在即将过去的2004年，人们对房地产业的关注程度已远远超出往年。翻开各个城市的大报小报，关于楼盘的广告几乎是铺天盖地。无论是工薪阶层还是炒房团体，都对购房乐此不疲，即便是不断“警告”中国房地产存在泡沫的某些国外财团，也在不惜工本进军房市……回首全年，“洗牌”、“理性”、“回归”、“外侵”和“泡沫”五大关键词概括了今年房市的五大关注点。关注点一：洗牌所谓“洗牌”，指的是房地产业正经历优胜劣汰的过程。今年的房地产市场可谓风急浪高。土地审批改革、央行加息等一系列宏观调控措施的出台，显示了政府试图控制房地产市场过热现象的决心与信心。为了让土地交易更加透明化和公开化，国土资源部和监察部规定，凡属于经营性质需办理国有土地使用权出让的，从8月31日开始必须通过招标、拍卖和挂牌的方式，而不得再以协议的方式出让土地。此日期前，所有历史遗留问题都应解决。这便是业界所说的“8·31”大限。“10·31”大限指的是开发商在取得土地出让权之后，必须在此日期前缴纳数额相当可观的土地出让金。短短几个月，这两项政策就起到了立竿见影的效果。统计表明，全国房地产投资增幅已从50%下降到30%，房屋供应面积增幅从35%回落至6%。有不少地方，房屋的销售量已大于在建量，这是难得的可喜现象。国家统计局日前公布的最新数据显示，1至10月全国房价涨幅比1至9月回落了1.3个百分点。1至10月商品住宅竣工面积较1至7月回落了3个百分点。一位房地产商告诉记者，在政府的宏观调控之下，国内很多实力不强的中小企业或被合并或被淘汰，尤其是那些靠关系等灰色方式取得土地的投机商纷纷“死去”，能在房地产市场往来驰骋的只剩下那些有实力、有品牌、“真正想在房地产市场做事的公司”。日前，在北京市国土局进行的土地拍卖中，只有首创、富力、新华远等少数几个大牌开发商在角力。有的开发商发出慨叹：“现在搞房地产开发，手里没有几个亿和一个专业团队，根本做不下去，就算做出来也会亏本。”这番洗牌，正符合政府宏观调控的初衷。国家建设部政策研究中心主任陈怀称，政府之所以要进行宏观调控，就是要让素质不高的开发商退出，以净化房地产市场的整体环境。目前，中小开发商普遍存在专业知识不足、内部产权管理不善等问题。他们遭遇困境，是其抗风险能力低下的表现，同时也说明了宏观调控政策已取得了一定效果。不过，对于中小开发商而言，并非只有“死路”一条，关键在于能否认真做事，能否在资金方面另辟蹊径。记者认识一位小开发商，他的公司最近在南京启动了一个20多万平方米的商品房项目，其融资渠道已不限于国内的商业银行，汇丰等海外金融巨头出资数亿元人民币为其撑腰，原因就是他的前一个项目做得很细，是个“想做事”的开发商。关注点二：理性所谓“理性”，指的是消费者经过一番历练，对楼市增加了鉴赏力，更讲究“理性消费”。这首先要归功于政府的政策引导。如今年4月，国家出台了2004年版《健康住宅建设技术要点》，为建筑业指出了未来的努力方向：一是提倡一体化规划设计，提高健康住宅设计水平；二是广泛推广低毒无毒材料和节能技术；三是引导健康消费意识。这大大增强了对消费者购房的指导性。其次，经过“维权”历程的洗礼，房产商在努力“从善”，消费者也提高了“辨恶”能力。据一位业内人士介绍，在2003年，业主与房地产商对簿公堂的案例在全国各地屡见不鲜，因而2003年被形象地称为“业主维权年”。2003年，业主投诉的内容主要集中在房屋质量上，如屋顶漏水了，墙体开裂了等等。虽然2004年业主的投诉仍然不少，但投诉已往“公摊面积不合理”、“绿地面积不达标”等方面集中，它一方面表明消费者的追求比以前上了一个档次，另一方面，也表明开发商比以往更重视房屋基本质量。地产大亨潘石屹认为，以往房地产商的利润绝大多数来源于土地，“8·31”之后利润将主要来源于房子。所以，房地产商应该不再关心外面的事情，而是关心自己的事情，那就是怎样建好房子。第三，央行加息后，房地产商与购房者都变得更加谨慎，更讲究性价比。加息的最直接效应是增加了房地产商的投资成本，增加了贷款购房人群的利息支出，促使开发商与购房者更加“精打细算”，仔细考量楼盘的性价比。第四，随着人们收入的增加和生活品味的提升，对住宅的要求也在提高。首创置业董事长刘晓光认为，老百姓对住房产品的预期正在逐步提高，低密度的、环保的产品更受欢迎，一些新的高档社区不断涌现。统计显示，今年在北京的房地产市场上，中低档住宅、科技含量低的楼盘出现价格下跌现象，而高档楼盘的价格则在稳步上升。上海的高端楼盘涨幅也达到了20%。关注点三：回归所谓“回归”，指的是楼盘风格开始从“欧陆风”向“中国风”转变。