告，将全资子公司北京市门头沟区建设开发有限公司的全部资产整体转让；北京城建将所持北京城建房地产开发有限公司49.5%的股权转让给控股股东；上海梅林转让正林房产60%的股权；云大科技近日也将云南百年置业房地产公司45%的股权全部转让；三元股份分两次将所持三元嘉铭房地产公司75%的股权全部转让给合作方，转让后公司在房地产业再无投入；……在九十月份，陆陆续续已经有将近十多家上市公司从房地产行业中或从计划项目中退出。各家公司退出房地产行业的理由各有不同，但是，相当一部分上市公司之所以决定退出房地产行业，主要是出于减少亏损源的目的。据多家公司工作人员的介绍，这些公司之所以决定退出房地产行业是因为国家有关部门新近出台的资金、土地政策已经抬高了行业门槛，并认为对该行业的前景目前看不明白。当然，在十多家上市公司纷纷退出房地产行业的同时，行业内的几个大型上市公司并没有随之动摇，而是一如既往地在房地产行业中继续运作，并开始出现了互相合作的趋势。（为何会出现这种“互相合作”的趋势？在下面“海外基金”这一块里，我们将对“海外基金”的行为作些简单分析；这个分析有助于理解这个“互相合作”里面所蕴含的真实意义）2、中央银行由于房地产行业涉及面太广，坦率地说，即便是一般专业人士，如果没有相对广博的知识和敏锐的眼光，也很难凭借自己的力量对房价走势作出分析判断的。对于大多数人来说，如果真的非常要想知道房地产的发展趋势、预测房价的涨跌走势，其实最简便有效的方法就是细心察看央行的行动。这不光是因为央行有着一批真正高水平的经济学家，而且更主要的是央行作为中央银行毕竟承担着“维护金融稳定”的天职。而央行的这一天职，从本质上来说，同平民百姓的利益其实是一致的。那么央行的判断又是如何的呢？在10月28日那个晚上，央行宣布自10月29日起开始加息时，很多人包括许多专家学者只注意到了《中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率、进一步推进利率市场化》，但是却忽略了同时发布的《中国人民银行有关负责人就上调人民币基准利率答记者问》。而其实，在这个答记者问里，蕴含着极其丰富的内容，其中有一句话是最耐人寻味的——此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。对房地产经济有所了解的人，不难知道，在房地产市场中，提升按揭贷款的利率，打压的是对房屋的需求；而提升一般贷款利率，打压的是房地产投资，也就是对房屋的供应。按央行的说法，按揭贷款利率上调的幅度小于贷款基准利率的调幅，有利于房地产业的供求平衡和健康发展。换言之，即对房屋需求打压力度要小于对房屋供应的打压力度，才有利于房地产业的供求平衡和健康发展。如此说来，央行对今后房地产市场供需的判断，明显是供大于求的。央行如此做法的目的，自然主要是防范房价的下跌。然而，大家都知道的一个事实是，近段时间来，对房价“逢涨必警”的也是央行。这么看来，央行又是最怕房价上涨，希望房价下跌的。这是不是有点自相矛盾了呢？其实并不矛盾。大家应该记得，今年4月25日，央行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛上，曾说过这样的一段话，大意如此——中国经济需要平稳发展，但现在中国经济也确实出现了一些问题，这个不能光靠中央政府和央行的努力和调节，还需要上下共同配合，货币政策的实施效果才能更好。为了自己企业和地区的稳定发展，为了中国经济的平稳前进，大家应该配合好央行的宏观调控，防止中国经济大起大落。然而，担忧房价上涨，只需发出警告。而防备房价下跌，却需实实在在的行动。由此可见，虽然许多专家学者、业内人士、政府官员尚在对房地产是否存在泡沫争论不休，但央行却早已有了自己的判断——房地产存在泡沫，房价今后要大跌；并已采取了相应的行动——本次加息对按揭贷款网开一面，力争让泡沫自己慢慢消退。3、海外基金提到海外基金，不能不提到摩根士丹利（限于文章篇幅，海外基金只就摩根士丹利这个典型代表作具体分析）。因为摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠在各种场合发出的“中国房地产存在严重泡沫，并行将破灭”的尖锐之声，实在是太刺人耳膜了。