三、2005年房地产市场发展预测

在宏观调控政策的作用下，2005年房地产投资和需求的增长幅度将继续回落。全年房地产投资增长约20%左右。在宏观经济继续走好的基础上，房屋需求仍然较为旺盛，房屋需求的增长速度将高于房屋供给的增长幅度；房屋价格继续稳步上涨，平均价格涨幅将低于2004年，但住宅价格上涨幅度仍然较大。

1. 房地产投资增幅将继续回落，供给增幅将低于去年

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此，2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势。由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。房地产开发商为降低投资风险，将尽可能地避免房屋烂尾，确保已开工项目实现竣工。考虑到近年来商品房施工面积的高增速，其潜在供给能力将在2005年竣工。因此，房地产竣工面积将有较快增长，全年竣工面积增长幅度略低于2004年。

2. 房屋需求将会继续保持较快增长

2005年，房屋需求持续旺盛。第一，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高。2003年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。2004年8月份我国城镇居民人均可支配收入达到742.8元，消费信心和购买能力增强，成为推动住房消费的动力。第二，三季度，全国企业家信心指数为132.5，分别比二季度和上年同期提高1.1和2.9点，多数企业家对宏观经济发展保持乐观态度，商务活动活跃，增加了对商业房地产的续签。第三，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。第四，利率偏低，刺激购房的投资或投机需求。

3. 房地产价格上涨率小幅回落

一方面，房地产供给增长速度小于需求增长速度的状况不会改变，另一方面，土地供应减少将影响心理预期，推动土地价格继续上涨，提高了房屋建筑成本。2005年影响住宅需求的两大不确定因素，一是利率变化，如果提高银行存贷款，将会明显减少购房需求；二是拆迁规模变化，如果国务院关于控制拆迁的政策得到落实，被动性购房需求将明显下降。综合考虑需求拉动和成本推动的作用，2005年房地产价格涨幅将小幅回落，尤其是住宅价格的上涨幅度有所下降。

四、促进房地产市场健康发展的政策建议

为了促进房地产市场的健康快速发展，进一步发挥住房对扩大内需的积极作用，实现全面建设小康社会的目标，必须加强宏观调控和有效监管，引导投资方向，调整住房供应结构，解决房地产发展过程中存在的结构性矛盾；完善住宅市场体系和市场运行机制，充分发挥市场的调节作用。

1. 提高银行存货款利率，抑制房地产需求过快增长及价格过快上涨

预计2005年居民消费价格上涨率约4%左右，目前1年居民储蓄存款利率为1.98%，考虑利息税因素，居民实际拿到的存款利率只有1.584%，利率水平大大低于今明两年的通货膨胀水平，实际利率为负刺激购房需求，造成房地产价格出现需求拉动性上升。房地产需求过旺、价格上涨将使房地产业预期利润率上升，社会资金更多流如房地产开发，房地产投资高烧不退将刺激钢材、水泥等剪裁价格坚挺。房屋销售价格的上涨水平创下几年来的新高，部分城市已经形成严重的房地产泡沫，出现专业炒房大军。如果不能有效控制房价上涨的势头，房地产泡沫的破灭将带来较大金融风险，并影响到国民经济持续稳定增长。为了巩固宏观调控成果，从源头上抑制钢铁、水泥、电解铝等过热行业的需求，必须多管齐下，抑制房地产需求过快增长和房价过快上涨，提高银行存贷款利率是必要手段，灵活运用利率手段，更大程度地发挥利率在资源配置中的基础作用。可以通过进一步推进利率的市场化及放松利率管制来达到提高实际利率的目的。由于目前贷款利率管制已经有相当程度的放松，可以考虑放松对银行存款利率的严格管制。

2. 通过改善投资结构调整产品结构，增加中低档住房建设

要从土地供应、银行信贷、税收优惠和基础设施配套等方面促进普通商品住宅，尤其是经济适用房的建设和供应，保证中低档住房建设以较快的速度增长，增加普通住宅在全部商品房中的比重，满足中低收入家庭的居住需求。

3. 抑制被动需求和投机性需求

在许多城市，拆迁导致的被动需求少则占住房需求总量的1/3，多则达一半。被动需求虽然推高了房地产市场的需求，同时也产生了一些问题，不少城市大拆大建过程中，执行拆迁政策发生偏差，造成上访投诉剧增；大量拆迁引发的被动需求也导致了房价持续攀升。为了抑制被动型住房消费需求的激增，各地政府应当认真贯彻国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，放缓城市改造和拆迁速度，减少旧房屋拆迁量。

在房地产景气度高的时期，投资需求趋旺是正常现象，但是过度的房地产投资行为势必影响房地产的正常发展。为了防范人为炒卖房地产而引起的价格上涨泡沫，金融机构必须加强信贷监管，严格控制对投资和投机性购房者的住房消费贷款，合理调整对第二套以上住宅的贷款利率，防止利用银行贷款进行房地产投机的行为。在某些城市实行的限制期房转让的措施也可以在很大程度上控制投资需求，值得推广。

4. 改革土地出让金收取办法，开征土地财产税

目前土地出让金采取一次交清的办法，将今后50-70年的收益提前收取，是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展，建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。按照国际上一般情况，住宅建设成本中72%是建筑和安装费用，低价和其他费用之占28%，而我国住宅建设成本构成中安装成本之占42%，地价、税费和其他占到58%。主要原因是我国目前所购住宅一次性交纳了相当于70年财产税的土地出让金。如果改用财产税的形势分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。

5. 完善住房市场体系和市场运行机制

为满足不同收入水平居民对住房的需求，必须充分发挥市场的自我调节作用，提供多层次的房产市场。一是搞活住房二级市场，解除公房和其他产权房屋进入市场的障碍，扩大市场房产来源；简化产权过户和住房交易系统，提高二手房市场的透明度，形成合理的房产价格体系，充分发挥市场配置资源的作用。三是规范房屋租赁市场，健全市场服务体系，规范中介服务，充分、合理利用房产产量资源。