业内人士分析认为，正如这几年孔、孟、老、庄的经典作品重新回到寻常家庭一样，房地产市场的楼盘风格也在“回归传统”。记者每天开车路过北京的四环路，对路旁的“北美板块”、“欧洲典范”等字样的巨幅房地产广告牌早已习以为常，如今“中国院落”、“四合院民居”等广告也开始映入眼帘。11月底，北京刚开盘了一个四合院楼盘，这些新建的四合院不但注重院落的私密性，南北朝向等传统因素，更加注重保温与节能，而且采用灰色调的外墙，为的是唤起北京人对过去的回忆。中式建筑的复兴已成为房地产业的一道亮丽风景线。在铺天盖地的“欧陆风”劲吹之后，来一股清新的“中国风”，自然会让人耳目一新。这种回归虽与商家求新求异密切相关，但与中国人自信心逐渐增强，对老祖宗的东西越来越欣赏也密不可分。中国传统建筑源远流长，自然有其存在的道理与奥妙。冬暖夏凉的北京四合院，步移景换的苏州庭院，古朴典雅的徽州民居，这些都是中华建筑的经典绝笔，可叹的是，这些年它们被无端冷落。如今的回归，是中国消费者找回自信、“脱欧美化”的一种表现。不过，值得警惕的是，这种回归不应流于“概念热炒”，以免辱没了老祖宗的名声。清华大学建筑学院王丽方教授表示，房地产业的炒作往往会落实到风格上，前段时间炒“欧陆风”，如今可能会炒“中国风”，一旦把它作为概念来炒，就会出现跟风热，冒出许多建筑品质和设计水平都很低的项目，从而影响消费者对中式建筑的认同，所以“这个概念我们炒不起”。关注点四：外侵所谓“外侵”指的是海外地产基金纷纷进入中国市场。海外地产基金主要以三种方式进入国内：一是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地等；二是收租型，即购买房产，靠收租盈利；三是不良资产处置型，通过收购不良资产，然后在股市变现盈利。据北京城建投资开发股份有限公司营销总监罗高波介绍，2004年的国际地产基金出现了一个明显投资倾向，便是越来越看好中国房地产市场的住宅开发。以新加坡为代表的亚洲资金，在中国的房地产业正加大投资力度，仅凯德置地就已在华投资120亿人民币。欧美投资银行也从观望进入了实质性投资阶段。如一些开发型的国际基金，他们在北京与上海等地的业务，已从原来经营写字楼和高档住宅等高端产品，转向中低端产品。而收租型的国际资金，在上海等大城市取得成熟经验后，逐步往广州、深圳等地进发，同时也开始进入经济发达的苏州、宁波、杭州等城市。不过，值得指出的是，国外的地产基金进入中国除了看好房地产市场前景外，还有一个原因便是“赌”人民币升值，期望趁机大捞一把。据报道，目前已有数百亿元国际热钱进入国内房地产市场，他们的动向值得人们关注。关注点五：泡沫今年，关于房地产市场是否存在“泡沫”，引起业内人士的很大争论。尤其是国外的一些经济学家，一直宣扬中国房地产市场正在进入泡沫期。对于“泡沫说”，著名经济学家厉以宁坚决地进行了批驳。他表示，国外企业和资本对中国房地产市场觊觎已久，外国人宣扬中国房地产市场即将崩溃，其目的是为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。厉以宁分析，房价上涨的主要原因是土地批租更难了，以及受到原材料等上游产品涨价的影响。同时，老百姓普遍存在扩大居住面积、改善居住条件的愿望，而且在当前储蓄实际利率为负的情况下，很多老百姓把购房当作一种资金保值的办法，因而需求一直增长旺盛，房价自然下不来。厉以宁认为，房地产泡沫不是说没有，有一点也不要紧，但整个房地产不是泡沫，而是在正常发展当中。中国房地产协会会长杨慎则列举了房市健康发展的三个理由，一是规模适度，增速平稳。我国的房地产市场每年增长速度在20％—30％之间，在国家宏观调控区间范围之内。只有以此速度增长，才能实现2020年我国小康社会住房标准的目标，即住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。二是市场供需两旺。一般产品销售率达到85%以上就算不错，而房地产的销售率达到了90%。这是因为中国的城市化进程尚未完成，今后几十年内将有数亿人要从农村进入城市，人多地少的矛盾将会始终存在；同时随着城市居民收入的提高，新的购房人群不断涌现。如在北京，买“第二套房”已经逐渐在工薪阶层流行。三是价格基本稳定。北京、上海、杭州以及成都等大中城市房价虽上升较快，但全国总体仍保持稳定发展。因此在2020年以前，中国的房地产行业依然能够保持持续、健康、快速的发展态势。（环球时报）