针对此种说法，我国有一个经济学家甚至指出：国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋，目的实际上是在为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。只是可惜的是，具体如何个阴谋法，这个经济学家并没有具体给出个说法。而从表面来看，事实也似乎在证明我国的这个经济学家的说法，那就是在摩根士丹利的经济学者大肆唱空的同时，摩根士丹利也正在上海、北京等地大笔地进行房地产方面的投资。但是，对于这种不统一的现象，摩根士丹利董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇却有着不同的说法：摩根的人不见得要有同样的立场，这是摩根企业文化造成的。又据摩根士丹利内部人士表示：摩根士丹利是一个比较庞大的投资机构，摩根士丹利的具体投资业务一向由投资管理部、直接投资部、投资银行部等直接运作；谢国忠和史蒂芬·罗奇均属于股票研究部，并不负责具体业务；摩根士丹利内部具体作业务的人，并不一定非要听从股票研究部门的意见；对摩根士丹利机构内部的人来讲，言行不一致的情况非常正常。而且，在摩根士丹利所发布的报告首页，都有着这样一段“阴谋”的文字———“摩根士丹利确实并试图与研究报告中提及的公司进行交易。因此，投资者应当明白，本公司可能会遇到影响本报告客观性的利益冲突。投资者在做出自己的决策时，应当只把本报告作为一个因素加以考虑。”如此看来，说摩根士丹利是“阴谋”，恐怕是有点太勉强了吧。其实，我们最多恐怕也只能说摩根士丹利有着“阳谋”吧。那么，在“阳谋”之下，摩根士丹利对中国房地产市场的真实判断又是怎样的呢？其当前在中国大肆投资的真实意图又是如何呢？要想准确回答这一问题，按照经验，我们得从其投资布局和投资结构来作探究。首先，我们来看看其投资布局方面。据亚太区房地产业务副总裁盖迪介绍，目前，摩根士丹利在全球的的房地产基金有几十亿美元，主要投在欧洲、亚洲部分城市，其中亚洲的投资主要集中在日本，但也有很大一部分在中国，比如北京、上海、香港等地。其次，我们来看看其投资结构方面。据资料，摩根士丹利在中国投资，更多的是项目的合作，如2003年7月，摩根士丹利与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资预计9000万美元。2004年6月，摩根士丹利又与金地集团合资组建房地产开发公司。下半年，摩根士丹利在上海注资成立了上海盛融公司，其资金主要投向上海房地产项目，业务包括房地产企业的并购。随后，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”项目。值得注意的是，摩根士丹利在中国少有房屋的购买。即便是有，如花3亿元左右购买位于北京东三环富力城·双子座的两整栋写字楼，那购买的也是“写字楼”，而非谢国忠所声称存在着巨大泡沫的“住宅楼”。分析到此，每一位熟悉基金投资操作的人都会作出这样的推测：在亚太区地区，基于对日本房地产很可能已处于触底反弹（投资基金进入的最佳时期）的判断，摩根士丹利将在亚洲的投资主要集中到了日本。而基于对中国房地产市场进入调整期（投资基金占领市场的最佳时期）的判断，摩根士丹利来“攻城掠地”了；对于这些海外基金来说，由于有强大的资金实力作支撑，为进入中国房地产开发市场这个长远利益计，短期即便亏损一点又何况？（当许多中小上市公司纷纷退出房地产行业的同时，我国房地产行业内的几个大型上市公司并没有随之动摇，也同此道理。）正如美国特罗斯房地产投资有限公司执行董事王谦所说：“今年的宏观调控，一直就是基金的好机会，国内银根紧缩，很多好项目没有资金，基金的机会就来了。由于基金希望是股本投入，以前开发商不愿意接受这个条件，加息后企业国内融资成本增大，和基金合作的机会也就增加了。” 王谦懂得的这个道理，我国的一些经济学家未必懂得，但想必谢国忠所在的摩根士丹利也是会懂的。摩根士丹利如果真的存在着“阴谋”的话，那么，最大的可能，为配合他们“攻城掠地”的需要，他们仅仅只是故意将国内房地产未来形势之严峻说得过了点头而已。试想想看，如果国内房地产企业并不真正感到形势的严峻，并不感到资金的紧张。那不论是从“阴谋”的角度出发，还是从“阳谋”的手段入手，谢国忠们岂不是白费唾沫和精力？！房价拐点为何很可能在明年二季度显现？我国的一些专家学者、业内人士、甚至一些政府官员之所以得出房价还要涨几倍、十几倍，一直涨上几年、几十年甚至几百年这样的结论，其最大的依据是中国正处于工业化、城市化的进程中，对住宅存在着巨大的需求。这在房地产市场正常的情况下，自然没错。确实，我国正处于快速发展阶段，随着城市化进程的加快，势必会对城市住宅产生更大的需求。但问题的关建是，一旦当房价脱离了社会大众实际购买力的时候，情况就发生变化了。这里最核心的问题是——我们不得不面临一个潜在的购买力能不能顺利转化为实际购买力的问题。如果潜在的购买力不能顺利转化为实际购买力，那么，不光是房地产市场的发展会停滞，中国的城市化、现代化进程也会因此而受到影响。在当前，在那些房价收入比已达到甚至超过12：1的城市，通过简单的数据分析，就不难得出这样的结论——购买力透支已近极限。也就是说，这时的房地产市场其实已陷入了自住者买不起，投资者租不出的尴尬困境（详细可见本人拙作《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫？》一文，该文2004年11月24日首发于人民网房产城建频道，现在，全国各地许多网站和一些报刊杂志均已有转载）。此时，在这些城市的房地产市场上，一旦房价还再出现继续上涨的势头，则最大的可能是已进入了“缩量空涨阶段”。而如果此时依然呈现出供需两旺的景象，甚至库存（空置房）有所下降，则可以断定：是那些投机者在兴风作浪，在上演最后的疯狂罢了。我的这一判断，现在，在杭州房地产市场应该说已得到了充分的验证。12月中旬，杭州商品房预（销）售网上操作系统已经正式开通。从当地媒体的报导中，有三点是最值得我们关注的——1、“透明”透露的数字，卖的没有剩的多。截至昨晚18：00的数据显示：杭州今年批准预售新房总建筑面积3795178.18M2，其中已销售面积1854237.86 M2，总计14910套；待售面积1940940.32 M2，计15742套。从所公布楼盘数据来看，目前所登记2004年获得预售证的122个（实际上有同一楼盘分期获得预售证的情况）楼盘，目前均有房源在售。其中，从上半年就开始宣称售磬的诸多楼盘，在透明售房系统中均显示有房源在售。钱江南岸四桥东侧的某楼盘上半年即宣称已经无房，不少购房者不得不托各种关系，弄到一套，就像捡到了大便宜，然而，昨天开放的透明售房系统显示，该楼盘截至昨天尚有300多套房源“可售”。而出现同样情形的在售楼盘绝不在少数。2、银行被“套牢”。按已售面积和均价计算，这些已销售商品房产集聚了16722759360.85元的社会财富，而如果按已经销售的均价把剩余房产销售完毕，则要集聚34227459596.62元的社会财富。由于目前购房的市民基本都是采取按揭的办法购房，这样，银行便成了房产的最大股东，以已销售房产计算，假设市民都采取首付三成的的方式按揭，那么，今年以来，各大银行仅仅为市民消化这些房源便放贷11705931552.60元，这还不包括银行为二手房市场以及在余杭、萧山、富阳、临安等地购房的放贷额度。这一数字显示，银行已经实实在在的被房地产市场套牢了，巨大的金融风险要求这个市场平稳有序的呼声渐响。 3、二手房全年成交1145套，其中3月份最高，成交213套，11月份最低，只有10多套。大家试想一下，如果没有这套透明的售房系统，那么，杭州老百姓恐怕还会一直被蒙在鼓里，“不少购房者不得不托各种关系，弄到一套，就像捡到了大便宜”的情况很有可能还会继续一段时间。感谢杭州市政府最终将这一切坦露于公众面前。那么，杭州是如此，其他一些房价畴高的城市实际情况又是如何呢？ 由此可见，国家建设部副部长刘志峰在12月9日国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上所指出的“要防范房地产贷款风险”，绝非空穴来风。同时，也足以证明，银监会9月3日未雨绸缪出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》意义是何等重大！在《商业银行房地产贷款风险管理指引》里有着这样明确的规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。这个规定，一方面，从根本上讲是对日益加剧的透支未来（即按揭购房）进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效；另一方面，这也对利用银行资金进行炒房的行为，给予了严格的限制和严厉的打击，这对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为，起到的是釜底抽薪的作用。而今年新增建设用地虽然冻结了半年，但是据国土资源部统计，由于盘活了存量土地，全国土地供应总量并没减少，而且由于不少房地产企业手里，也或多或少有着一定的土地储备量，因此，就目前而言，并不会给今明两年开发商投资开发房地产造成实质性的影响；更何况，由于房地产开发存在较长的周期，一般来说，时间至少得二年，因此，对于今明两年上市的楼盘来说，其土地的取得的时间应该是在前年和去年，今年农用地转用的冻结对今明两年楼盘的上市应该没有多大直接的影响。而随着新的楼盘源源不断地投放入市，我们知道，房价在高价位上得以维持的前提是，得要有后续资金源源不断地进入。而据统计，80%以上的购房者在购房时有赖于银行的按揭贷款。然而，随着9月3日《商业银行房地产贷款风险管理指引》的施行，许多购房者，尤其是投资和投机购房者的资金也就成了无源之水难以为继了。银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》这个规定，实际效果是非常明显的。最直接的表现就是房价涨幅的下跌。据统计，10月份全国商品房销售价格分类指数为102．13，比9月份下降0．53点。而央行10月29日起实施的加息。虽然加息幅度很小，人们更多的是把它看成警示性的。但是，这个“警示”再加许多专家学者认为“已经进入加息通道”的预言，已经足以改变人们对于房地产市场的预期了。随着预期的改变，首先，对于投资者和投机者来说，其投资、投机需求会明显受到抑制；另外，对购房自住者来说，居住需求虽然存在一定的刚性，但也会或多或少地受到一定影响。因此，加息虽然不会象《商业银行房地产贷款风险管理指引》那样引起需求的大幅下降，但加息会引起需求下跌，这应该是毫无疑问的。而加息效应的显现，通常会有个滞后期。据经验估计，2004年10月29日首次加息的真正影响，一般来讲要到2005年第二季度才会真正显现。因为随着人们对房地产市场预期的改变，各家商业银行出于防范房地产贷款风险的考虑，在放贷上势必会更加小心谨慎。如最近，国内一些商业银行在其加强有关信贷质量防范信贷风险的文件里，已前所未有地列入了一条——要密切关注实际成交价格低于合同价格20%以上的楼盘。对此，不但国内银业如此，外资银行也是一样。最近《新京报》上的一篇文章《外资银行普遍认为中国房地产风险大泡沫严重》就很能说明这个事实。据报导，外资银行均认为国内房地产风险太大——花旗不放贷；渣打只对在港上市大公司放贷；东亚银行北京分行也不会因为放开人民币业务而对房地产贷款政策有所改变；韩国外换银行也明确表示，不做纯中资企业的贷款；澳大利亚新西兰银行北京分行表示，该行目前还没有推出房地产开发贷款的业务……。在本月初召开的“北京向外资银行开放人民币业务银企高层论坛”上，北京市银监局局长赖小民指出，截至今年9月底，北京共有外资金融机构驻京代表处92家，其中港资和外资银行分行总资产合计达78亿美元。外资银行人民币业务如期开放后，78亿美元能否小部分流向房地产开发，目前看来并不乐观。因此，在房地产市场开始不景气阶段，房地产企业虽然会有意识地推迟新上市楼盘的开盘时间；但是，迫于资金链断裂的威胁，房地产企业推迟楼盘入市自然熬不长久，最后结果却往往是走向反面，到后期反而是加快楼盘的推出，以求快速回笼资金。而此时，买家却由于有了更多的选择余地，往往会更加持币待购……这样房屋供应没有减少，甚至可能反而增加，而实际需求却趋于持续下降。因此，在一些房价偏高城市，如果没有特别重大的意外发生，在《商业银行房地产贷款风险管理指引》和央行加息共同叠加作用下，总体上绝对房价由涨转跌拐点显现的时间，最有可能是在明年第二季度。海外游资可能会对中国房地产造成何种影响，房地产企业如何应对即将到来的行业洗牌，商业银业如何规避房地产贷款风险，这些问题，限于篇幅我在这里不作涉及和展开，将在以后另外撰文试作分析。（人民网房产城建频道）